Довідник інвестора
2026-10-10 10:38

Інвестору з ОАЕ: купівля комерційної нерухомості в Німеччині

З 1 січня 2022 року між Німеччиною та ОАЕ немає угоди про уникнення подвійного оподаткування: угода 2010 року втратила чинність 31 грудня 2021 року, і до резидентів ОАЕ застосовується лише німецьке право. Нова угода, за спільною заявою двох країн від 11 вересня 2026 року, ще на етапі переговорів, а доти дивіденди, які GmbH виплачує фізичній особі, оподатковуються за повною ставкою 26,375 %. ОАЕ немає в німецькому переліку некооперативних юрисдикцій (StAbwV), а зі списку ЄС високоризикових третіх країн їх виключили 2025 року.

Без угоди Німеччина застосовує свої правила в повному обсязі

Резидент ОАЕ не може послатися ні на знижену ставку податку в джерела, ні на розподіл права оподатковувати доходи: угода від 1 липня 2010 року діяла лише до 31 грудня 2021 року. 14 червня 2021 року Німеччина дипломатичними каналами повідомила ОАЕ, що не має наміру її продовжувати. Обмін податковою інформацією, зокрема автоматичний обмін відомостями про фінансові рахунки, триває за іншими угодами.
Орендний дохід від німецької нерухомості Німеччина оподатковує в будь-якому разі. Якщо об'єктом володіє німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH), воно сплачує податок на прибуток підприємств (Körperschaftsteuer) з надбавкою солідарності — 15,825 %. До нього додається промисловий податок (Gewerbesteuer), якщо не застосовується розширене зменшення його бази (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Таблиця 1. Без угоди діють повні німецькі ставки: 26,375 % з дивідендів фізичній особі
Питання
Що діє для резидента ОАЕ
Підстава
Угода про уникнення подвійного оподаткування
Немає з 1 січня 2022 року; угода 2010 року втратила чинність 31 грудня 2021 року
Федеральне міністерство фінансів (BMF)
Орендний дохід
Через GmbH: 15,825 % і промисловий податок, якщо не застосовується розширене зменшення
§ 23 KStG; § 9 п. 1 GewStG; частина 9
Дивіденди GmbH фізичній особі
26,375 % у джерела, без зниження
§§ 43, 43a EStG
Дивіденди GmbH компанії з ОАЕ
26,375 %; дві п'ятих повертають — разом 15,825 %, якщо пройдено перевірку на зловживання
§ 44a абз. 9, § 50d абз. 3 EStG
Відсотки за незабезпеченою позикою учасника без участі в прибутку, за ринковою ставкою
Не оподатковуються
§ 49 абз. 1 п. 5 EStG
Відсотки за позикою, забезпеченою німецькою нерухомістю
Оподатковуються за декларацією, без обмеження угодою
§ 49 абз. 1 п. 5 літ. c aa EStG
Продаж частки від 1 % у німецькій GmbH
Дохід із німецького джерела, оподатковується в Німеччині
§ 49 абз. 1 п. 2 літ. e aa EStG
Податок на спадщину
Німецький податок на майно в Німеччині; угоди немає
§ 121 BewG; перелік BMF
Німецький перелік некооперативних юрисдикцій (StAbwV)
ОАЕ в ньому немає
§ 2 StAbwV

Без угоди дорожчають дивіденди й позика під заставу, але не звичайна позика

Різниця помітна в трьох точках. Дивіденди фізичній особі оподатковуються за повною ставкою 26,375 %, тоді як угоди Німеччини зазвичай знижують її до 5–15 %. Відсотки за позикою під заставу німецької нерухомості оподатковуються в Німеччині без обмеження ставки. Прибуток від продажу часток GmbH оподатковується за німецькими правилами, і угоди, яка розподілила б право оподатковувати інакше, немає.
Типова структура — GmbH, яку фінансують незабезпеченою позикою учасника (Gesellschafterdarlehen), — від угоди не залежить. За чотирьох умов із частини 9 німецьке право відсотки за такою позикою не оподатковує: позика не забезпечена, не передбачає участі в прибутку, надана за ринковою ставкою, а позикодавець — не резидент країни з переліку StAbwV.
Якою буде нова угода і з якої дати вона почне застосовуватися, невідомо. До набрання нею чинності розрахунки варто вести за повними німецькими ставками.

