У вересні 2014 року німецьке Федеральне антимонопольне відомство (Bundeskartellamt) дійшло висновку, що на чотири торговельні групи припадає близько 85 % продуктового роздрібного ринку країни. 28 вересня 2026 року те саме відомство оприлюднило нову цифру: понад 90 %. Нині EDEKA, група Schwarz, REWE та ALDI отримують понад дев'ять із кожних десяти євро, що проходять через каси німецьких продуктових магазинів. Для інвестора в нерухомість супермаркетів ця концентрація — фундамент інвестиційної логіки й водночас ключова обставина будь-яких переговорів про оренду.
Головне
• EDEKA (близько 30 %), група Schwarz (близько 25 %), REWE (близько 22 %) та ALDI (близько 15 %) разом контролюють понад 90 % продуктової роздрібної торгівлі Німеччини (Bundeskartellamt, дані за 2025 рік).
• Жодна з чотирьох груп не представлена на фондовій біржі: дві з них — кооперативи незалежних підприємців, дві належать фондам, створеним родинами засновників, і всі чотири інвестують із горизонтом, що вимірюється десятиліттями.
• Концентрація дає орендодавцям орендарів рідкісної фінансової сили — і водночас дає саме цим орендарям перевагу на переговорах про договір оренди.
• Антимонопольне відомство тепер перевіряє подальшу консолідацію локація за локацією; а оскільки й містобудівне право обмежує появу нових великих магазинів (частина 3), наявні, добре розташовані магазини важко замінити.
Концентрація зростає, а четвірка конкурує розташуванням, розміром і доступністю
Таблиця 1. Чотири непублічні групи ділять понад 90 % продуктової роздрібної торгівлі Німеччини
Джерела: прес-реліз Bundeskartellamt від 28 вересня 2026 року; звіти компаній і галузева преса. Виручку груп наведено за всіма країнами, якщо не зазначено інше; там, де це вказано, вона охоплює й непродовольчі напрями.
Концентрація й далі зростає, і тепер антимонопольне відомство стежить за нею на рівні кожного окремого магазину. Цифра 2014 року — результат галузевого розслідування закупівельної сили продуктових мереж; цифра 2026 року з'явилася в рішенні щодо злиття. У вересні 2026 року відомство схвалило поглинання групою EDEKA 178 магазинів регіональної мережі tegut лише після того, як EDEKA зобов'язалася впродовж чотирьох років не купувати ще 24 магазини; без цього зобов'язання, як установило відомство, угода істотно перешкодила б конкуренції на 34 регіональних ринках.
Це саме рішення пояснює, чому розташування так багато важить для четвірки: конкуренція за покупців, зазначає відомство, точиться насамперед на місцевому рівні. Відомство також установило, що групи пильно стежать одна за одною й що на частину асортименту їхні ціни здебільшого однакові — зміни цін часто починалися з ALDI, а останнім часом і з Lidl. Коли ціни зближуються, мережі конкурують тим, чого суперник не скопіює за одну ніч: розташуванням, розміром магазину й тим, наскільки легко покупцям до нього дістатися.
Масштаб, стабільний грошовий потік і терплячі власники роблять орендаря сильним
Для орендодавця чотири групи поєднують якості, що роблять орендаря цінним на горизонті 15-річного договору оренди: загальнонаціональні мережі магазинів, великий і стабільний грошовий потік, а також власників, які не живуть від квартального звіту до квартального звіту. Ці групи не раз проходили перевірку на міцність: вони пережили грошові реформи, рецесії, об'єднання Німеччини й пандемію, не припиняючи торгівлі. Коріння EDEKA сягає закупівельних кооперативів 1890-х років, REWE заснували 1927 року, ALDI виросла із сімейної крамниці, відкритої 1913 року, а історія групи Schwarz починається 1930 року.
Структура власності це підсилює: жодна з чотирьох груп не потребує фондового ринку, і всі вони інвестують у свої магазини з горизонтом, що вимірюється десятиліттями. EDEKA та REWE — кооперативи: значну частину їхніх супермаркетів, а в EDEKA — переважну більшість, ведуть незалежні підприємці, які є членами групи й залежать від її брендів, закупівель і логістики. Група Schwarz і обидві групи ALDI належать фондам, створеним родинами засновників.
Концентрація дає орендарям перевагу на переговорах про оренду
Концентрація — палиця з двома кінцями: орендар, який контролює чверть національного ринку, веде переговори з позиції сили. Договори оренди нових магазинів здебільшого складають за типовою формою мережі: індексація, що спрацьовує лише тоді, коли інфляція перевищує певний поріг, і часто переносить на орендну плату лише її частину; покрівля та несучі конструкції (Dach und Fach) залишаються на орендодавцеві (частина 10); право передавати приміщення в суборенду в межах групи, зокрема незалежному підприємцю, який веде магазин; а подеколи — й особливі права на дострокове розірвання договору. Кожна група має власну типову форму, а кожен магазин — власні переговори; саме тому в Німеччині немає ринкового стандарту договору оренди для продуктових магазинів (частина 7) — і саме тому формулювання важать не менше, ніж логотип.
Особливо коли йдеться про магазини EDEKA та REWE, інвесторам варто перевірити, хто саме є орендарем: договір оренди з компанією групи означає значно надійнішого орендаря, ніж договір з окремим підприємцем. Договори оренди часто підписує компанія групи — в EDEKA одна з її шести регіональних компаній, у REWE зазвичай її загальнонаціональна компанія з управління магазинами REWE Markt GmbH, — а вже вона передає магазин у суборенду незалежному підприємцю, який його веде.
Конкурентне право робить локації дефіцитними й звужує вибір орендодавця
Антимонопольне відомство не раз стримувало апетит великих груп до магазинів одна одної. Коли EDEKA намагалася купити Kaiser's Tengelmann, відомство 2015 року заборонило угоду; її вдалося завершити лише після спеціального дозволу міністра у 2016 році та мирової угоди, за якою частина магазинів дісталася REWE. Коли у 2020–2021 роках розділяли мережу гіпермаркетів Real, покупцям — зокрема Kaufland, EDEKA та Globus — дозволили перебрати магазини лише після перевірки кожної локації: відомство оцінювало кожен магазин у межах території, де мешкають 90 % його покупців, і Kaufland відмовилася від дев'яти зі 101 магазину, на які претендувала. Рішення щодо tegut 2026 року ґрунтується на тій самій логіці.
Тож для інвесторів добре розташований магазин, зданий в оренду одній із четвірки, — це більше ніж дохід: це дефіцитна позиція, яку орендареві непросто замінити. Оскільки провідні групи не можуть просто скупити локації конкурентів, вони зростають, будуючи нові магазини, розширюючи наявні та подовжуючи договори оренди на ділянках, де вже торгують.
Залежність працює в обидва боки: орендодавець, від якого йде орендар, має небагато реальних кандидатів на заміну, а конкурентне право може виключити найочевиднішого з них. Рішення щодо tegut показує, як далеко це сягає: упродовж чотирьох років жодна частина групи EDEKA — включно з регіональними компаніями й незалежними підприємцями — не може придбати 24 виключені локації чи підписати щодо них договір оренди або договір оренди на новий строк. Для власників цих об'єктів лідера ринку вивели з гри.
Дрогері поза четвіркою доповнюють найстабільніший склад орендарів ритейл-парку
З нашого досвіду, найбільше відвідувачів до ритейл-парку з продуктовим якорем притягує — і найстабільніший орендний дохід забезпечує — поєднання дрогері (магазину косметики, засобів гігієни й побутової хімії) із супермаркетом і дискаунтером поруч.
Продуктова роздрібна торгівля Німеччини не обмежується чотирма назвами: картину доповнюють регіональні мережі, як-от Globus і Norma, спеціалізовані мережі органічних продуктів на зразок Alnatura і насамперед дві провідні мережі дрогері. Мережа dm у фінансовому році, що завершився у вересні 2025 року, отримала 19,2 млрд € виручки з урахуванням ПДВ приблизно в 4200 магазинах у 14 країнах, з них 2154 — у Німеччині; Rossmann у 2025 році — 16,6 млрд € у 5209 магазинах, з них 2342 — у Німеччині.
Що це означає для інвестора
1. Віддавайте перевагу магазинам, які орендареві непросто замінити. Антимонопольне відомство стримує апетит четвірки до магазинів одна одної, тож групи зростають, будуючи нові магазини, розширюючи наявні та подовжуючи договори оренди на ділянках, де вже торгують. Тому добре розташований магазин, зданий в оренду одній із них, — дефіцитна позиція.
2. Оцінюйте договір оренди й того, хто його підписав, а не логотип. Договір оренди кожного магазину узгоджують окремо, здебільшого за типовою формою самої мережі, а для магазинів EDEKA та REWE договір із компанією групи означає значно надійнішого орендаря, ніж договір з окремим підприємцем.
3. З'ясуйте, хто міг би замінити орендаря. Орендодавець, від якого йде орендар, має небагато реальних кандидатів на заміну, а конкурентне право може виключити найочевиднішого з них — як це зробило рішення щодо tegut на чотири роки для 24 локацій.
Як оцінити орендаря німецького супермаркету:
• Яка група керує магазином і яка юридична особа фактично підписала договір оренди?
• Для EDEKA та REWE: орендар — компанія групи чи незалежний підприємець? І якщо підприємець — чи стоїть за договором група?
• Скільки років група торгує на цій ділянці і яке місце магазин посідає у своїй зоні охоплення?
• Що передбачають положення про індексацію, розподіл витрат, суборенду та захист від конкуренції?
• Чи є поруч орендарі — дрогері, дискаунтер, пекарня, — які підтримують відвідуваність?
Джерела: Bundeskartellamt, прес-релізи від 24 вересня 2014 року (галузеве розслідування), 1 квітня 2015 року (EDEKA/Kaiser's Tengelmann), 22 грудня 2020 року (Real: Kaufland, Globus) і 28 вересня 2026 року (EDEKA/tegut); Федеральне міністерство економіки, спеціальний дозвіл міністра (березень 2016 року); річні показники EDEKA, REWE Group, Schwarz Gruppe, ALDI Nord, Rossmann і dm за даними компаній та LEBENSMITTEL PRAXIS (2025–2026); історії компаній, оприлюднені EDEKA, REWE Group, ALDI та групою Schwarz; сукупний показник ALDI за 2023 рік за даними Supermarkt Inside (червень 2024 року); BNP Paribas Real Estate, Grocery Investment Market Germany Q4 2025 (умови оренди); досвід Gordon Real Estate Group.
Фото: Michael Förtsch / Unsplash
Ця стаття має загальноінформаційний характер і не є інвестиційною порадою. Показники компаній наведено так, як їх оприлюднили самі компанії або галузева преса на зазначені дати.