2026-10-10 10:40

Інвестору з Ізраїлю: купівля комерційної нерухомості в Німеччині

Угода про уникнення подвійного оподаткування від 21 серпня 2014 року, що застосовується з 1 січня 2017 року, залишає за Німеччиною податок на оренду та на продаж часток компаній, активи яких більш ніж наполовину складаються з німецької нерухомості. Німецький податок у джерела вона обмежує до 5 або 10 % з дивідендів і до 5 % з відсотків. Угоди про податок на спадщину між країнами немає, а Ізраїлю немає в німецькому переліку некооперативних юрисдикцій (StAbwV).

Угода не знижує німецьких податків на сам об'єкт

Угода визначає, яка країна має право оподатковувати дохід, але німецьких ставок не змінює. Вона захищає резидентів Ізраїлю, а не його громадян (ст. 1 і 4), тому значення має податкове резидентство на дату виплати. Орендний дохід від нерухомості в Німеччині оподатковує Німеччина (ст. 6). Якщо об'єктом володіє німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH), воно сплачує податок на прибуток підприємств (Körperschaftsteuer) з надбавкою солідарності — 15,825 %. До нього додається промисловий податок (Gewerbesteuer), якщо не застосовується розширене зменшення його бази (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Вихід з інвестиції Німеччина теж оподатковує сама. Прибуток від продажу часток у компанії, активи якої більш ніж на 50 % прямо чи опосередковано складаються з нерухомості в Німеччині, може оподатковуватися в Німеччині (ст. 13 абз. 2). Німецьке право і так вважає продаж частки від 1 % у німецькій GmbH доходом із німецького джерела (§ 49 абз. 1 п. 2 літ. e aa EStG). GmbH, єдиний актив якої — супермаркет, зазвичай підпадає під умову про 50 %.

Таблиця 1. Угода 2014 року обмежує податок у джерела до 5 або 10 %, але оренду й вихід залишає Німеччині

Питання	Що діє для резидента Ізраїлю	Підстава
Угода про уникнення подвійного оподаткування	Діє; застосовується з 1 січня 2017 року	Перелік Федерального міністерства фінансів (BMF) на 1 січня 2026 року
Орендний дохід	Оподатковується в Німеччині	ст. 6 абз. 1
Дивіденди GmbH	Не вище 10 %; 5 % для компанії з прямою часткою від 10 %	ст. 10 абз. 2
Відсотки	Не вище 5 %; доходи з участю в прибутку — за німецьким правом	ст. 11 абз. 2; п. 5 протоколу
Продаж часток компанії, активи якої більш ніж на 50 % — нерухомість у Німеччині	Може оподатковуватися в Німеччині	ст. 13 абз. 2
Податок на спадщину	Угоди немає	Перелік BMF
Німецький перелік некооперативних юрисдикцій (StAbwV)	Ізраїлю в ньому немає	§ 2 StAbwV

Ставки угоди мають значення, лише якщо Німеччина взагалі оподатковує дохід

Ставка 5 % для відсотків — це стеля на випадок, якщо німецький податок виникне, а не податок, який доведеться сплатити. За чотирьох умов із частини 9 німецьке право відсотки за позикою учасника (Gesellschafterdarlehen) не оподатковує взагалі: позика не забезпечена, не передбачає участі в прибутку, надана за ринковою ставкою, а позикодавець — не резидент країни з переліку StAbwV. Стеля знадобиться, якщо позику забезпечено німецькою нерухомістю. Щодо позик з участю в прибутку протокол дозволяє Німеччині оподатковувати виплати за своїм правом, без ставок угоди, якщо вони зменшують прибуток GmbH (п. 5 протоколу).

З дивідендів GmbH утримує 26,375 % податку в джерела, і ставка угоди автоматично не застосовується. Різницю повертає Федеральне центральне податкове відомство (Bundeszentralamt für Steuern) за заявою, поданою протягом чотирьох років після закінчення року виплати (§ 50c абз. 3 EStG). Ізраїльській компанії-отримувачу треба також пройти німецьку перевірку на зловживання угодами (§ 50d абз. 3 EStG).

