Найдорожчої помилки на ринку німецької нерухомості іноземний інвестор часто припускається ще до того, як огляне бодай один об'єкт, — коли обирає структуру володіння. Від цього вибору залежить, хто несе відповідальність, чи дасть банк кредит, яка частина орендної плати переживе оподаткування і що станеться, коли актив продадуть або успадкують. З нашого досвіду, більшість міжнародних покупців німецьких супермаркетів зупиняються на одному рішенні: німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH), профінансоване переважно позикою учасника (Gesellschafterdarlehen). Правильно побудована, така структура ефективна й надійна. Побудована недбало — породжує саме ті податки, від яких мала б захищати.
Головне
• GmbH обмежує ризик учасника коштами, вкладеними в товариство, — і статутним капіталом, і позиками учасника. Відповідальності самого товариства вона не обмежує, а його керуючі директори (Geschäftsführer) несуть особисті обов'язки.
• Відсотки за позикою учасника, виплачені позикодавцеві з місцем проживання за кордоном, Німеччина, як правило, не оподатковує — але лише за дотримання чотирьох умов, і зазвичай їх оподатковує країна проживання позикодавця.
• GmbH, що володіє нерухомістю, є платником промислового податку (Gewerbesteuer) уже через свою організаційно-правову форму. Повністю звільнити від нього орендний дохід можна лише через «розширене зменшення бази промислового податку» (erweiterte Kürzung), а воно вимагає, щоб товариство не займалося нічим, крім управління власною нерухомістю, з вузькими винятками, які допускає закон.
• Амортизація (AfA) лише відкладає німецький податок; відсотки, виплачені з дотриманням чотирьох умов, назавжди виводять прибуток із німецької податкової бази — зазвичай у податкову базу країни проживання позикодавця.
Відповідальність, фінансування й спадкування роблять GmbH звичним вибором
З нашого досвіду, більшість інвесторів, які купують окремі об'єкти в діапазоні 3–20 млн €, обирають німецьку GmbH. Німецьке цивільне право не обмежує купівлю нерухомості ні за громадянством, ні за місцем проживання (§§ 311b, 873, 925 BGB; частина 8), тож інвестор може також володіти магазином особисто або через компанію, зареєстровану за кордоном.
Таблиця 1. У GmbH немає неоподатковуваного продажу, зате є обмежена відповідальність і доступ до кредитів
Цей огляд спрощений; результат залежить від місця проживання інвестора та обставин справи. Однакова амортизація діє лише для нових будівель: для магазину, завершеного до 2023 року, фізична особа списує 2 % на рік, а GmbH, як правило, 3 % (§ 7 абз. 4 EStG) — на будівлі вартістю 7,5 млн € це на 75 000 € більше відрахувань щороку.
Пряме володіння має одну разючу перевагу — неоподатковуваний продаж через десять років — і два серйозні недоліки: необмежену особисту відповідальність і прогресивний податок на орендний дохід. Іноземні компанії можуть бути ефективними, але тягнуть за собою правила протидії зловживанням, вимоги щодо реальної економічної присутності й подвійне адміністрування. Шальку терезів на користь GmbH схиляють три її переваги.
Обмежений ризик. GmbH відповідає за своїми зобов'язаннями всім майном товариства; її учасники, як правило, не несуть особистої відповідальності понад свій внесок (§ 13 абз. 2 GmbHG). Мінімальний статутний капітал становить 25 000 €, з яких щонайменше 12 500 € мають бути внесені до реєстрації (§§ 5, 7 GmbHG). Ці 25 000 € — нижня межа капіталізації, а не стеля того, що товариство може втратити. Керуючі директори можуть нести особисту відповідальність за порушення обов'язків (§ 43 GmbHG), за платежі, здійснені після того, як товариство стало неплатоспроможним або його зобов'язання перевищили активи (§ 15b InsO), а також за податки, не сплачені внаслідок умисного чи грубо необережного порушення обов'язків (§ 69 AO).
