Kaufland — сильний орендар: оборот магазинів цієї великоформатної мережі групи Schwarz за фінансовий рік, що завершився в лютому 2026 року, становив 36,7 млрд €, а в Німеччині вона має 790 магазинів. Але на її будівлі мало претендентів: коли в березні 2024 року мережа Mein Real закрила останні 49 гіпермаркетів, навіть Kaufland, яка вже перейняла понад 100 колишніх магазинів Real, захотіла взяти не більше ніж 23. Тому інвестор, який купує магазин Kaufland, отримує залишок строку оренди й силу локації тією ж мірою, що й надійність орендаря.
Головне
• Із понад 1600 магазинів Kaufland 790 працюють у Німеччині (2026). Разом із Lidl на групу Schwarz припадає близько 25 % продуктової роздрібної торгівлі країни (Bundeskartellamt, дані за 2025 рік), а даних про прибуток група не оприлюднює.
• Kaufland воліє володіти своїми локаціями: за даними Lebensmittel Zeitung, балансова вартість її нерухомості становила близько 4,1 млрд € (2020). Договори оренди вона продовжує в кожному випадку окремо — у Зелові 2026 року достроково, а у Фелльбаху 2025 року ні, бо переговори з власником ні до чого не привели.
• Kaufland — не лише орендар, а й орендодавець: на своїх локаціях у восьми країнах вона здає 13 700 приміщень загальною площею понад 1,4 млн м² (2026). Там, де Kaufland сама орендує будівлю, ці договори можуть закінчитися разом із її договором.
• У ціну слід закладати ризик повторної здачі в оренду: у Німеччині 689 гіпермаркетів (BNP Paribas Real Estate, 2025). Федеральне антимонопольне відомство (Bundeskartellamt) перевіряє поглинання щодо кожного магазину окремо: 2020 року Kaufland відмовилася від дев'яти зі 101 магазину Real, на які претендувала.
Kaufland має з Lidl спільних власників, масштаб і мовчання про прибуток
Kaufland — мережа гіпермаркетів і великих супермаркетів (Verbrauchermarkt) групи Schwarz. Виручка компаній групи за фінансовий рік, що завершився в лютому 2026 року, становила 185,6 млрд €, включно з переробкою відходів і виробництвом; магазинів у групи близько 14 500 у 33 країнах. Оборот магазинів Kaufland зріс на 4,3 %. Групою володіють через фонд Дітера Шварца, і даних про прибуток вона традиційно не оприлюднює (Börsen-Zeitung, 2019).
Таблиця 1. Kaufland поєднує силу групи з ризиками великого формату
Орендар — товариство групи, і нерідко воно саме здає площі
У торговельному реєстрі значаться численні пронумеровані товариства Kaufland Vertrieb … GmbH & Co. KG з місцезнаходженням у Неккарзульмі — частину з них уже виключено з реєстру, — а також окремі компанії з нерухомості (2026). З нашого досвіду, орендарем у договорі з Kaufland зазначено одну з цих компаній групи, а не саму групу, — і боржник за договором саме вона, а не бренд.
Kaufland і сама здає площі: 13 700 приміщень загальною площею понад 1,4 млн м² на більш ніж 1600 своїх локаціях у восьми країнах (2026). Там, де Kaufland сама є орендарем, ці договори залежать від її договору оренди. У лютому 2025 року мережа оголосила, що в травні закриє магазин у Фелльбаху: переговори з власником про продовження оренди не привели до згоди. Пекарня, яка винаймала в Kaufland площу на умовах суборенди, повідомила, що її договір теж закінчиться (Stuttgarter Zeitung).
Kaufland шукає від 2500 м² і воліє володіти землею під магазином
Вимоги Kaufland для Німеччини (2026) — центральне чи периферійне розташування в містах приблизно від 10 000 жителів і забудовані або вільні ділянки від 6000 м². Підходять проєктовані чи наявні будівлі гіпермаркетів або великих супермаркетів із торговельною площею від 2500 м², за можливості — з містобудівними правами на великоформатну продуктову торгівлю. Мережа купує, орендує та укладає договори про спадкове право забудови (Erbbaurecht).
Про те, що Kaufland надає перевагу власності, писала Lebensmittel Zeitung: 2017 року мережа була готова викуповувати локації в орендодавців, щоб пришвидшити модернізацію магазинів, а 2020 року балансова вартість її нерухомості становила близько 4,1 млрд €. Яка частка магазинів належить мережі, Kaufland не розкриває, проте вона й орендує: до колишніх магазинів Real, на які мережа претендувала 2024 року, Kaufland в'їхала б як новий орендар (dpa).
