Податок з орендного доходу від німецької нерухомості нерезидент сплачує в Німеччині за будь-яких умов, а ставка залежить від структури володіння. Фізична особа сплачує податок на доходи за шкалою 14–45 % без неоподатковуваного мінімуму, іноземна компанія — 15,825 %. Німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) сплачує 15,825 % плюс промисловий податок (Gewerbesteuer), якщо не отримує розширеного зменшення його бази, а під час виплати прибутку додається ще податок у джерела.
Орендний дохід оподатковується там, де стоїть будівля
Дохід від здавання в оренду нерухомості, розташованої в Німеччині, — німецький дохід і для нерезидента (§ 49 абз. 1 п. 6 EStG). В іноземної компанії він вважається доходом від підприємницької діяльності (§ 49 абз. 1 п. 2 літ. f EStG). Податок з орендної плати в джерела не утримують: закон передбачає таке утримання лише для окремих видів доходу (§ 50a абз. 1 EStG). Тому податок нараховують за річною декларацією (§ 25 EStG), а фізична особа — нерезидент подає її до податкової служби за місцезнаходженням об'єкта (§ 19 абз. 2 AO).
Базу зменшують лише витрати, пов'язані з німецьким доходом (§ 50 абз. 1 EStG): відсотки, ремонт, управління й амортизація (AfA) будівлі — 2 або 3 % на рік залежно від року побудови та власника (§ 7 абз. 4 EStG). Неоподатковуваний мінімум нерезидентові не належить: шкалу застосовують так, ніби його дохід вищий на 12 348 € (§ 50 абз. 1, § 32a абз. 1 EStG), тому податок нараховується з першого євро прибутку.
Податок на нерухомість (Grundsteuer) нараховує муніципалітет, і сплачує його власник, але в договорах оренди супермаркетів його, як правило, перекладають на орендаря (частина 10).
Структура володіння визначає ставку й кількість рівнів оподаткування
Таблиця 1. Ставка залежить від власника: 14–45 % у фізичної особи, 15,825 % у компанії
Для GmbH податок на прибуток підприємств (Körperschaftsteuer) — 15 % плюс надбавка солідарності; ставка знижуватиметься на пункт на рік з 2028 року — до 10 % у 2032 році (§ 23 KStG). Промисловий податок GmbH сплачує вже через свою правову форму (§ 2 абз. 2 GewStG). Звільнити від нього орендний дохід дає змогу лише розширене зменшення бази (erweiterte Kürzung) — якщо компанія виключно управляє власною нерухомістю (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Відсотки за позикою учасника виводять прибуток із німецької бази, але лише за дотримання чотирьох умов.
Німецький податок — не останній: далі вирішує країна проживання
Країна проживання, як правило, оподатковує доходи своїх резидентів, отримані в усьому світі. Чи зарахує вона німецький податок, вирішують її закони й угода про уникнення подвійного оподаткування. Для резидентів Росії німецькі права на оподаткування угодою не обмежені з 2024 року (§ 1 абз. 3 StAbwG), а з 1 січня 2027 року Німеччина повністю зупиняє дію угоди з Росією.
Що це означає для інвестора
1. Обирайте структуру володіння до купівлі, а не після. Від неї залежать ставка — 14–45 % у фізичної особи або 15,825 % у компанії — і кількість рівнів оподаткування; рахуйте навантаження одразу для двох країн.
2. Закладайте податок із першого євро прибутку. Неоподатковуваний мінімум нерезидентові не належить, а базу зменшують лише витрати, пов'язані з німецьким доходом, — зберігайте документи на відсотки, ремонт і амортизацію.
3. Перевірте, чи зарахує німецький податок країна проживання. Це вирішують її закони й угода про уникнення подвійного оподаткування; дію угоди з Росією Німеччина з 1 січня 2027 року повністю зупиняє.
Що перевірити:
• структуру володіння до купівлі — з розрахунком для двох країн: Німеччини та країни проживання;
• реєстрацію в податковій службі за місцезнаходженням об'єкта й строк щорічної декларації;
• документи на витрати, що зменшують базу: відсотки, ремонт, амортизацію;
• для GmbH — висновок про застосовність розширеного зменшення бази до конкретного договору оренди;
• чи перекладає договір оренди податок на нерухомість на орендаря.
Див. також: які податки сплачує GmbH, що володіє нерухомістю; позика учасника: коли відсотки не оподатковуються в Німеччині; чи потрібна GmbH для купівлі комерційної нерухомості; чи можна купити нерухомість у Німеччині без посвідки на проживання.
Джерела: §§ 7 абз. 4, 23, 25, 32a, 49 абз. 1 пп. 2, 6, 50 абз. 1, 50a абз. 1 EStG; §§ 2, 23 KStG; § 4 SolZG; §§ 2, 9 п. 1, 11, 16 GewStG; §§ 43, 43a EStG; § 19 AO; § 1 абз. 3 StAbwG; Федеральне міністерство фінансів про зупинення дії угоди про уникнення подвійного оподаткування з Росією (9 липня 2026 року); цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 9 і 10. Стан законодавства — на 10 жовтня 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.