Доступ до кредитів. Німецькі банки регулярно кредитують GmbH, що володіють нерухомістю, — зокрема й ті, всі учасники та директори яких живуть за кордоном. Кредит забезпечують земельним боргом (Grundschuld) на об'єкт. Від невеликих компаній банки нерідко вимагають ще й гарантії учасника або субординації позик учасників, тож фінансування «без регресу» (non-recourse) — предмет переговорів, а не умова за замовчуванням.
Спадкування та вихід. Частки в GmbH можна передавати, заставляти чи успадковувати без змін у земельній книзі (Grundbuch) — з урахуванням описаних нижче правил сплати податку на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) у разі купівлі часток.
Податок на спадщину підпорядковується тій самій логіці, що й відсотки за позикою учасника, про які йдеться нижче. Якщо ні спадкодавець, ні спадкоємець не живуть у Німеччині, він поширюється лише на майно, що вважається розташованим у Німеччині, — наприклад, на частки розміром 10 % і більше в німецькій компанії (§ 121 п. 4 BewG). Позика враховується лише тоді, коли вона забезпечена німецькою нерухомістю або передбачає участь у прибутку (§ 121 пп. 7, 8 BewG), — тобто має ті самі дві ознаки, які зробили б оподатковуваними й відсотки за нею. Тому незабезпечена позика учасника залишається поза базою, а частки в GmbH оцінюють за вирахуванням цієї позики. Громадяни Німеччини, які живуть за кордоном не більше п'яти років, вважаються резидентами (§ 2 абз. 1 п. 1 ErbStG), а країни проживання також можуть оподатковувати спадщину.
Позика учасника знижує податки, але не ризик
Інвестори зазвичай вносять до GmbH мінімальний капітал, а решту позичають товариству, замість того щоб фінансувати його лише статутним капіталом. GmbH купує об'єкт за рахунок позики й сплачує відсотки з орендної плати. Для товариства відсотки — витрати, що зменшують оподатковуваний прибуток; дивіденди — ні.
Те, що інвестор позичає, а не вкладає, ризику не знижує. У разі неплатоспроможності товариства вимоги за позикою учасника задовольняються після вимог інших кредиторів (§ 39 абз. 1 п. 5 InsO), а суми, отримані в погашення позики впродовж року до подання заяви про відкриття провадження, можуть бути оскаржені й повернуті (§ 135 абз. 1 п. 2 InsO). Обмежена відповідальність захищає інше майно інвестора, а не гроші, які він позичив товариству.
Ще до видачі позики треба владнати дві формальності. По-перше, учасник, який водночас є керуючим директором GmbH, надаючи позику, укладає правочин сам із собою. Це дозволено лише тоді, коли його звільнено від заборони правочинів із самим собою за § 181 BGB статутом або рішенням учасників, яке статут допускає; у товаристві з одним учасником договір до того ж має бути зафіксовано письмово (§ 35 абз. 3 GmbHG). По-друге, умови позики — сума, ставка, строк, черговість, погашення — мають бути погоджені чітко й заздалегідь, на практиці письмово, а потім неухильно виконуватися; інакше відсотки, сплачені контролюючому учасникові, розглядаються як приховане розподілення прибутку (verdeckte Gewinnausschüttung).
Коли відсотки звільнені від німецького податку?
Відсотки, які німецька GmbH сплачує позикодавцеві, що не є резидентом Німеччини, оподатковуються в Німеччині лише у випадках, перелічених у § 49 абз. 1 п. 5 EStG, а щодо позикодавців, які є резидентами некооперативних юрисдикцій із німецького переліку, — ще й за § 10 StAbwG. Звичайна позика до цих випадків не належить, тож відсотки за нею не оподатковуються в Німеччині й не обкладаються німецьким податком у джерела (§ 43 абз. 1 п. 7 EStG) — якщо дотримано всіх чотирьох наведених нижче умов.
Таблиця 2. Порушення будь-якої з чотирьох умов тягне за собою німецький податок
Німецьке звільнення нічого не каже про країну проживання позикодавця. Більшість країн оподатковують відсоткові доходи своїх резидентів, отримані будь-де у світі; чи стягуватиметься податок і в якому розмірі — залежить від місцевого законодавства.
