2018 року група наших клієнтів була готова купити дискаунтер Netto в самому серці Мангейма. Розташування — чудове, потік покупців — винятковий, заявлена дохідність — приваблива. А потім податковий консультант зі Штутгарта прочитав договір оренди — і вся інвестиційна логіка розсипалася. Комплексна перевірка (due diligence) — не формальність, що йде слідом за рішенням про купівлю. Це процес, який показує інвесторові, чи є актив тим, за що його видає рекламний проспект.
Головне
• З нашого досвіду, повна комплексна перевірка одного супермаркету коштує 30 000–50 000 € — це 0,3–0,5 % ціни в 10 млн € і лише невелика частка одного тільки податку на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer), ставка якого залежно від федеральної землі становить 3,5–6,5 %.
• Договір оренди і є активом: його строк, розподіл витрат, індексація (прив'язка до індексу споживчих цін) і повнота документації визначають реальну дохідність.
• Окрім договору оренди, найбільший ризик перетворити добре розташування на невдалу інвестицію несуть спадкове право забудови (Erbbaurecht), забруднення ґрунту та містобудівні обмеження.
• Для нового магазину, зданого в довгострокову оренду великій мережі, аналіз розташування, який провела сама мережа, — сильний сигнал, що діє на строк оренди, але не заміна юридичній і технічній перевірці.
Ціну перевіряють чотири напрями, і економія на будь-якому рідко окупається
Комплексна перевірка відповідає на одне-єдине питання — чи забезпечує цей актив ту дохідність і той профіль ризику, які закладено в його ціну? — і робить це за чотирма напрямами. Для інституційних покупців замовити всі чотири — стандарт. Приватні інвестори часом пропускають один чи два, щоб заощадити час або гроші. З нашого досвіду, така економія рідко себе виправдовує — за одним обґрунтованим винятком: дослідження розташування для нового магазину, зданого в довгострокову оренду великій мережі.
Таблиця 1. Кожен напрям перевіряє свій ризик, а найбільше зазвичай коштує юридична перевірка
Юридичні ризики криються поза земельною книгою — і всередині договору оренди
Право власності та обтяження. Земельна книга (Grundbuch) показує не всі обтяження ділянки. Вона фіксує власника (розділ I), права проходу й проїзду, сервітути та права переважної купівлі (розділ II), а також земельні борги (Grundschuld) та іпотеки (розділ III). Публічно-правові обтяження (Baulasten) — зобов'язання перед органом будівельного нагляду щодо під'їзду, паркувальних місць чи зон відступу, нерідко на сусідній ділянці, — вносять до окремого реєстру, який веде орган будівельного нагляду, а в Баден-Вюртемберзі — муніципалітет, в усіх федеральних землях, крім Баварії: там такі зобов'язання забезпечують сервітутами в земельній книзі. Реєстр забруднених ділянок треба перевіряти окремо: за німецьким законодавством відповідальність за санацію забрудненого ґрунту може бути покладено на нинішнього власника (§ 4 абз. 3 BBodSchG). Колишня автозаправка чи майстерня на ділянці супермаркету — класичний тривожний сигнал.
Ще одна сліпа зона — публічні платежі. Внески на облаштування під'їзних доріг (Erschließungsbeiträge), а також передбачена законами федеральних земель плата за підключення до водопостачання й каналізації лежать на ділянці як публічний тягар, і рахунок, як правило, отримує той, хто володіє нею на момент винесення рішення про нарахування, — навіть за роботи, завершені ще до продажу (§ 134 BauGB і закони федеральних земель про комунальні збори). Довідка муніципалітету про сплачені й очікувані платежі та застереження в договорі, яке розподіляє їх за датою завершення робіт, тримають цей ризик під контролем.
Дозвіл і планування. Дозвіл на будівництво має охоплювати магазин таким, яким його збудовано і яким його використовують: торговельну площу, призначення, паркування. Великоформатна роздрібна торгівля в Німеччині суворо регулюється (див. частину 5), тож розширення чи зміна призначення можуть потребувати нової процедури містобудівного планування.
Договір оренди. У продуктовому роздробі договір оренди і є активом. Щойно право власності зареєстровано, покупець за законом стає стороною цього договору — на його нинішніх умовах, вигідні вони чи ні, і на час свого володіння (§§ 566, 578 BGB). Тому юристи аналізують його строк і опціони на продовження, застереження про індексацію, розподіл між сторонами витрат на утримання й експлуатацію (частина 10), права орендаря на суборенду чи передачу договору, застереження про конкуренцію та ексклюзивність, а також будь-які особливі права на розірвання. Вони також з'ясовують, хто насправді підписав договір — компанія групи (в EDEKA — регіональна компанія, у REWE — здебільшого REWE Markt GmbH) чи незалежний підприємець під брендом мережі (частина 2), — і чи є гарантія компанії групи або материнської компанії, яка перетворює бренд на кредитоспроможного боржника.
Договір оренди має бути ще й повним. Договір на строк понад один рік, укладений без дотримання встановленої законом форми, вважається укладеним на невизначений строк — і тоді будь-яка сторона, зокрема й орендар, може розірвати його, попередивши приблизно за шість місяців (§§ 550, 578 абз. 1, 580a абз. 2 BGB).
Для нових договорів комерційної оренди з 1 січня 2025 року достатньо текстової форми (підійде й обмін електронними листами), а для давніших — відтоді, як 1 січня 2026 року завершився перехідний період, а якщо до договору вносили зміни після 2024 року, — від моменту зміни (§ 578 абз. 1 реч. 2 BGB у редакції Четвертого закону про зменшення бюрократичного навантаження). Це знімає гостроту давньої пастки — відсутніх підписів і розрізнених додатків, — але сама вимога щодо форми нікуди не зникла. Якщо ж домовленість про істотну умову так і не зафіксували в текстовій формі — скажімо, підвищення орендної плати погодили телефоном, — 15-річний договір і досі наражається на той самий ризик, а порушення форми — добре відомий важіль, щоб домогтися перегляду орендної плати. Тож повний ланцюжок договірних документів, включно з кожною зміною, погодженою електронною поштою, і далі залишається ключовим пунктом перевірки.
Що ближче кінець строку, то дешевше спадкове право забудови
Деякі чудові торговельні ділянки доступні лише на умовах спадкового права забудови — а таке право поводиться радше як актив, що поступово вичерпується, ніж як класична нерухомість. Інвестор володіє будівлею, але не землею — вона зазвичай належить церкві, муніципалітету чи великій установі, — і сплачує щорічну плату за право забудови (Erbbauzins). Саме ж право надають на визначений строк — з нашого досвіду, найчастіше від 50 до 99 років.
Вартість права визначають три положення договору. Коли строк права спливає, будівля переходить до власника землі, який має виплатити компенсацію, — хіба що договір обмежує чи виключає її, а німецьке право це дозволяє (§ 27 ErbbauRG). Для продажу чи обтяження права часто потрібна згода власника землі (§ 5 ErbbauRG). А ще договір може містити застереження про повернення права, які дають власникові землі змогу достроково забрати його у визначених випадках (§ 2 п. 4 ErbbauRG).
Магазини на спадковому праві забудови бувають привабливими за ціною, але зі скороченням залишкового строку їхня вартість тане, наближаючись до тієї компенсації, яку передбачає договір, а кредитори хочуть, щоб право діяло значно довше за кредит. Більшість приватних інвесторів воліють володіти і землею, і будівлею, тож щодо будь-якої ділянки перше питання — чи не встановлено на ній таке право. Земельна книга дає відповідь одразу: для спадкового права забудови в ній відкривають окремий аркуш — Erbbaugrundbuch (§ 14 ErbbauRG).