Ставки можуть змінитися: протокол про перегляд угоди парафовано 24 травня 2019 року, але станом на 1 січня 2026 року, за переліком BMF, його не підписано.

Спадщину, довіреність і походження коштів перевіряють до підписання

Угоди про податок на спадщину немає: Німеччина застосовує такі угоди лише з п'ятьма країнами — Грецією, Данією, Францією, Швейцарією та США. Якщо ні спадкодавець, ні спадкоємець не живуть у Німеччині, німецький податок поширюється лише на майно в Німеччині, наприклад на частку від 10 % у німецькій компанії (частина 9).

Підпис під довіреністю на купівлю має бути щонайменше нотаріально засвідчений, інакше відомство земельної книги (Grundbuch) не визнає повноважень (§ 29 абз. 1 GBO; частина 8). Ізраїль є стороною Гаазької конвенції про апостиль з 1978 року, тож довіреність, засвідчена ізраїльським нотаріусом, потребує лише апостиля. Засвідчити підпис може й консульська посадова особа Німеччини — такі документи прирівнюються до документів німецького нотаріуса (§ 10 абз. 2 KonsG).

Нотаріус, брокер і банк перевіряють покупця, кінцевих бенефіціарних власників і, де це потрібно, походження коштів (§§ 10, 11 GwG); платити можна лише безготівковим переказом (§ 16a GwG). З нашого досвіду, виписки, договори продажу активів і рішення про виплату дивідендів краще зібрати заздалегідь, а документи івритом — із засвідченим перекладом німецькою. Як Ізраїль оподатковує дивіденди, відсотки та прибуток від продажу часток, слід з'ясувати в ізраїльського податкового консультанта: цей матеріал описує лише німецьку сторону й текст угоди.

Що це означає для інвестора

1. Підтвердьте ізраїльське резидентство на дату кожної виплати. Угода захищає резидентів Ізраїлю, а не громадян. Різницю між утриманими 26,375 % і ставкою 5 або 10 % повернуть лише за заявою — протягом чотирьох років після закінчення року виплати.

2. Звірте позику учасника з чотирма умовами з частини 9. Якщо їх дотримано, німецького податку на відсотки немає і стеля 5 % не потрібна; позика під заставу німецької нерухомості або з участю в прибутку змінює розрахунок.

3. Готуйте документи раніше за договір. Довіреність потребує нотаріального засвідчення підпису та апостиля. Виписки й договори, що підтверджують походження коштів, з нашого досвіду, краще зібрати заздалегідь, а документи івритом — перекласти німецькою із засвідченням.

Що перевірити:
• податкове резидентство отримувача на дату кожної виплати — угода захищає резидентів Ізраїлю, а не громадян;
• умови позики учасника: без забезпечення, без участі в прибутку, за ринковою ставкою, позикодавець — не резидент країни з переліку StAbwV (частина 9);
• заяву про повернення німецького податку в джерела з дивідендів — протягом чотирьох років після закінчення року виплати;
• довіреність: нотаріальне засвідчення підпису та апостиль;
• письмовий висновок ізраїльського податкового консультанта про те, як Ізраїль оподатковує дивіденди, відсотки та прибуток від продажу часток.

Див. також: угода в нотаріуса (частина 8 циклу); GmbH і позика учасника (частина 9); які податки сплачує GmbH; інвестору з Кіпру.

Джерела: Угода між ФРН і Державою Ізраїль про уникнення подвійного оподаткування від 21 серпня 2014 року (BGBl. 2015 II S. 1301), ст. 1, 4, 6, 10, 11, 13 і п. 5 протоколу; Федеральне міністерство фінансів, стан угод про уникнення подвійного оподаткування на 1 січня 2026 року; § 2 StAbwV; §§ 43a, 49 абз. 1, 50c, 50d абз. 3 EStG; § 29 абз. 1 GBO; § 10 KonsG; §§ 10, 11, 16a GwG; § 121 BewG; Гаазька конференція з міжнародного приватного права, статус Конвенції, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів, на 30 червня 2026 року. Стан законодавства — жовтень 2026 року.

Фото: Mathias Konrath / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон