Угода не звільняє від податку, а розподіляє право оподатковувати дохід між двома країнами: дохід від оренди й продажу нерухомості в Німеччині може оподатковувати Німеччина, а країна проживання усуває подвійне оподаткування звільненням або зарахуванням німецького податку. Угода лише обмежує німецький податок, що вже виник за німецьким законом, і захищає тільки резидентів країни-учасниці. Дію угоди з Білоруссю призупинено, дію угоди з Росією Німеччина призупиняє з 1 січня 2027 року, а з ОАЕ угоди немає з 2022 року.
Угода обмежує німецький закон, а не замінює його
Спершу податок визначає німецький закон, і лише потім угода вирішує, чи має Німеччина право його стягувати та в якому розмірі. У німецькій переговорній основі угод — зразку, з яким Німеччина веде переговори, — дохід від нерухомості (ст. 6) і прибуток від її продажу (ст. 13 абз. 1) може оподатковувати країна, де вона розташована. Там само може оподатковуватися прибуток від продажу часток, вартість яких у будь-який момент протягом 365 днів до продажу більш ніж на 50 % прямо чи опосередковано визначала нерухомість у цій країні (ст. 13 абз. 4). Це правило діє, лише якщо таке застереження є в конкретній угоді.
Податок у джерела з дивідендів за зразком не перевищує 5 % для компанії, яка 365 днів прямо володіє щонайменше 10 % капіталу, і 15 % в інших випадках (ст. 10 абз. 2). Чинні угоди відхиляються від зразка, і ставки треба читати в кожній.
Звільнення чи зарахування: від методу залежить, де сплачують податок
За методу звільнення країна проживання не оподатковує дохід, який за угодою може оподатковувати Німеччина, але може враховувати його під час розрахунку ставки для інших доходів. За методу зарахування вона оподатковує дохід сама й зараховує німецький податок. Різниця проявляється, коли Німеччина дохід не оподатковує, — наприклад, прибуток приватної особи від продажу нерухомості після десяти років володіння. Тоді за методу зарахування зараховувати нічого, і податок повністю сплачують у країні проживання. Який метод застосовується, зазначено в статті угоди про усунення подвійного оподаткування.
Пільга в джерела не застосовується сама собою
Німецька GmbH за загальним правилом утримує з дивідендів 26,375 % незалежно від угоди (§ 50c абз. 1 EStG). Різницю до ставки угоди повертає Федеральне центральне податкове відомство (Bundeszentralamt für Steuern, BZSt) за заявою. Подати її треба протягом чотирьох років після закінчення року отримання доходу, додавши довідку про резидентство від податкового органу країни проживання (§ 50c абз. 3, 5 EStG).
Заздалегідь звільнити дивіденди від утримання за угодою можна лише для компанії-учасника з прямою часткою від 10 %, яка сплачує податок на прибуток у країні резидентства (§ 50c абз. 2 EStG). Іноземна компанія має ще пройти перевірку на зловживання угодами (§ 50d абз. 3 EStG).
З Росією, Білоруссю та ОАЕ угода не працює
Угода захищає лише податкового резидента країни-учасниці — і лише доки сама угода застосовується.
Таблиця 1. Не кожна угода працює: статус на жовтень 2026 року
Джерело: Федеральне міністерство фінансів, стан угод на 1 січня 2026 року; для Росії — повідомлення міністерства від 9 липня 2026 року. Таблиця описує статус угод, а не порівнює країни.
Резидентів Росії угода не захищає від німецького податку з 2024 року. Росію внесено до німецького переліку некооперативних юрисдикцій (StAbwV), а правила щодо таких юрисдикцій мають пріоритет перед угодою (§ 1 абз. 3 StAbwG; див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Що це означає для інвестора
1. Перевірте, чи застосовується угода з країною вашого податкового резидентства. З Білоруссю її дію призупинено, з ОАЕ угоди немає, а з Росією Німеччина призупиняє її дію з 1 січня 2027 року.
2. Дізнайтеся метод вашої країни до продажу. За методу зарахування прибуток, який Німеччина не оподатковує, — наприклад, від продажу нерухомості приватною особою після десяти років володіння, — повністю оподатковується в країні проживання.
3. Закладіть повернення податку в джерела в графік. GmbH утримує з дивідендів 26,375 % незалежно від угоди, а різницю BZSt повертає лише за заявою, поданою протягом чотирьох років після закінчення року отримання доходу.
Що перевірити:
• чи діє угода з країною вашого податкового резидентства й чи не призупинено її дію;
• до якої статті угоди належить ваш дохід: нерухомість, дивіденди, відсотки чи продаж часток;
• метод усунення подвійного оподаткування у вашій країні — звільнення чи зарахування;
• довідку про податкове резидентство й строк подання заяви до BZSt про повернення податку;
• для іноземної компанії — перевірку на зловживання угодами (§ 50d абз. 3 EStG).
Див. також: чи можна продати нерухомість у Німеччині без податку; як німецька нерухомість переходить у спадщину, якщо спадкоємці живуть за кордоном; інвесторові з Кіпру; частина 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини».
Джерела: Федеральне міністерство фінансів, німецька переговорна основа угод про уникнення подвійного оподаткування (редакція від 3 липня 2026 року), ст. 6, 10, 13, 22; Федеральне міністерство фінансів, стан угод про уникнення подвійного оподаткування на 1 січня 2026 року (лист від 7 січня 2026 року) і повідомлення про призупинення угоди з Росією від 9 липня 2026 року; BGBl. 2026 II Nr. 150; §§ 50c, 50d абз. 3 EStG; § 1 абз. 3 StAbwG; § 2 StAbwV. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.