Два основні: податок на прибуток підприємств — 15 % плюс надбавка солідарності, разом 15,825 % (до 2032 року — 10,55 %), і промисловий податок, який GmbH сплачує вже через свою правову форму: 3,5 % промислового доходу, помножені на коефіцієнт муніципалітету. Без пільг разом вони забирають приблизно 25–33 % прибутку. Повністю вивести орендний дохід з-під промислового податку дає змогу лише розширене зменшення його бази — якщо компанія впродовж усього року не робить нічого, крім управління власною нерухомістю, у вузьких межах, які допускає закон.
Податок на прибуток знижується: 15,825 % нині, 10,55 % з 2032 року
Німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) сплачує податок на прибуток підприємств (Körperschaftsteuer) — 15 % оподатковуваного прибутку — і надбавку солідарності (Solidaritätszuschlag) у розмірі 5,5 % від суми податку. Закон уже передбачає зниження ставки на один відсотковий пункт на рік — з 2028 року до 10 % у 2032 році (§ 23 абз. 1 KStG). Усі доходи GmbH вважаються підприємницькими (§ 8 абз. 2 KStG), тому звільнення прибутку від продажу після десяти років володіння, доступне приватним особам (§ 23 EStG), до неї не застосовується. Базу зменшують відсотки за позиками й амортизація (AfA) будівлі — 3 % на рік (§ 7 абз. 4 EStG). У прикладі з частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» GmbH, яку фінансує позика учасника, завдяки цьому десять років не сплачує податку на прибуток.
Промисловий податок GmbH сплачує вже через свою правову форму
Діяльність GmbH завжди й повністю вважається промисловою (§ 2 абз. 2 GewStG): аргумент, що здавання в оренду — не підприємництво, допомагає фізичним особам, а не компаніям. Промисловий податок (Gewerbesteuer) дорівнює 3,5 % промислового доходу, помноженим на коефіцієнт муніципалітету — Hebesatz (§§ 11, 16 GewStG). У більшості муніципалітетів коефіцієнт становить приблизно 300–500 %, а встановлений законом мінімум з 2027 року зростає з 200 % до 280 %. Неоподатковуваного мінімуму в 24 500 € у GmbH немає, а сам податок не зменшує бази податку на прибуток (§ 4 абз. 5b EStG). Без розширеного зменшення до бази додається чверть відсотків та інших витрат на фінансування понад 200 000 € на рік (§ 8 п. 1 GewStG).
Таблиця 1. Без розширеного зменшення бази податки забирають приблизно 25–33 % прибутку GmbH
Розрахунок спрощений: обидві ставки застосовано до однієї бази за незмінного коефіцієнта.
Розширене зменшення бази звільняє орендний дохід, але лише за суворих умов
За заявою компанія, яка виключно управляє власною нерухомістю й користується нею (або, крім того, управляє власними фінансовими активами), вираховує з промислового доходу частину, що припадає на це управління (§ 9 п. 1 реч. 2 GewStG). Побічних доходів закон допускає два види, кожен у межах частки від орендних надходжень року: електроенергія з відновлюваних джерел і заряджання електромобілів — до 20 %, інші прямі послуги орендарям — до 5 %. Пільга виключена, якщо нерухомість повністю або частково слугує підприємству учасника.
Федеральний фінансовий суд додав два правила. Здавання разом із будівлею виробничого обладнання (Betriebsvorrichtungen) позбавляє пільги повністю. Виняток суд визнав для необхідного елемента будівлі — вантажного ліфта — у кількісних межах (BFH, рішення від 25 вересня 2025 року, IV R 31/23). У супермаркеті класична пастка — холодильні установки (частина 9). Крім того, умов треба дотримуватися весь рік: компанія, яка продала всю свою нерухомість із переходом на початок 31 грудня, втратила пільгу за весь цей рік (BFH, рішення від 17 жовтня 2024 року, III R 1/23).
Під час купівлі та виплати прибутку додаються інші податки
Під час купівлі GmbH сплачує податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) — 3,5–6,5 % ціни залежно від федеральної землі. Податок на нерухомість (Grundsteuer) договір оренди супермаркету зазвичай перекладає на орендаря (частина 10). Прибуток, залишений у компанії, оподатковується лише на її рівні. Виплачений як дивіденд, він обкладається податком у джерела за ставкою 26,375 %; його можна знизити за правилами ЄС або за угодою про уникнення подвійного оподаткування.
Що це означає для інвестора
1. Рахуйте дохідність після податків за коефіцієнтом конкретного муніципалітету. Без розширеного зменшення бази у 2026–2027 роках за коефіцієнта 300 % податки забирають 26,325 % прибутку, за 500 % — уже 33,325 %.
2. Перевірте, що здається разом із будівлею. Здане з нею виробниче обладнання — у супермаркеті насамперед холодильні установки — повністю позбавляє розширеного зменшення бази, а побічні доходи мають укладатися в 20 % і 5 % орендних надходжень.
3. Погодьте дату переходу під час продажу з податковим консультантом. Умов пільги треба дотримуватися весь рік: продаж усієї нерухомості з переходом на початок 31 грудня коштував компанії пільги за весь цей рік.
Що перевірити:
• коефіцієнт муніципалітету, якому належить промисловий податок, і оголошені зміни;
• опис усього, що здається разом із будівлею, — нерухомість окремо від виробничого обладнання;
• доходи від електроенергії, заряджання та послуг орендарям порівняно з межами 20 % і 5 %;
• чи не слугує частина об'єкта підприємству учасника;
• дату переходу під час продажу — її погоджують із податковим консультантом.
Див. також: позика учасника: коли відсотки не оподатковуються в Німеччині; чи потрібна GmbH для купівлі комерційної нерухомості; скільки коштує відкрити GmbH і утримувати її; чи можна продати нерухомість у Німеччині без податку.
Джерела: §§ 8, 23 KStG; § 4 SolZG 1995; §§ 2, 4, 8, 9, 11, 16, 36 GewStG; §§ 4 абз. 5b, 7 абз. 4, 23, 43, 43a EStG; § 11 GrEStG; BFH, рішення від 25 вересня 2025 року, IV R 31/23, і від 17 жовтня 2024 року, III R 1/23; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 9, 10 і 11. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.