Податкова угода має значення лише тоді, коли німецьке право взагалі оподатковує відсотки, — тому що позика забезпечена, передбачає участь у прибутку чи має ставку, вищу за ринкову, або тому що позикодавець є резидентом країни з переліку. І тоді резидент ОАЕ полегшення не отримає, бо угода між Німеччиною та ОАЕ втратила чинність 31 грудня 2021 року, а нової не укладено; не отримає його й резидент Росії, бо правила щодо некооперативних юрисдикцій мають пріоритет перед угодою (§ 1 абз. 3 StAbwG), дію якої Німеччина повністю зупинила з 1 січня 2027 року.
Інвестор, який переїжджає до Німеччини, стає платником податку з цих відсотків у Німеччині — а якщо його частка становить 10 % і більше, то за прогресивними ставками до 45 %, а не за фіксованою ставкою 25 % для доходів від капіталу (§ 32d абз. 2 п. 1 літ. b EStG).
Без розширеного зменшення податки забирають приблизно 25–33 % прибутку
Без пільг податок на прибуток і промисловий податок разом становлять приблизно 25–33 % прибутку GmbH. Податок на прибуток підприємств сплачують за ставкою 15 % плюс надбавку солідарності в розмірі 5,5 % від суми цього податку — разом 15,825 %. Законом передбачено, що з 2028 року ставка 15 % щороку знижуватиметься на один відсотковий пункт, доки 2032 року не сягне 10 % (§ 23 KStG).
GmbH завжди є платником промислового податку через свою організаційно-правову форму (§ 2 абз. 2 GewStG); відомий аргумент, що орендний дохід «не є підприємницькою діяльністю», стосується фізичних осіб, а не компаній. Промисловий податок стягує муніципалітет: 3,5 % промислового доходу, помножені на місцевий коефіцієнт, який у більшості муніципалітетів становить приблизно від 300 % до 500 % (у 2027 році законодавчий мінімум зросте з 200 % до 280 %).
Полегшення дає розширене зменшення бази промислового податку (§ 9 п. 1 реч. 2 і наст. GewStG). Компанія, яка виключно управляє власною нерухомістю й використовує її, може повністю вивести цей дохід із бази промислового податку. Умови суворі:
- жодної іншої діяльності: послуги, які надають безпосередньо орендарям, допускаються лише в межах 5 % орендного доходу, а постачання електроенергії з відновлюваних джерел і зарядка електромобілів — у межах 20 %;
- жодної здачі в оренду разом із будівлею виробничого обладнання (Betriebsvorrichtungen). У супермаркеті класична пастка — холодильні установки та подібне обладнання; Федеральний фінансовий суд постановив, що обладнання, яке орендодавець мусить надати з конструктивних чи технічних причин, як-от вантажний ліфт, не обов'язково позбавляє пільги (BFH, рішення від 25 вересня 2025 року, IV R 31/23), проте здане разом із будівлею холодильне обладнання й надалі потребує перевірки в кожному конкретному випадку;
- жодних перерв: умови мають виконуватися впродовж усього року.
Чи відповідає цим вимогам конкретний договір оренди — питання до податкового консультанта до підписання договору купівлі-продажу, а не після першого податкового повідомлення-рішення.
У перші роки оподатковуваний прибуток стримують відсотки й амортизація
Оподатковуваний прибуток GmbH утримують на низькому рівні дві статті. Відсотки за позикою учасника вираховуються, якщо ставка ринкова; німецьке обмеження вирахування відсотків (Zinsschranke, § 4h EStG) застосовується, лише коли чисті відсоткові витрати сягають 3 млн € на рік. Крім того, будівля амортизується за ставкою 3 % на рік — це ставка для нежитлових будівель у складі майна підприємства (§ 7 абз. 4 п. 1 EStG). Земля не амортизується, тому ціну купівлі разом із капіталізованими витратами на угоду розподіляють між землею та будівлею. У частині 11 наведено повний числовий приклад, у якому GmbH упродовж десятиліття не сплачує податку на прибуток.
Амортизація відкладає податок, а не скасовує його: сьогодні вона знижує податок, а згодом збільшує оподатковуваний прибуток від продажу; до того ж прибуток, пізніше виплачений як дивіденд, обкладається німецьким податком у джерела за ставкою 26,375 %, яку можна знизити за правилами ЄС або податковою угодою. Із відсотками інакше: виплачені з дотриманням чотирьох умов, вони назавжди залишають німецьку податкову базу й зазвичай оподатковуються в країні проживання позикодавця. Повернення ж основної суми позики учасника — це повернення капіталу, і воно не оподатковується.
Купівля часток автоматично не звільняє від податку на придбання нерухомості
Купівля часток компанії, що володіє німецькою нерухомістю, замість самого об'єкта не звільняє автоматично від податку на придбання нерухомості. У загальних рисах податок виникає, коли 90 % і більше часток упродовж десяти років переходять до нових учасників або коли один набувач чи група пов'язаних набувачів зосереджує у своїх руках 90 % і більше (§ 1 абз. 2a, 2b, 3, 3a GrEStG). З 3 липня 2026 року критерії за набувачем згідно з § 1 абз. 3 і 3a мають пріоритет перед критеріями зміни складу учасників згідно з § 1 абз. 2a і 2b (§ 1 абз. 3b GrEStG); будь-яку структуру купівлі часток треба перевіряти на відповідність закону в його нинішній редакції.
Що це означає для інвестора
1. Визначтеся зі структурою ще до першого огляду об'єкта. З нашого досвіду, для окремих об'єктів у діапазоні 3–20 млн € звичне рішення — німецька GmbH, профінансована переважно позикою учасника; але побудована недбало, вона породжує саме ті податки, від яких мала б захищати.
2. Оформіть позику учасника письмово ще до переказу коштів. Позика має бути незабезпеченою, без участі в прибутку, за ринковою ставкою, від позикодавця, який не є резидентом країни з німецького переліку некооперативних юрисдикцій. Як оподатковуватимуться відсотки у вашій країні проживання, запитайте тамтешнього податкового консультанта.
3. Ще до підписання перевірте, чи відповідає договір оренди умовам розширеного зменшення. Без нього податок на прибуток і промисловий податок забирають приблизно 25–33 % прибутку, а здане разом із будівлею холодильне обладнання — класична пастка; висновок податкового консультанта потрібен до договору купівлі-продажу, а не після першого податкового повідомлення-рішення.
До підписання мають бути готові:
• GmbH, статут якої звільняє керуючого директора від обмежень § 181 BGB;
• письмовий договір позики учасника — незабезпеченої, без участі в прибутку, за ринковою ставкою, від позикодавця, який не є резидентом країни з німецького переліку некооперативних юрисдикцій, — підписаний до переказу коштів;
• висновок німецького податкового консультанта щодо розширеного зменшення бази промислового податку для конкретного договору оренди;
• роз'яснення податкового консультанта у вашій країні проживання: як там оподатковуватимуться відсотки і чи поширюються на GmbH місцеві правила про контрольовані іноземні компанії;
• кінцеві бенефіціарні власники GmbH, зареєстровані в німецькому Реєстрі прозорості (Transparenzregister).
Джерела: §§ 5, 7, 13, 35, 43 GmbHG; §§ 15b, 39, 135 InsO; § 69 AO; §§ 181, 311b, 873, 925 BGB; §§ 4h, 7 абз. 4, 23, 32d, 43, 43a, 49 абз. 1, 50 EStG; §§ 8 абз. 3, 23 KStG; KStR R 8.5; §§ 2, 9 п. 1, 16 абз. 4 GewStG; §§ 1 абз. 3, 10, 12 StAbwG і § 2 StAbwV; § 121 BewG; § 2 ErbStG; BFH, рішення від 25 вересня 2025 року, IV R 31/23; Федеральне міністерство фінансів, стан угод про уникнення подвійного оподаткування на 1 січня 2026 року; § 1 GrEStG у редакції від 29 червня 2026 року. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Ricardo Gomez Angel / Unsplash
Ця стаття містить загальну інформацію про німецьке право станом на жовтень 2026 року. Вона не є податковою чи юридичною консультацією і не замінює консультацій щодо вашої конкретної ситуації, які мають надати німецький податковий консультант і податковий консультант у вашій країні проживання.