2026-10-10 10:32

Інвестору з Кіпру: купівля комерційної нерухомості в Німеччині

Угода про уникнення подвійного оподаткування 2011 року з протоколом 2021 року залишає за Німеччиною право оподатковувати оренду та продаж часток у компаніях, що володіють переважно німецькою нерухомістю, а відсотки віддає лише Кіпру. Кіпрська компанія з часткою від 10 %, якою вона володіє щонайменше 12 місяців, може отримувати дивіденди без німецького податку за директивою ЄС, якщо пройде німецьку перевірку на зловживання. В інших випадках податок із дивідендів обмежено до 5 або 15 %; угоди про податок на спадщину немає, а Кіпру немає в німецькому переліку некооперативних юрисдикцій (StAbwV).

Оренду й вихід угода залишає Німеччині, відсотки — Кіпру

Орендний дохід від нерухомості в Німеччині оподатковує Німеччина (ст. 6). Якщо об'єктом володіє німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH), воно сплачує податок на прибуток підприємств (Körperschaftsteuer) з надбавкою солідарності — 15,825 %. До нього додається промисловий податок (Gewerbesteuer), якщо не застосовується розширене зменшення його бази (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Угода захищає резидентів Кіпру, а не громадян (ст. 1 і 4). Вона застосовується з 1 січня 2012 року, зміни за протоколом від 19 лютого 2021 року — з 1 січня 2022 року.

Прибуток від продажу часток у компанії, вартість якої більш ніж на 50 % прямо чи опосередковано визначає нерухомість у Німеччині, може оподатковуватися в Німеччині (ст. 13 абз. 2). Відсотки, натомість, оподатковуються лише в країні проживання їхнього фактичного отримувача (ст. 11 абз. 1) — навіть за позикою, забезпеченою німецькою нерухомістю, відсотки за якою німецьке право інакше оподаткувало б (частина 9). Для звичайної позики учасника (Gesellschafterdarlehen) угода й не потрібна. За чотирьох умов із частини 9 німецьке право такі відсотки не оподатковує: позика не забезпечена, не передбачає участі в прибутку, надана за ринковою ставкою, а позикодавець — не резидент країни з переліку StAbwV. З 2022 року пільги угоди не надаються, якщо їх отримання було однією з основних цілей операції чи структури (ст. 27 абз. 2).

Таблиця 1. Угода залишає Німеччині оренду, вихід і до 15 % з дивідендів, а відсотки віддає Кіпру

Питання	Що діє для резидента Кіпру	Підстава
Угода про уникнення подвійного оподаткування	Діє; застосовується з 1 січня 2012 року, зміни — з 1 січня 2022 року	Перелік Федерального міністерства фінансів (BMF) на 1 січня 2026 року
Орендний дохід	Оподатковується в Німеччині	ст. 6 абз. 1
Дивіденди GmbH	Не вище 15 %; 5 % для компанії з прямою часткою від 10 %	ст. 10 абз. 2
Дивіденди кіпрській компанії з прямою часткою від 10 %, якою вона володіє щонайменше 12 місяців, за директивою ЄС	Без німецького податку в джерела за заявою, якщо пройдено перевірку на зловживання	§ 43b, § 50d абз. 3 EStG
Відсотки	Лише на Кіпрі, зокрема за позикою під заставу	ст. 11 абз. 1
Продаж часток компанії, вартість якої більш ніж на 50 % — нерухомість у Німеччині	Може оподатковуватися в Німеччині	ст. 13 абз. 2
Перевірка основної мети	Пільгу не надають, якщо її отримання — одна з основних цілей	ст. 27 абз. 2
Податок на спадщину	Угоди немає	Перелік BMF
Німецький перелік некооперативних юрисдикцій (StAbwV)	Кіпру в ньому немає	§ 2 StAbwV

Нульовий податок із дивідендів доступний кіпрській компанії лише за реальної діяльності

Звільнення від податку в джерела дає директива ЄС про материнські та дочірні компанії (§ 43b EStG). Кіпрська компанія, яка відповідає її вимогам і щонайменше 12 місяців поспіль прямо володіє не менш ніж 10 % капіталу GmbH, отримує дивіденди без німецького податку в джерела за заявою. Але і цю пільгу, і ставки угоди іноземна компанія отримує лише після німецької перевірки на зловживання (§ 50d абз. 3 EStG). У пільзі відмовлять, якщо її учасники не мали б права на пільгу напряму, а сама компанія не веде господарської діяльності, істотно пов'язаної з доходом. Відмови можна уникнути, лише якщо компанія доведе, що отримання податкової вигоди не було однією з основних цілей її включення до структури.

Фізичній особі — резиденту Кіпру GmbH виплачує дивіденди за вирахуванням 26,375 %. Різницю до 15 % повертає Федеральне центральне податкове відомство (Bundeszentralamt für Steuern) за заявою, поданою протягом чотирьох років після закінчення року виплати (§ 50c абз. 3 EStG).

Реєстр прозорості, довіреність і санкційні питання вирішують до підписання

Членство Кіпру в ЄС спрощує формальності. Іноземна компанія-покупець має внести кінцевих бенефіціарних власників до німецького Реєстру прозорості (Transparenzregister), якщо тільки вже не подала цих відомостей до реєстру іншої держави ЄС (§ 20 абз. 1 GwG; частина 8). Підпис під довіреністю на купівлю має бути щонайменше нотаріально засвідчений, інакше відомство земельної книги (Grundbuch) не визнає повноважень (§ 29 абз. 1 GBO). Кіпр є стороною Гаазької конвенції про апостиль з 1973 року, тож для підпису, засвідченого на Кіпрі, достатньо апостиля.

Для громадян Росії, які живуть на Кіпрі, важливі два різні критерії. Німецькі правила щодо некооперативних юрисдикцій орієнтуються на податкове резидентство: податковий резидент лише Кіпру не підпадає під податок на відсотки 15 % (з надбавкою солідарності — 15,825 %) за § 10 StAbwG. Санкції ЄС орієнтуються на громадянство. Банкам ЄС заборонено приймати від громадян Росії вклади понад 100 000 € в одному банку; виняток — власники посвідки на проживання в державі ЄС, зокрема на Кіпрі (ст. 5b Регламенту (ЄС) № 833/2014).

Як доходи оподатковуються на Кіпрі, слід з'ясувати в кіпрського податкового консультанта: цей матеріал описує лише німецьку сторону й текст угоди.

Що це означає для інвестора

1. Перевірте кіпрську компанію на реальну діяльність до першої виплати. Без господарської діяльності, істотно пов'язаної з доходом, Німеччина може відмовити і у звільненні за директивою, і в ставках угоди (§ 50d абз. 3 EStG).

2. Подавайте заяву про повернення податку вчасно. Фізичній особі GmbH виплачує дивіденди за вирахуванням 26,375 %, а різницю до 15 % повернуть лише за заявою — протягом чотирьох років після закінчення року виплати.

3. Перевіряйте санкційний статус окремо від податкового. Податковий резидент лише Кіпру під § 10 StAbwG не підпадає. Обмеження ЄС на вклади громадян Росії понад 100 000 € в одному банку знімає посвідка на проживання в державі ЄС, зокрема на Кіпрі.

Що перевірити:
• податкове резидентство отримувача на дату кожної виплати — угода захищає резидентів Кіпру, а не громадян;
• власну господарську діяльність і мету кіпрської компанії — для § 50d абз. 3 EStG і ст. 27 абз. 2 угоди;
• заяву про звільнення від німецького податку в джерела або про його повернення;
• відомості про бенефіціарів у реєстрі держави ЄС — до нотаріального посвідчення купівлі;
• для громадян Росії — посвідку на проживання та санкційні обмеження ЄС.

Див. також: угода в нотаріуса (частина 8 циклу); GmbH і позика учасника (частина 9); які податки сплачує GmbH; інвестору з ОАЕ.

Джерела: Угода між ФРН і Республікою Кіпр про уникнення подвійного оподаткування від 18 лютого 2011 року (BGBl. 2011 II S. 1068), ст. 1, 4, 6, 10, 11, 13; Протокол від 19 лютого 2021 року (BGBl. 2021 II S. 731), ст. 3 (новий абз. 2 ст. 27); Федеральне міністерство фінансів, стан угод про уникнення подвійного оподаткування на 1 січня 2026 року; § 2 StAbwV; § 10 StAbwG; §§ 43b, 50c, 50d абз. 3 EStG і додаток 2 до EStG; § 29 абз. 1 GBO; § 20 GwG; ст. 5b Регламенту Ради (ЄС) № 833/2014; Гаазька конференція з міжнародного приватного права, статус Конвенції, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів, на 30 червня 2026 року. Стан законодавства — жовтень 2026 року.

Фото: Mathias Konrath / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон