Ринковий орієнтир — 5,00 %: таку початкову чисту дохідність BNP Paribas Real Estate визначила для першокласних окремо розташованих супермаркетів і дискаунтерів у III кварталі 2026 року — на 0,1 відсоткового пункту вище, ніж наприкінці 2025-го. Але це дохідність найкращих об'єктів за методикою брокера, а не гроші на рахунку інвестора. У прикладі з нашого циклу магазин, який рекламують із дохідністю 5,0 %, після невідшкодовуваних витрат і витрат на купівлю приносить близько 3,9 % на всі вкладення.
Супермаркети приносять більше, ніж офіси, логістика й облігації
За даними BNP Paribas Real Estate, у III кварталі 2026 року першокласні супермаркети й дискаунтери (5,00 %) випереджали ритейл-парки з продуктовим якорем (4,75 %), логістику (4,70 %) та офіси семи найбільших міст (4,56 %). Десятирічні облігації Німеччини 7 жовтня 2026 року приносили 3,55 % (Deutsche Bundesbank), тож премія супермаркетів становила близько 1,45 відсоткового пункту. На наш погляд, вона відображає радше розмір лота, ніж ризик: окремий магазин надто малий для більшості інституційних інвесторів, хоча й залежить від єдиного орендаря (див. частину 1 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Інші брокери рахують інакше — CBRE оцінює першокласні продуктові магазини в 4,6 %, — тому дохідність порівнюють лише за даними одного брокера й на одну дату.
Кожен крок униз за класом об'єкта додає дохідності — і ризику
Ціну магазину ринок виражає в річних орендних платах: від 18,5 у першокласного об'єкта до 12,5 у value-add.
Таблиця 1. Від першокласного об'єкта до value-add валова дохідність зростає з 5,4 % до 8,0 %
Вища дохідність — плата за ризик, а не знижка: за орендної плати 500 000 € ціна за мультиплікатором першокласного об'єкта на 1,5 млн € вища, ніж за мультиплікатором core-plus (частина 12). У невеликих містах супермаркети зазвичай продаються з вищою дохідністю, ніж у мегаполісах, але такий обмін виправданий, лише якщо магазин домінує в зоні охоплення, договір довгий, а населення не скорочується (частина 5).
Реальна дохідність інвестора — близько 3,9 %, а не рекламовані 5,0 %
Продавець рахує дохідність як річну орендну плату, поділену на ціну. Інвестор віднімає невідшкодовувані витрати — з нашого досвіду, 8–15 % чистої орендної плати (частина 10) — і додає до ціни витрати на купівлю. У прикладі з частини 11 вони становлять 9,4 %, із них 5,0 % — податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) у Нижній Саксонії.
Магазин за 20 річних орендних плат із рекламованою дохідністю 5,0 % після 15 % невідшкодовуваних витрат приносить 4,25 % на ціну й близько 3,9 % на всі вкладення. За ціни в 18,5 річної орендної плати — близько 4,2 %. Решту розриву з орієнтиром 5,00 % здебільшого пояснюють наші свідомо обережні припущення щодо витрат (частина 11).
Податки на прибуток — наступний крок розрахунку: їх визначають структура володіння та країна проживання інвестора (частина 9). Дохідність, про яку йдеться вище, — оцінка ринку на певну дату, а не обіцянка доходу. BNP Paribas Real Estate допускає, що до кінця 2026 року дохідність першокласних торговельних об'єктів ще зросте, а отже, ціни можуть знизитися.
Що це означає для інвестора
1. Порівнюйте пропозиції за дохідністю на всі вкладення, а не за рекламною. Магазин, який рекламують із дохідністю 5,0 %, після невідшкодовуваних витрат і витрат на купівлю приносить близько 3,9 %; перераховуйте так кожну пропозицію.
2. Звіряйте ціну з класом об'єкта. Першокласний об'єкт коштує 18,5 річної орендної плати, core-plus — 15,5, і за орендної плати 500 000 € це 1,5 млн € різниці; строк оренди, локація й орендар мають виправдовувати клас.
3. Беріть орієнтири одного брокера на одну дату. BNP Paribas Real Estate дає 5,00 %, CBRE — 4,6 %, а BNP допускає подальше зростання дохідності до кінця 2026 року; змішані цифри спотворюють порівняння.
Що перевірити:
• чи перераховано заявлену дохідність у початкову чисту — після невідшкодовуваних витрат і з урахуванням витрат на купівлю;
• як ціна в річних орендних платах співвідноситься з орієнтиром для класу об'єкта;
• чи порівнюєте ви дохідність за даними одного брокера й на одну дату;
• який фіксований залишок строку оренди й хто підписав договір: від цього залежить, core це чи core-plus.
Див. також: яка дохідність комерційної нерухомості в Німеччині у 2026 році; що таке договір оренди double net; як працює індексація орендної плати в Німеччині.
Джерела: BNP Paribas Real Estate: огляди ринку інвестицій у торговельну нерухомість Німеччини за IV квартал 2025 року і III квартал 2026 року, огляд інвестиційного ринку Німеччини за III квартал 2026 року, огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу за IV квартал 2025 року (мультиплікатори ціни); CBRE, інвестиції в торговельну нерухомість, III квартал 2026 року (у викладі konii.de, 6 жовтня 2026 року); Deutsche Bundesbank, крива дохідності, 7 жовтня 2026 року; розрахунки Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 1, 5 і 9–12.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.