Легалізація документів і перевірка коштів потребують часу

Строк легалізації треба закласти в графік купівлі: ОАЕ не є стороною Гаазької конвенції про апостиль. Документи, видані та засвідчені в ОАЕ, для використання в Німеччині легалізує Генеральне консульство Німеччини в Дубаї; прийом веде VFS Global в Абу-Дабі та Дубаї. Підпис під довіреністю на купівлю має бути щонайменше нотаріально засвідчений, інакше відомство земельної книги (Grundbuch) не визнає повноважень (§ 29 абз. 1 GBO; частина 8).
З 5 серпня 2025 року ОАЕ виключено зі списку ЄС високоризикових третіх країн (Делегований регламент Комісії (ЄС) 2025/1184). Посилені заходи перевірки за ознакою країни (§ 15 абз. 3 п. 2 GwG) до їхніх резидентів більше не обов'язкові. Звичайна перевірка залишається: нотаріус, брокер і банк перевіряють покупця, кінцевих бенефіціарних власників і, де це потрібно, походження коштів (§§ 10, 11 GwG); платити можна лише безготівковим переказом (§ 16a GwG).
Якщо інвестор — громадянин Росії, санкції ЄС застосовуються до нього за громадянством. Банкам ЄС заборонено приймати від громадян Росії вклади понад 100 000 € в одному банку; виняток — громадяни держав ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії та власники посвідки на проживання в них (ст. 5b Регламенту (ЄС) № 833/2014). Німецькі правила щодо некооперативних юрисдикцій, натомість, залежать від податкового резидентства. Як доходи оподатковуються в ОАЕ, слід з'ясувати в податкового консультанта в ОАЕ: цей матеріал описує лише німецьку сторону.

Що це означає для інвестора

1. Рахуйте дохідність за повними німецькими ставками. Поки нової угоди немає, дивіденди фізичній особі оподатковуються за ставкою 26,375 %, а відсотки за позикою під заставу німецької нерухомості — без обмеження ставки.
2. Звірте позику учасника з чотирма умовами з частини 9. Структура на звичайній позиці від угоди не залежить, а застава німецької нерухомості робить відсотки оподатковуваними в Німеччині.
3. Закладіть легалізацію в графік купівлі. ОАЕ не є стороною конвенції про апостиль, тому довіреність і корпоративні документи легалізує Генеральне консульство Німеччини в Дубаї.
Що перевірити:
• розрахунок дохідності за повними німецькими ставками — до набрання чинності новою угодою;
• умови позики учасника: без забезпечення, без участі в прибутку, за ринковою ставкою, позикодавець — не резидент країни з переліку StAbwV (частина 9);
• графік легалізації довіреності й корпоративних документів через Генеральне консульство Німеччини в Дубаї;
• для громадян Росії — санкційні обмеження ЄС, які діють за громадянством;
• письмовий висновок податкового консультанта в ОАЕ про те, як там оподатковуються доходи від німецької нерухомості.
Див. також: угода в нотаріуса (частина 8 циклу); GmbH і позика учасника (частина 9); які податки сплачує GmbH; інвестору з Кіпру.
Джерела: Федеральне міністерство фінансів, сторінка про угоду між ФРН і ОАЕ від 1 липня 2010 року (втратила чинність 31 грудня 2021 року) і стан угод про уникнення подвійного оподаткування на 1 січня 2026 року; Федеральний уряд, спільна заява з нагоди державного візиту Президента ОАЕ, прес-реліз № 164/26 від 11 вересня 2026 року; § 2 StAbwV; § 23 KStG; § 9 п. 1 GewStG; §§ 43, 43a, 44a абз. 9, 49 абз. 1, 50d абз. 3 EStG; § 121 BewG; § 29 абз. 1 GBO; §§ 10, 11, 15, 16a GwG; Делегований регламент Комісії (ЄС) 2025/1184; ст. 5b Регламенту Ради (ЄС) № 833/2014; Генеральне консульство Німеччини в Дубаї, легалізація документів ОАЕ; Гаазька конференція з міжнародного приватного права, статус Конвенції, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів, на 30 червня 2026 року. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Mathias Konrath / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.