2026-10-10 10:39

Інвестору з Казахстану: купівля комерційної нерухомості в Німеччині

Угода про уникнення подвійного оподаткування від 26 листопада 1997 року, що набрала чинності 21 грудня 1998 року, залишає за Німеччиною податок на оренду та на продаж часток компаній, активи яких складаються переважно з німецької нерухомості. Німецький податок у джерела вона обмежує до 5 або 15 % з дивідендів і до 10 % з відсотків. Угоди про податок на спадщину немає, а Казахстану немає в німецькому переліку некооперативних юрисдикцій (StAbwV).

Оренду й вихід з інвестиції угода залишає Німеччині

Угода розподіляє право оподатковувати доходи, не змінюючи німецьких ставок, і захищає резидентів Казахстану, а не громадян (ст. 1 і 4). Орендний дохід від нерухомості в Німеччині оподатковує Німеччина (ст. 6). Якщо об'єктом володіє німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH), воно сплачує податок на прибуток підприємств (Körperschaftsteuer) з надбавкою солідарності — 15,825 %. До нього додається промисловий податок (Gewerbesteuer), якщо не застосовується розширене зменшення його бази (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Прибуток від продажу акцій і часток компанії, активи якої складаються переважно з нерухомості в Німеччині, Німеччина теж має право оподатковувати (ст. 13 абз. 2). Німецьке право і так вважає продаж частки від 1 % у німецькій GmbH доходом із німецького джерела (§ 49 абз. 1 п. 2 літ. e aa EStG). Тому в разі продажу GmbH із супермаркетом німецький податок, як правило, залишається.

Таблиця 1. Ставку 5 % з дивідендів отримує лише компанія з часткою від 25 %

Питання	Що діє для резидента Казахстану	Підстава
Угода про уникнення подвійного оподаткування	Діє; застосовується з 1 січня 1996 року	Перелік Федерального міністерства фінансів (BMF) на 1 січня 2026 року; ст. 31
Орендний дохід	Оподатковується в Німеччині	ст. 6 абз. 1
Дивіденди GmbH	Не вище 15 %; 5 % для компанії з прямою часткою від 25 %	ст. 10 абз. 2
Відсотки	Не вище 10 %; доходи з участю в прибутку, зокрема за позиками, — за німецьким правом, якщо зменшують прибуток GmbH	ст. 11 абз. 2; ст. 10 абз. 3
Продаж часток компанії, активи якої переважно — нерухомість у Німеччині	Може оподатковуватися в Німеччині	ст. 13 абз. 2
Податок на спадщину	Угоди немає	Перелік BMF
Німецький перелік некооперативних юрисдикцій (StAbwV)	Казахстану в ньому немає	§ 2 StAbwV

Фізична особа сплачує з дивідендів до 15 %, стеля для відсотків потрібна рідко

Поріг для ставки 5 % високий: компанія має прямо володіти щонайменше 25 % капіталу GmbH, а фізична особа завжди підпадає під ставку 15 %. З дивідендів GmbH утримує 26,375 % податку в джерела. Різницю до ставки угоди повертає Федеральне центральне податкове відомство (Bundeszentralamt für Steuern) за заявою, поданою протягом чотирьох років після закінчення року виплати (§ 50c абз. 3 EStG). Казахстанській компанії-отримувачу треба також пройти німецьку перевірку на зловживання угодами (§ 50d абз. 3 EStG).

Ставка 10 % для відсотків — це стеля на випадок, якщо німецький податок виникне, а не податок, який доведеться сплатити. За чотирьох умов із частини 9 німецьке право відсотки за позикою учасника (Gesellschafterdarlehen) не оподатковує: позика не забезпечена, не передбачає участі в прибутку, надана за ринковою ставкою, а позикодавець — не резидент країни з переліку StAbwV. Стеля потрібна лише для позики, забезпеченої німецькою нерухомістю, і не діє, якщо позику надано чи відступлено головним чином заради цієї пільги без розумної економічної причини (ст. 28 абз. 2). Доходи за позиками з участю в прибутку угода прямо залишає Німеччині за її внутрішніми ставками (ст. 10 абз. 3).

