Довідник інвестора
2026-10-10 11:28

Чи можна продати нерухомість у Німеччині без податку?

Приватному власникові — так: якщо між купівлею та продажем минуло понад десять років, прибуток від продажу німецької нерухомості в Німеччині не оподатковується — ні в резидента, ні в нерезидента (§ 23 абз. 1 реч. 1 п. 1 EStG). У GmbH такого строку немає: прибуток від продажу об'єкта завжди оподатковується на рівні компанії, а вихід через продаж часток оподатковується за власними правилами. Звільнення в Німеччині не означає звільнення в країні, де живе продавець.

Для приватного власника десять років рахують за датами договорів

Прибуток приватної особи від продажу ділянки чи будівлі обкладається податком на доходи фізичних осіб, лише якщо між купівлею та продажем минуло не більше десяти років. Для нерезидента такий прибуток є доходом із німецького джерела, і він сплачує з нього податок (§ 49 абз. 1 п. 8 EStG). Строк рахують не за датами реєстрації в земельній книзі (Grundbuch), а за датами, коли сторони пов'язали себе договорами про купівлю та про продаж. Договір під відкладальною умовою, підписаний у межах строку, — теж продаж у межах строку, навіть якщо умова настане пізніше (BFH, рішення від 10 лютого 2015 року, IX R 23/13). Виняток для житла, у якому власник жив сам, на комерційну нерухомість не поширюється.
Якщо десяти років не минуло, оподатковується різниця між ціною продажу та вартістю придбання разом із витратами на угоду — за прогресивною шкалою від 14 до 45 % плюс надбавка солідарності (Solidaritätszuschlag). Амортизація (AfA), яку власник роками вираховував з орендного доходу, зменшує вартість придбання й тим самим збільшує оподатковуваний прибуток (§ 23 абз. 3 реч. 4 EStG). Поріг у 1000 € не віднімається від прибутку: якщо загальний прибуток від таких продажів за рік сягає 1000 €, оподатковується вся сума (§ 23 абз. 3 реч. 5 EStG).

Часті продажі перетворюють власника на торговця нерухомістю

Десятирічний строк захищає управління власним майном, а не торгівлю. Федеральне міністерство фінансів виходить із того, що продаж більш ніж трьох об'єктів протягом п'яти років, як правило, означає професійну торгівлю нерухомістю (gewerblicher Grundstückshandel). Враховують об'єкти, кожен з яких було куплено або збудовано не більш ніж за п'ять років до продажу. Тоді прибуток оподатковується як дохід від підприємницької діяльності — незалежно від строку володіння й разом із промисловим податком (Gewerbesteuer).

GmbH сплачує податок за будь-якого продажу, а продаж часток строку не повертає

Таблиця 1. Звільнення після 10 років має лише приватний власник
Хто продає
Продаж протягом 10 років
Продаж пізніше ніж через 10 років
Фізична особа, об'єкт в особистій власності
Податок на доходи 14–45 % плюс надбавка солідарності
У Німеччині не оподатковується
Фізична особа, яку визнано торговцем нерухомістю
Дохід від підприємницької діяльності, включно з промисловим податком
Так само: для торгівлі строк значення не має
GmbH продає об'єкт
Податок на прибуток 15,825 % і промисловий податок, якщо не застосовується розширене зменшення
Так само
Учасник із часткою від 1 % продає частки GmbH
Оподатковуються 60 % прибутку; нерезидент сплачує податок, якщо податкової угоди немає або вона залишає право оподаткування за Німеччиною
Так само
У GmbH оподатковується різниця між ціною та залишковою податковою вартістю об'єкта після амортизації, хоч би скільки років компанія ним володіла. Ставка податку на прибуток підприємств (Körperschaftsteuer) з урахуванням надбавки солідарності — 15,825 %. Чи звільнить такий прибуток від промислового податку розширене зменшення його бази (erweiterte Kürzung), залежить від суворих умов пільги та від дати переходу — це питання до податкового консультанта до угоди. Дивіденд учасникові потім обкладається податком у джерела 26,375 %, який знижують правила ЄС або угода про уникнення подвійного оподаткування (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
У разі продажу часток фізична особа, яка протягом останніх п'яти років володіла хоча б 1 % капіталу, сплачує податок незалежно від строку володіння, причому оподатковуються 60 % прибутку (§§ 3 п. 40, 17 абз. 1 EStG). У компанії-учасника фактично звільнено 95 % такого прибутку (§ 8b абз. 2, 3 KStG). Для нерезидента це дохід із німецького джерела (§ 49 абз. 1 п. 2 літ. e EStG). Але податкова угода може залишити право оподатковувати його лише країні проживання — якщо в ній немає застереження про компанії, вартість яких більш ніж на 50 % складається з нерухомості.

Країна проживання може забрати те, від чого відмовилася Німеччина

Німеччина відмовляється від податку після десяти років, а країна проживання продавця може оподатковувати прибуток без жодного строку. Угоди про уникнення подвійного оподаткування зазвичай залишають право оподатковувати прибуток від продажу нерухомості країні, де вона розташована, а країна проживання усуває подвійне оподаткування звільненням або зарахуванням німецького податку. За методу зарахування звільнення в Німеччині нічого не дає: зараховувати нічого, і податок повністю сплачується в країні проживання. Тому розрахунок виходу починають із консультанта в країні проживання, а не лише в Німеччині.

Що це означає для інвестора

1. Рахуйте десять років за датами договорів. Строк відраховують від договору про купівлю до договору про продаж, а не за записами в земельній книзі; договір під відкладальною умовою в межах строку — теж продаж у межах строку.
2. Ведіть облік продажів за п'ять років. Продаж більш ніж трьох об'єктів протягом п'яти років, кожен з яких куплено або збудовано не більш ніж за п'ять років до продажу, як правило, робить прибуток підприємницьким — із промисловим податком і незалежно від строку володіння.
3. Починайте розрахунок виходу з країни проживання. Якщо вона усуває подвійне оподаткування зарахуванням, звільнення в Німеччині нічого не дає: податок повністю сплачується там.
Що перевірити:
• дати нотаріальних договорів про купівлю та про продаж: чи минуло понад десять років;
• скільки об'єктів ви продали й збираєтеся продати протягом п'яти років;
• кому належить об'єкт — вам особисто чи GmbH — і яку частку капіталу ви тримаєте;
• сума амортизації за час володіння: у разі продажу в межах строку вона збільшить оподатковуваний прибуток;
• як прибуток оподатковується в країні вашого проживання і який метод усунення подвійного оподаткування передбачає угода з Німеччиною.
Див. також: як працює угода про уникнення подвійного оподаткування з Німеччиною; які податки сплачує GmbH, що володіє нерухомістю; як продати комерційну нерухомість у Німеччині.
Джерела: § 23 абз. 1 реч. 1 п. 1, абз. 3 реч. 4 і 5 EStG; §§ 3 п. 40, 17 абз. 1, 32a, 49 абз. 1 пп. 2 і 8 EStG; § 8b абз. 2, 3 KStG; § 2 абз. 1 GewStG; BFH, рішення від 10 лютого 2015 року, IX R 23/13; лист Федерального міністерства фінансів від 26 березня 2004 року (BStBl. I S. 434) про розмежування управління майном і торгівлі нерухомістю; Федеральне міністерство фінансів, німецька переговорна основа угод про уникнення подвійного оподаткування (редакція від 3 липня 2026 року), ст. 13. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.