2026-10-10 11:34

Чи можна купити супермаркет у Німеччині в кредит і під який відсоток?

Можна: німецькі банки регулярно кредитують GmbH, що володіють нерухомістю, зокрема й компанії, усі учасники та директори яких живуть за кордоном. Забезпеченням слугує застава об'єкта — земельний борг (Grundschuld). Ставку банк визначає для кожної угоди: вона складається з вартості грошей на строк фіксації та маржі, яка залежить від частки кредиту у вартості об'єкта (LTV), орендаря й залишку строку оренди. Вирішальна не сама ставка, а її співвідношення з дохідністю об'єкта: у прикладі нашого циклу об'єкт приносить 3,9 % на всі вкладення, і кредит, дорожчий за це, знижує дохідність вашого капіталу.

Стандартний позичальник — GmbH, стандартна застава — земельний борг

Німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) — стандартний позичальник: фізичній особі — нерезиденту отримати кредит помітно важче (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Банк реєструє земельний борг першої черги в розділі III земельної книги (Grundbuch). Покупець ще не власник, тому договір купівлі-продажу зазвичай дозволяє йому обтяжити об'єкт заздалегідь — спершу лише для забезпечення оплати ціни. Від невеликих компаній банки часто вимагають ще й поруки учасника або субординації його позик, тож кредит без права регресу до учасників (non-recourse) — предмет переговорів, а не умова за замовчуванням.

Позика учасника, якою інвестор зазвичай фінансує решту купівлі, має залишатися без застави. Якщо вона забезпечена німецькою нерухомістю, навіть земельним боргом другої черги, відсотки за нею оподатковуються в Німеччині (§ 49 абз. 1 п. 5 c aa EStG).

LTV залежить від того, яку вартість бере за основу банк

LTV (loan-to-value) — відношення суми кредиту до вартості об'єкта, і важливо, до якої саме вартості. Іпотечні банки визначають заставну вартість (Beleihungswert) обережно — з огляду на те, наскільки легко об'єкт можна буде продати в майбутньому, і на його довгострокові характеристики, — і вона не може перевищувати ринкову (§ 16 абз. 2 PfandBG). До покриття своїх облігацій (Pfandbriefe) вони можуть включати кредити лише в межах перших 60 % цієї вартості (§ 14 PfandBG). Що вищий LTV, то вищий ризик банку і, як правило, маржа.

Кредит працює на інвестора, лише якщо він дешевший за дохідність об'єкта

У прикладі з частини 11 супермаркет за 10 млн € разом із витратами на придбання обходиться в 10,945 млн € і приносить 425 000 € чистого операційного доходу — 3,9 % на вкладені кошти. Кредит підвищує дохідність власного капіталу, лише якщо його ставка нижча за цю величину; якщо вища — знижує.

Таблиця 1. За ставки понад 3,9 % кредит знижує дохідність власного капіталу

Варіант	Відсотки на рік	Грошовий потік на власний капітал	Дохідність власного капіталу
Без кредиту	—	425 000 €	3,9 %
Кредит 5 млн € під 3 %	150 000 €	275 000 €	4,6 %
Кредит 5 млн € під 4 %	200 000 €	225 000 €	3,8 %
Кредит 5 млн € під 5 %	250 000 €	175 000 €	2,9 %

Ставки умовні: це ілюстрація механізму, а не пропозиція банку й не прогноз. Розрахунок зроблено до погашення боргу, податків і витрат на оформлення застави; власний капітал за наявності кредиту — 5,945 млн €.

Відсотки за банківським кредитом зменшують оподатковуваний прибуток GmbH. Обмеження вирахування відсотків (Zinsschranke) починає діяти, лише коли чисті відсоткові витрати сягають 3 млн € на рік (§ 4h EStG).

Ставки зросли швидше, ніж дохідність супермаркетів

Дохідність десятирічних державних облігацій Німеччини — індикатор довгострокових ставок — зросла з 2,7 % у середньому в IV кварталі 2025 року до 3,25 % у середньому в III кварталі 2026 року (BNP Paribas Real Estate за даними Deutsche Bundesbank). Станом на 7 жовтня 2026 року вона становила 3,55 %. Дохідність першокласних супермаркетів за той самий час піднялася лише з 4,90 % до 5,00 %. Багато приватних інвесторів купують окремі магазини з мінімальним боргом або взагалі без нього (частина 4).

Що це означає для інвестора

1. Порівнюйте ставку з дохідністю на всі вкладення, а не з рекламною. У прикладі нашого циклу об'єкт приносить 3,9 % на всі вкладення: кредит під 3 % підвищує дохідність власного капіталу до 4,6 %, під 5 % — знижує до 2,9 %.

2. З'ясуйте, від якої вартості банк рахує LTV. Іпотечні банки беруть обережну заставну вартість, яка не може перевищувати ринкову; решту купівлі інвестор зазвичай фінансує позикою учасника, і ця позика має залишитися без застави.

3. Узгодьте строк фіксації ставки із залишком строку оренди. Від залишку строку оренди залежить маржа, а кредит із фіксованою ставкою в разі продажу можна розірвати лише зі сплатою компенсації банку.

Що перевірити:
• від якої вартості банк рахує LTV — від ціни, ринкової чи заставної;
• строк кредиту й строк фіксації ставки порівняно із залишком строку оренди;
• порука учасника, субординація позики учасника й можливість кредиту без права регресу;
• відступлення орендних платежів і рахунок у банку-кредиторі;
• умови дострокового погашення: у разі продажу кредит із фіксованою ставкою можна розірвати, але зі сплатою компенсації банку (§ 490 абз. 2 BGB).

Див. також: чи може нерезидент отримати кредит у німецькому банку на комерційну нерухомість; яку дохідність приносить супермаркет у Німеччині; позика учасника: коли відсотки не оподатковуються в Німеччині; як продати комерційну нерухомість у Німеччині та скільки це коштує.

Джерела: §§ 14, 16 PfandBG; §§ 490, 1191 BGB; §§ 4h, 49 абз. 1 п. 5 EStG; BNP Paribas Real Estate, огляди інвестиційного ринку Німеччини та ринку інвестицій у торговельну нерухомість за III квартал 2026 року; Deutsche Bundesbank, крива дохідності (7 жовтня 2026 року); розрахунок Gordon Real Estate Group на основі прикладу з частини 11; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 4, 9 і 11. Стан законодавства — жовтень 2026 року.

Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон