Довідник інвестора
2026-10-10 10:51

Rossmann як орендар: міцний баланс, який іде за продуктовим якорем

Rossmann прямо каже орендодавцям, де хоче торгувати: поруч із супермаркетом повного асортименту або продуктовим дискаунтером, щоб разом із ним задовольняти повсякденні потреби покупців. Тому найрозгалуженіша мережа дрогері Німеччини — 2342 магазини й 10,5 млрд € виручки в Німеччині у 2025 році — природний орендар для ритейл-парків із продуктовим якорем. З нашого досвіду, договори оренди підписує Dirk Rossmann GmbH, а група завершила 2025 рік із власним капіталом 2,5 млрд € і без чистого фінансового боргу: ризик для ціни — зв'язок із якорем, а не надійність орендаря.
Головне
• У 2025 році виручка Rossmann становила 16,6 млрд € (+8,5 %), з них 10,5 млрд € — у Німеччині; власний капітал зріс до 2,5 млрд €, чистого фінансового боргу немає.
• Більшість часток належить родині Россман, 40 % з 2004 року — A.S. Watson (CK Hutchison); публічного кредитного рейтингу ми не знайшли.
• Rossmann шукає близько 400–1000 м² торговельної площі в містах приблизно від 6000 мешканців поруч із супермаркетом чи дискаунтером; середня торговельна площа її магазинів у 2025 році — 626 м².
• 2 млн покупців Rossmann на день у Німеччині — це приблизно 850 на магазин (наш розрахунок). Але мережа не стоїть на місці: на 2025 рік у бюджет заклали 75 нових магазинів у Німеччині, а чистий приріст становив 31 (наш розрахунок).

Надійність орендаря тримається на контролі родини й відсутності чистого боргу

Таблиця 1. Rossmann: найрозгалуженіша мережа дрогері Німеччини — 2342 магазини
Показник
Дані
Правова форма й власники
Dirk Rossmann GmbH, Бургведель; більшість належить родині Россман; A.S. Watson (CK Hutchison) — 40 % з 2004 року; акції не котируються на біржі
Виручка групи
16,6 млрд € (2025, +8,5 %); чи враховано ПДВ, у звіті не зазначено
Виручка в Німеччині
10,5 млрд € (2025, +6,1 %)
Магазини
2342 у Німеччині; 5209 загалом (2025)
Частка ринку
Даних Bundeskartellamt немає (його частки за 2025 рік стосуються продуктової роздрібної торгівлі); 18,8 % продажів товарів дрогері в Німеччині через продуктові магазини й дрогері (Nielsen, 2025)
Баланс
Власний капітал 2,5 млрд €; на кінець року чистого фінансового боргу немає (2025)
Типовий підписант
Dirk Rossmann GmbH (наш досвід)
Формат
Магазини дрогері площею близько 400–1000 м² у центрах міст, торговельних центрах і ритейл-парках; у середньому 626 м² (2025)
Кредитний рейтинг
Публічного рейтингу ми не знайшли
Баланс, на який спирається договір, консервативний. У 2025 році власний капітал зріс із 2,3 до 2,5 млрд €; як і в попередні роки, Rossmann завершила рік без чистого фінансового боргу й профінансувала всі інвестиції з грошового потоку. На 2026 рік Rossmann планує 613 млн € інвестицій і 342 нові магазини, з них 63 — у Німеччині.
Контроль залишається за родиною засновника. Дірк Россман відкрив перший у Німеччині магазин дрогері самообслуговування в Ганновері 1972 року; його син Рауль — речник керівництва (Sprecher der Geschäftsführung), до складу якого входять чотири особи (2026). A.S. Watson, що входить до CK Hutchison, купила свої 40 % 2004 року; оголошень про зміну цієї частки ми не знайшли.

Договір підписує Dirk Rossmann GmbH, а родина ще й купує нерухомість

Пропозиції Rossmann просить надсилати до відділу експансії Dirk Rossmann GmbH у Бургведелі; з нашого досвіду, саме ця компанія й підписує договори оренди в Німеччині. Наприклад, 2016 року місто Майнерцгаген оголосило про договір оренди з Dirk Rossmann GmbH щодо колишнього магазину REWE, який мали передати в чорновому стані під оздоблення силами Rossmann. Німецькі магазини — філії, якими керує власний персонал Rossmann, тож між орендодавцем і самою мережею немає незалежного підприємця (див. частину 2 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Є й незвичайна риса: Dirk Rossmann Immobiliengruppe, що належить родині, купує й розвиває нерухомість як довгостроковий інвестор. Її цікавлять будівлі щонайменше із 700 м² на першому поверсі та ділянки від 1000 м² у містах від 5000 мешканців, бажано поруч із супермаркетом чи дискаунтером. Родина може претендувати на об'єкти того самого типу, що їх орендують її магазини дрогері.

Rossmann хоче стояти поруч із супермаркетом чи дискаунтером

Таблиця 2. Оприлюднені вимоги Rossmann прив'язують дрогері до продуктового якоря
Критерій
Вимога
Розташування
Міста або самостійні райони приблизно від 6000 мешканців; найкращі й другорядні торговельні локації в центрі міста; торговельні центри з великим потоком покупців; ритейл-парки з широким складом орендарів
Сусіди
Супермаркет повного асортименту та/або продуктовий дискаунтер; бажані магазини одягу, взуття й біопродуктів
Торговельна площа
Близько 400–1000 м² (у загальному оголошенні про пошук — від 600 м²)
Підсобні приміщення
Близько 150–200 м²
Фасад
Ширина магазину щонайменше 10,5 м
Джерело: сторінки Rossmann про експансію та брошура (січень 2025 року), станом на 10 жовтня 2026 року.
Rossmann наводить і власний потік покупців: 2 млн осіб на день у Німеччині у 2025 році, 608 млн за рік. Орендодавцям мережа обіцяє «високу надійність орендних платежів» і «зростання відвідуваності завдяки інтенсивній рекламі». Магазини збільшуються повільно: середня торговельна площа — 616 м² у 2023 році й 626 м² у 2025-му, понад 1000 м² мають 12 магазинів. Новий дизайн, який у 2025 році отримали 80 магазинів, до кінця 2026 року має з'явитися більш ніж у 300.

Опціони бувають короткими, і вирішує орендар

Типового договору Rossmann не оприлюднює. У вересні 2026 року фонд Dr. Peters повідомив, що Rossmann скористалася ще одним опціоном на продовження оренди приміщення площею близько 800 м² у районному торговельному центрі фонду в Зелові з якірним орендарем Kaufland. Тим самим вона продовжила договір «щонайменше ще на три роки». Короткі опціони дають орендареві змогу ухвалювати рішення невеликими кроками.
З нашого досвіду, договори Rossmann побудовані за схемою продуктових мереж. Індексація в них спрацьовує лише після перевищення порогу й нерідко лише частково, а покрівля та несучі конструкції (Dach und Fach) залишаються на орендодавцеві (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Такі договори допускають суборенду в межах групи й дають орендареві опціони на продовження (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Ризики — залежність від якоря й мережа в постійному русі

Якір. Rossmann обирає локації заради продуктового якоря. Якщо супермаркет чи дискаунтер з'їжджає, у магазину дрогері стає менше аргументів залишитися.
Переїзди. На 2025 рік Rossmann заклала 50 млн € на 75 нових магазинів у Німеччині й ще 113 млн € на модернізацію; її німецька мережа зросла з 2311 до 2342 магазинів — чистий приріст 31 (наш розрахунок). З цих цифр ми робимо висновок, що частина експансії заміщує старі магазини.
Надійність. Кількість магазинів — ще не баланс: Schlecker, на той час найбільша мережа дрогері в Європі, у січні 2012 року подала заяву про неплатоспроможність (див. частину 12 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Надійність Rossmann як орендаря тримається на власному капіталі й відсутності чистого фінансового боргу.
Канал продажів. Онлайн-продажі у 2025 році зростали двозначними темпами; пункти видачі замовлень, які до кінця 2026 року мають з'явитися у 730 магазинах, повертають частину цього попиту в магазин.

Що це означає для інвестора

1. Оцінюйте якір і дрогері разом. Rossmann обирає локації заради сусіднього супермаркету чи дискаунтера, тому залишок строку договору якоря — частина ризику магазину дрогері.
2. Перевірте приміщення на відповідність вимогам Rossmann. Мірило для продовження — близько 400–1000 м² торговельної площі, фасад 10,5 м і 150–200 м² підсобних приміщень.
3. Додайте родину Россман до кола можливих покупців. Її група з нерухомості купує торговельні об'єкти поруч із продуктовими якорями, і під час виходу з інвестиції це може мати значення.
Що перевірити перед купівлею магазину Rossmann:
• Переконайтеся, що орендарем у договорі зазначено Dirk Rossmann GmbH, Бургведель, і прочитайте умову про суборенду.
• Зіставте фіксований строк і опціони дрогері з умовами якоря й перевірте, чи не пов'язує їх якась умова.
• Виміряйте торговельну площу, підсобні приміщення й ширину фасаду та зіставте їх із вимогами Rossmann.
• Запитайте, чи отримав магазин новий дизайн і пункт видачі замовлень або чи отримає їх.
• Перевірте поріг індексації, частку інфляції, яку переносять на орендну плату, і те, хто платить за покрівлю та несучі конструкції (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
• Запросіть повне досьє договору оренди, включно з кожним реалізованим опціоном (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Див. також: dm як орендар; ALDI Süd як орендар; Kaufland як орендар.
Джерела: Dirk Rossmann GmbH, «Geschäftsentwicklung 2025 und Ausblick 2026» (квітень 2026 року) і випуск за 2024 рік; сторінки unternehmen.rossmann.de «Geschäftszahlen», «Unternehmensporträt», «Expansion» (із брошурою) і «DR Immobilien» (станом на 10 жовтня 2026 року); LEBENSMITTEL PRAXIS, 23 квітня 2026 року і 14 січня 2022 року; Handelsblatt, 23 квітня 2026 року; Börsen-Zeitung (dpa-afx), 8 січня 2026 року; CK Hutchison, 24 серпня 2004 року; apotheke adhoc, 2 квітня 2014 року; Dr. Peters Group, 21 вересня 2026 року; місто Майнерцгаген, 30 травня 2016 року; Bundeskartellamt, 28 вересня 2026 року; досвід Gordon Real Estate Group.
Фото: Arlind Photography / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією. Показники компаній наведено так, як їх оприлюднили самі компанії або галузева преса на зазначені дати.