Валютний контроль, довіреність і спадщину перевіряють до підписання

До підписання слід з'ясувати в казахстанському банку, чи потрібен для переказу коштів обліковий номер Національного банку Республіки Казахстан. За законом «Про валютне регулювання та валютний контроль» від 2 липня 2018 року № 167-VI обліковий номер до початку виконання отримують валютні договори резидентів щодо руху капіталу, які відповідають критеріям Національного банку, зокрема щодо порогової суми. Без номера банк операції не проведе (ст. 14). У Німеччині ціну можна сплатити лише безготівковим переказом (§ 16a GwG).

Підпис під довіреністю на купівлю має бути щонайменше нотаріально засвідчений, інакше відомство земельної книги (Grundbuch) не визнає повноважень (§ 29 абз. 1 GBO; частина 8). Казахстан є стороною Гаазької конвенції про апостиль з 30 січня 2001 року, тож довіреність, засвідчена казахстанським нотаріусом, потребує лише апостиля. Нотаріус, брокер і банк у Німеччині перевіряють покупця, кінцевих бенефіціарних власників і, де це потрібно, походження коштів (§§ 10, 11 GwG); з нашого досвіду, підтверджувальні документи краще зібрати заздалегідь.

Угоди про податок на спадщину немає: якщо ні спадкодавець, ні спадкоємець не живуть у Німеччині, німецький податок поширюється лише на майно в Німеччині, наприклад на частку від 10 % у німецькій компанії (частина 9). Як Казахстан оподатковує доходи, прибуток від продажу та спадщину, слід з'ясувати в казахстанського податкового консультанта: цей матеріал описує лише німецьку сторону й текст угоди.

Що це означає для інвестора

1. Визначте ставку для дивідендів до розрахунку дохідності. Фізична особа сплачує до 15 %, ставка 5 % доступна лише компанії з прямою часткою від 25 %. Різницю з утриманими 26,375 % повернуть лише за заявою — протягом чотирьох років після закінчення року виплати.

2. Звірте позику учасника з чотирма умовами з частини 9. Якщо їх дотримано, німецького податку на відсотки немає. Стеля 10 % потрібна лише для позики під заставу німецької нерухомості, і для неї діє застереження проти зловживань (ст. 28 абз. 2).

3. Отримайте відповідь казахстанського банку щодо облікового номера до підписання. Якщо договір потребує облікового номера Національного банку, без нього банк переказу не проведе, а ціну в Німеччині можна сплатити лише безготівковим переказом.

Що перевірити:
• податкове резидентство отримувача на дату кожної виплати — угода захищає резидентів Казахстану, а не громадян;
• форму участі: ставка 5 % вимагає прямої частки компанії від 25 %, фізична особа сплачує до 15 %;
• умови позики учасника: без забезпечення, без участі в прибутку, за ринковою ставкою, позикодавець — не резидент країни з переліку StAbwV (частина 9);
• чи потрібен обліковий номер Національного банку Республіки Казахстан — до підписання договору;
• довіреність: нотаріальне засвідчення підпису та апостиль.

Див. також: угода в нотаріуса (частина 8 циклу); GmbH і позика учасника (частина 9); які податки сплачує GmbH; інвестору з України.

Джерела: Угода між ФРН і Республікою Казахстан про уникнення подвійного оподаткування від 26 листопада 1997 року (BGBl. 1998 II S. 1592), ст. 1, 4, 6, 10, 11, 13, 28, 31 і протокол; Федеральне міністерство фінансів, стан угод про уникнення подвійного оподаткування на 1 січня 2026 року; § 2 StAbwV; §§ 49 абз. 1, 50c, 50d абз. 3 EStG; § 29 абз. 1 GBO; §§ 10, 11, 16a GwG; § 121 BewG; Закон Республіки Казахстан «Про валютне регулювання та валютний контроль» від 2 липня 2018 року № 167-VI, ст. 14 (у редакції Закону від 16 січня 2026 року № 259-VIII); Гаазька конференція з міжнародного приватного права, статус Конвенції, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів, на 30 червня 2026 року. Стан законодавства — жовтень 2026 року.

Фото: Mathias Konrath / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон