Довідник інвестора
2026-10-10 10:34

Інвестору з України: купівля комерційної нерухомості в Німеччині

Для резидентів України діє угода про уникнення подвійного оподаткування від 3 липня 1995 року, а нова, підписана 19 травня 2026 року, ще не набрала чинності. Чинна угода залишає за Німеччиною податок на оренду та на продаж часток компаній, вартість яких переважно визначає німецька нерухомість. Німецький податок у джерела вона обмежує до 5 або 10 % з дивідендів і до 2 або 5 % з відсотків; угоди про податок на спадщину немає, а України немає в німецькому переліку некооперативних юрисдикцій (StAbwV).

Угода 1995 року розподіляє право оподатковувати, але німецьких податків не знижує

Угода застосовується до резидентів України, а не до її громадян (ст. 1 і 4). Громадянин України, який живе в Німеччині, за німецьким правом підлягає необмеженому оподаткуванню в Німеччині (§ 1 абз. 1 EStG), і його випадок треба розглядати окремо. Орендний дохід від нерухомості в Німеччині оподатковує Німеччина (ст. 6). Якщо об'єктом володіє німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH), воно сплачує податок на прибуток підприємств (Körperschaftsteuer) з надбавкою солідарності — 15,825 %. До нього додається промисловий податок (Gewerbesteuer), якщо не застосовується розширене зменшення його бази (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
У разі продажу Німеччина має право оподатковувати прибуток від відчуження часток, вартість яких повністю або здебільшого прямо чи опосередковано визначає нерухомість у Німеччині (ст. 13 абз. 2 літ. a). Німецьке право і так вважає продаж частки від 1 % у німецькій GmbH доходом із німецького джерела (§ 49 абз. 1 п. 2 літ. e aa EStG).
Таблиця 1. Нова угода підвищить податок із дивідендів для фізичних осіб з 10 до 15 % і скасує ставку 2 % для відсотків
Питання
Угода 1995 року (діє)
Угода 2026 року (підписана, не набрала чинності)
Застосування
З 1 січня 1997 року
З 1 січня року, що настає після набрання чинності
Орендний дохід
Оподатковується в Німеччині (ст. 6)
Оподатковується в Німеччині (ст. 6)
Дивіденди GmbH
Не вище 5 % для компанії з прямою часткою від 20 %, інакше не вище 10 % (ст. 10 абз. 2)
Не вище 5 % для компанії з прямою часткою від 20 % протягом 365 днів, включно з днем виплати, інакше не вище 15 % (ст. 10 абз. 2)
Відсотки
Не вище 2 % за банківськими кредитами й комерційним кредитом, інакше не вище 5 % (ст. 11 абз. 2)
Не вище 5 % (ст. 11 абз. 2)
Доходи з участю в прибутку
За німецьким правом (п. 2 протоколу)
За німецьким правом (п. 9 протоколу)
Продаж часток компанії, вартість яких визначає нерухомість у Німеччині
Може оподатковуватися в Німеччині (ст. 13 абз. 2)
Може оподатковуватися в Німеччині, якщо в будь-який момент протягом 365 днів до продажу понад 50 % вартості припадало на цю нерухомість (ст. 13 абз. 4)
Податок на спадщину
Угоди немає
Угоди немає
Німецький перелік некооперативних юрисдикцій (StAbwV)
України в ньому немає (§ 2 StAbwV)
Від угоди не залежить

Ставки угоди мають значення, лише якщо Німеччина взагалі оподатковує дохід

Ставки 2 і 5 % для відсотків — це стеля на випадок, якщо німецький податок виникне, а не податок, який доведеться сплатити. За чотирьох умов із частини 9 німецьке право відсотки за позикою учасника (Gesellschafterdarlehen) не оподатковує: позика не забезпечена, не передбачає участі в прибутку, надана за ринковою ставкою, а позикодавець — не резидент країни з переліку StAbwV. Тому стеля потрібна лише для позик, забезпечених німецькою нерухомістю. Доходи за позиками з участю в прибутку протокол залишає Німеччині за її внутрішніми ставками, якщо такі виплати зменшують прибуток GmbH.
З дивідендів GmbH утримує 26,375 % податку в джерела. Різницю до ставки угоди повертає Федеральне центральне податкове відомство (Bundeszentralamt für Steuern) за заявою, поданою протягом чотирьох років після закінчення року виплати (§ 50c абз. 3 EStG).
Нова угода набере чинності після ратифікації в обох країнах і почне застосовуватися з 1 січня наступного року (ст. 29 абз. 2); доти діє угода 1995 року. Для фізичної особи стеля податку з дивідендів зросте з 10 до 15 %, тож модель, побудовану на дивідендах, варто перерахувати заздалегідь.

Переказ грошей з України, довіреність і спадщину перевіряють до підписання

Доки діє постанова Правління Національного банку України (НБУ) № 18 від 24 лютого 2022 року, банкам та іншим уповноваженим установам заборонено транскордонне переказування валютних цінностей з України, крім випадків, прямо перелічених у її п. 14. Чи дозволяє виняток переказ на купівлю об'єкта або в капітал GmbH, треба письмово підтвердити в українському банку до підписання договору: сплатити ціну готівкою в Німеччині не можна (§ 16a GwG).
Підпис під довіреністю на купівлю має бути щонайменше нотаріально засвідчений, інакше відомство земельної книги (Grundbuch) не визнає повноважень (§ 29 абз. 1 GBO; частина 8). Україна є стороною Гаазької конвенції про апостиль з 22 грудня 2003 року, тож довіреність, засвідчена українським нотаріусом, потребує лише апостиля. Нотаріус, брокер і банк у Німеччині перевіряють покупця, кінцевих бенефіціарних власників і, де це потрібно, походження коштів (§§ 10, 11 GwG); з нашого досвіду, виписки й договори, що підтверджують джерело грошей, краще зібрати заздалегідь.
Угоди про податок на спадщину немає: якщо ні спадкодавець, ні спадкоємець не живуть у Німеччині, німецький податок поширюється лише на майно в Німеччині, наприклад на частку від 10 % у німецькій компанії (частина 9). Як Україна оподатковує доходи та спадщину, слід з'ясувати в українського податкового консультанта: цей матеріал описує лише німецьку сторону й текст угоди.

Що це означає для інвестора

1. Перерахуйте дивідендну модель за ставкою 15 %. Нова угода підніме стелю для фізичної особи з 10 до 15 % з 1 січня року, що настає після набрання нею чинності.
2. Отримайте письмове підтвердження українського банку до підписання. Постанова НБУ № 18 забороняє транскордонне переказування валютних цінностей з України, крім випадків з її п. 14, а готівкою сплатити ціну в Німеччині не можна.
3. Визначте країну податкового резидентства на дату кожної виплати. Угода захищає резидентів України, а громадянин України, який живе в Німеччині, підлягає необмеженому оподаткуванню в Німеччині.
Що перевірити:
• країну податкового резидентства на дату кожної виплати — Україна чи Німеччина;
• письмове підтвердження українського банку, що постанова НБУ № 18 дозволяє переказ коштів для купівлі;
• умови позики учасника: без забезпечення, без участі в прибутку, за ринковою ставкою, позикодавець — не резидент країни з переліку StAbwV (частина 9);
• розрахунок дивідендів за ставкою 15 % на випадок набрання чинності угодою 2026 року;
• довіреність: нотаріальне засвідчення підпису та апостиль.
Див. також: угода в нотаріуса (частина 8 циклу); GmbH і позика учасника (частина 9); які податки сплачує GmbH; інвестору з Казахстану.
Джерела: Угода між ФРН і Україною про уникнення подвійного оподаткування від 3 липня 1995 року (BGBl. 1996 II S. 498), ст. 1, 4, 6, 10, 11, 13 і п. 2 протоколу; Угода між ФРН і Україною від 19 травня 2026 року (підписана, не набрала чинності), ст. 6, 10, 11, 13, 29 і п. 9 протоколу; Федеральне міністерство фінансів, стан угод про уникнення подвійного оподаткування на 1 січня 2026 року й сторінка про угоду від 19 травня 2026 року; § 2 StAbwV; §§ 1, 49 абз. 1, 50c EStG; § 29 абз. 1 GBO; §§ 10, 11, 16a GwG; § 121 BewG; постанова Правління Національного банку України № 18 від 24 лютого 2022 року (зі змінами станом на 15 вересня 2026 року), п. 14; Гаазька конференція з міжнародного приватного права, статус Конвенції, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів, на 30 червня 2026 року. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Mathias Konrath / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.