Фінансова та податкова перевірка з'ясовує, чи реальна заявлена дохідність
Ліцензовані податкові консультанти звіряють орендний реєстр із договорами оренди, перевіряють розрахунки експлуатаційних витрат, моделюють витрати на придбання й поточні витрати та розробляють структуру володіння (частина 9). Окремо вони перевіряють податок на додану вартість (ПДВ) — помилка тут може обійтися в шестизначну суму через роки після закриття угоди.
У питанні ПДВ покупець успадковує позицію продавця. Орендодавці супермаркетів часто добровільно обирають оподаткування оренди ПДВ — це дає їм змогу відраховувати вхідний ПДВ. Продаж зданого в оренду об'єкта зазвичай кваліфікується як передача бізнесу в цілому й не обкладається ПДВ (§ 1 абз. 1a UStG), але тоді покупець переймає від продавця десятирічний період коригування вхідного ПДВ, який продаж не перериває (§ 15a абз. 1, 10 UStG): варто згодом здати частину будівлі без ПДВ — скажімо, під кабінет лікаря, — і частину вхідного ПДВ, відрахованого під час будівництва, доведеться повернути. Оскільки така кваліфікація залежить від фактичних обставин, ретельно складені договори передбачають ще й запобіжний вибір оподаткування ПДВ, чинний лише тоді, коли його заявлено безпосередньо в нотаріальному акті (§ 9 абз. 3 реч. 2 UStG).
Приклад із практики: магазин Netto в Мангеймі
2018 року наші клієнти зацікавилися магазином Netto Marken-Discount у центрі Мангейма — міста з населенням 310 000 осіб, до якого сусідній Людвігсгафен додає ще 170 000. Будівля, якій було майже тридцять років, мала винятковий потік покупців завдяки розташованим поруч школам та університету. Клієнти підписали лист про наміри й замовили повну комплексну перевірку.
Звіт податкового консультанта перекреслив інвестиційну логіку угоди. Щойно підписаний договір оренди на 15 років із трьома опціонами продовження по п'ять років не містив жодного положення, яке дозволяло б орендодавцеві перекладати на орендаря бодай якісь експлуатаційні витрати чи витрати на утримання, — разюче відхилення від ринкової практики. Отже, презентація продавця завищувала дохідність, яку отримував би власник: кожні 10 % орендної плати, які орендодавцеві доводиться віддавати на покриття витрат, знімають 0,6 відсоткового пункту із заявленої дохідності 6,0 %.
Передісторія з'ясувалася швидко. Netto запропонувала масштабну модернізацію, пов'язану з новим довгостроковим договором оренди, і сторони не змогли домовитися, як її фінансувати. Netto оплатила роботи сама — і в новому договорі вже не було навіть того часткового відшкодування витрат, яке передбачав попередній. Наші клієнти відмовилися від купівлі.
Урок такий: стандартного німецького договору оренди в продуктовому роздробі не існує. Два магазини однієї мережі за п'ять кілометрів один від одного можуть мати зовсім різну економіку — залежно від переговорної сили того, хто підписував договір.
Технічна перевірка оцінює капітальні витрати й виявляє дефекти до спливу давності
Технічний консультант оглядає покрівлю, несучі конструкції, фасад, інженерні системи, протипожежний захист і автостоянку, вивчає акт приймання (Abnahme) та перелік неусунених дефектів і оцінює капітальні витрати на період володіння.
Для нових будівель найцінніший огляд часто відбувається пізніше: приблизно за шість місяців до спливу п'ятирічного строку позовної давності щодо дефектів будівельних робіт, який відлічується від приймання, а не від завершення будівництва чи купівлі (§ 634a абз. 1 п. 2, абз. 2 BGB). На цей момент девелопер ще відповідає за дефекти — якщо вчасно вберегти вимогу від спливу давності. За Цивільним кодексом Німеччини (BGB) лист зі скаргою не зупиняє відліку строку; його зупиняють переговори, окреме судове провадження із забезпечення доказів (selbständiges Beweisverfahren) або позов, а визнання вимоги підрядником запускає строк заново (§§ 203, 204 абз. 1 пп. 1 і 7, 212 BGB).