З нашого досвіду, договори з Kaufland довгі та індексовані
Умов оренди Kaufland не оприлюднює; далі — досвід Gordon Real Estate Group, і він має загальний характер. Kaufland укладає договори за своїм шаблоном, зазвичай на 15 років з опціонами орендаря на продовження. За даними BNP Paribas Real Estate, після розширення продуктових магазинів договори укладають найчастіше на 15 років (2025). Індексація, як правило, спрацьовує лише після того, як інфляція перевищить поріг, і нерідко переносить на орендну плату тільки її частину. Покрівля та несучі конструкції (Dach und Fach) залишаються на орендодавцеві (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»), а право орендаря на суборенду тут важливіше, ніж зазвичай: Kaufland сама здає приміщення іншим орендарям на своїх локаціях.
Про продовження вирішують щодо кожної локації окремо. У вересні 2026 року фонд Dr. Peters повідомив, що Kaufland достроково продовжила договір оренди приблизно 5100 м² у Зелові — щонайменше до березня 2033 року.
У ціну варто закласти ризик повторної здачі гіпермаркету в оренду
Розпад Real показав, наскільки вузький ринок великих будівель. Із 276 магазинів Real антимонопольне відомство 22 грудня 2020 року дозволило Kaufland узяти до 92, а Globus — 24, перевіривши кожен магазин у межах території, де живуть 90 % його покупців. Від дев'яти зі 101 заявленого магазину Kaufland відмовилася.
Наступників мало. BNP Paribas Real Estate налічує в Німеччині 689 гіпермаркетів із середньою орендною площею 7892 м² і 1300 великих супермаркетів у середньому по 3869 м² (2025). Наступник може прийти й не з продуктової роздрібної торгівлі: в Аалені, де договір Kaufland на 4000 м² 2025 року розірвали за взаємною згодою, власник розглядав як нового орендаря мережу магазинів одягу (Schwäbische, січень 2025 року). Наскільки широке коло наступників, вирішує план забудови: чи обмежує він ділянку продуктовою роздрібною торгівлею.
Що це означає для інвестора
1. Оцінюйте будівлю, а не лише орендаря. Розраховуйте вартість магазину, виходячи з того, що локація принесе з іншим оператором або за іншого використання, а не лише з орендної плати Kaufland.
2. Ставтеся до кожного продовження як до переговорів, а не формальності. Одні договори Kaufland продовжує достроково, як у Зелові, інші закінчуються, як у Фелльбаху та Аалені. Залишок строку — ядро вартості.
3. З'ясуйте, який дохід залежить від договору Kaufland. Договір суборендаря може закінчитися разом із договором Kaufland, як очікувала пекарня у Фелльбаху 2025 року; оцінюйте такі приміщення з поправкою на цей ризик.
Що перевірити перед купівлею магазину Kaufland:
• Яка компанія Kaufland підписала договір — номер у торговельному реєстрі, правонаступник у разі злиття — і чи стоїть за нею компанія групи?
• Що кажуть умови про залишок строку, опціони, індексацію, утримання будівлі та особливі права на розірвання?
• Які приміщення залежать від основного договору оренди Kaufland і що з ними буде, якщо він закінчиться?
• Хто ще міг би торгувати тут на площі від 2500 м² і чи дозволить це Bundeskartellamt?
• Чи обмежує план забудови ділянку продуктовою роздрібною торгівлею і чи можна розділити будівлю?
• Чи має Kaufland переважне право купівлі або право викупу об'єкта?
Джерела: група Schwarz, прес-реліз від 11 червня 2026 року; LEBENSMITTEL PRAXIS, 4 травня 2026 року (оцінки NIQ Trade Dimensions) і 28 березня 2024 року; Kaufland, розділ про нерухомість на сайті компанії (станом на 10 жовтня 2026 року); Bundeskartellamt, прес-релізи від 22 грудня 2020 року та 28 вересня 2026 року; Börsen-Zeitung, 14 травня 2019 року; Lebensmittel Zeitung, 2 червня 2017 року та 15 травня 2020 року; dpa у викладі FashionUnited, 27 березня 2024 року; Stuttgarter Zeitung, 14 лютого 2025 року; Schwäbische, 14 січня 2025 року; Dr. Peters Group, 21 вересня 2026 року; торговельний реєстр (дані North Data); BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland Q4 2025; досвід Gordon Real Estate Group.
Фото: Erim Berk Benli / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією. Показники компаній наведено так, як їх оприлюднили самі компанії або галузева преса на зазначені дати.