Якщо магазин купують не в девелопера, а в попереднього інвестора, договір купівлі-продажу має передбачати, що продавець відступає покупцеві свої вимоги щодо дефектів до девелопера та підрядників, — інакше новому власникові дістануться дефекти, але не вимоги (§ 398 BGB). Після спливу строку ремонт покрівлі та несучих конструкцій (Dach und Fach) за типовим договором оренди супермаркету лягає на власника; обладнання, що належить орендареві, — холодильні установки, стелажі, вітрини — залишається справою орендаря.
Вердикт мережі щодо ділянки діє лише до кінця оренди
Для новозбудованого магазину, зданого в довгострокову оренду великій мережі, незалежне дослідження розташування (5000–15 000 €) дає менше, ніж можна було б очікувати. Мережа вже ґрунтовно проаналізувала купівельну спроможність, конкуренцію та зону охоплення, перш ніж зв'язати себе договором оренди на 15 чи 20 років, тож її підпис — сильний сигнал на користь розташування, але тільки на строк дії договору. Він нічого не каже про те, скільки коштуватиме будівля і кому її можна буде здати знову, коли цей строк сплине. Відповідати на це питання доведеться самому інвесторові, і значну частину відповіді дають тести з частини 5 — містобудівний статус, динаміка населення, можливість розширення.
Інша справа — опортуністичні об'єкти: менші дискаунтери для операторів другого ешелону, збудовані на околиці села, а не в його центрі, нерідко з коротшими договорами оренди. Тут незалежне дослідження розташування незамінне — або ж інвесторові варто довіритися чуттю й відмовитися від угоди.
Що це означає для інвестора
1. Замовляйте перевірку за всіма чотирма напрямами. З нашого досвіду, повна комплексна перевірка коштує 30 000–50 000 €, тобто 0,3–0,5 % ціни в 10 млн €; єдина обґрунтована економія — на дослідженні розташування для нового магазину, зданого в довгострокову оренду великій мережі.
2. Ставтеся до договору оренди як до активу. Перевіряйте, хто підписав договір, чи стоїть за брендом гарантія групи, як розподілено витрати і чи кожну зміну зафіксовано в текстовій формі — у Мангеймі брак одного застереження про витрати переважив винятковий потік покупців.
3. Закріпіть захист у договорі купівлі-продажу. Розподіліть публічні платежі за датою завершення робіт, отримайте відступлення вимог продавця щодо дефектів, якщо купуєте в попереднього інвестора, і заявіть запобіжний вибір оподаткування ПДВ безпосередньо в нотаріальному акті.
Документи, які варто запросити для комплексної перевірки, — зазвичай після того, як лист про наміри відкриває доступ до віртуальної кімнати даних:
• актуальний витяг із земельної книги, документи, на підставі яких зроблено кожен запис у розділі II (у самій книзі є лише однорядкове посилання на них), а за наявності — договір про спадкове право забудови;
• дозвіл на будівництво, затверджені креслення та акт приймання;
• повний договір оренди з усіма доповненнями та окремими листами-домовленостями;
• розрахунки експлуатаційних витрат за останні три роки та актуальний орендний реєстр;
• витяги з реєстру публічно-правових обтяжень (у Баварії його немає) та реєстру забруднених ділянок, а також довідка муніципалітету про внески на облаштування;
• енергетичний сертифікат і договори на обслуговування інженерних систем.
Джерела: §§ 203, 204, 212, 398, 550, 566, 578, 580a, 634a, 874 BGB; § 134 BauGB; закони федеральних земель про комунальні збори (KAG); § 84 BbgBO; §§ 2, 5, 14, 27 ErbbauRG; § 4 BBodSchG; §§ 1 абз. 1a, 4 п. 12, 9, 15a UStG; Четвертий закон про зменшення бюрократичного навантаження (BEG IV) 2024 року; досвід угод Gordon Real Estate Group. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Lucas Kepner / Unsplash
Діапазони вартості відображають наш досвід і залежать від об'єкта та виконавця. Ця стаття має загальноінформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією.