Глосарій інвестора
2026-10-10 08:23

Vorkaufsrecht der Gemeinde (переважне право купівлі): пауза перед оплатою

Vorkaufsrecht der Gemeinde — право муніципалітету за Містобудівним кодексом (BauGB) протягом трьох місяців після повідомлення зайняти місце покупця в уже підписаному договорі купівлі-продажу ділянки. Для інвестора це передусім питання строків: доки муніципалітет не підтвердить, що права немає або що він ним не скористається, покупця не внесуть до земельної книги (Grundbuch), а ціна за договором зазвичай не підлягає сплаті.

Що це таке

Загальне переважне право купівлі виникає в муніципалітету в разі продажу ділянок у певних зонах (§ 24 абз. 1 BauGB). Це площі, які план забудови відводить під публічні потреби, зони перерозподілу ділянок, зони реконструкції (Sanierungsgebiet), зони дії постанов про збереження забудови та низка інших. Особливе право муніципалітет може запровадити своєю постановою (§ 25 BauGB). Скористатися правом можна, лише якщо це виправдано суспільним благом, і з визначенням мети використання ділянки (§ 24 абз. 3 BauGB). У разі купівлі приміщення за Законом про власність на квартири (WEG) і спадкового права забудови (Erbbaurecht) муніципалітет такого права не має (§ 24 абз. 2 BauGB).
Продавець зобов'язаний невідкладно повідомити муніципалітету зміст договору. Муніципалітет може скористатися правом, видавши адміністративний акт протягом трьох місяців після повідомлення, і тоді між ним і продавцем виникає договір купівлі-продажу на тих самих умовах (§ 28 абз. 1, 2 BauGB; § 464 абз. 2 BGB). Якщо ціна вища за ринкову вартість, муніципалітет має право заплатити ринкову вартість, а продавець — відмовитися від договору (§ 28 абз. 3 BauGB).

Чому це важливо інвестору

Головна ціна цього права — час. На рішення в муніципалітету до трьох місяців із моменту повідомлення (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Без підтвердження, що права немає або муніципалітет ним не скористається, відомство земельної книги не зареєструє покупця. Таке підтвердження (Negativattest) муніципалітет зобов'язаний видати на заяву невідкладно, і воно вважається відмовою від права. Якщо муніципалітет заздалегідь і публічно відмовився від права для всієї своєї території або окремого кадастрового округу, підтвердження не потрібне (§ 28 абз. 1, 5 BauGB).
Для магазину, що працює, закон обмежує ризик. Скористатися правом не можна, якщо ділянку забудовано й використовують відповідно до плану забудови або цілей містобудівного заходу, а будівля не має недоліків у розумінні § 177 BauGB (§ 26 п. 4 BauGB). Якщо ж право існує, покупець може не дати муніципалітету ним скористатися (§ 27 BauGB); винятки стосуються насамперед площ під публічні потреби. Для цього він до спливу тримісячного строку зобов'язується в розумний строк використовувати ділянку так, як передбачають містобудівні правила. Якщо покупець обґрунтує, що здатен це зробити, строк за його клопотанням продовжується на два місяці.

Що перевірити

• У якій зоні розташована ділянка — план забудови, зона реконструкції, постанова про збереження забудови — і чи не відмовився муніципалітет від права заздалегідь.
• Чи включено підтвердження муніципалітету (Negativattest) до умов сплати ціни.
• Чи дає договір сторонам змогу вийти з угоди, якщо муніципалітет скористається правом, і як розподіляє понесені витрати.
• У зоні реконструкції — письмовий дозвіл муніципалітету на сам продаж, якщо постанова про зону його не виключила (§§ 142 абз. 4, 144 абз. 2 BauGB).
• Інші законні переважні права купівлі, наприклад у федеральної землі на ділянки з водоймами чи в природоохоронних зонах (§ 66 BNatSchG).
Див. також: Fälligkeitsmitteilung (повідомлення про строк оплати) · Grundstückskaufvertrag (договір купівлі-продажу ділянки) · Teileigentum (власність на нежитлове приміщення)
Джерела: §§ 24–28, 142, 144, 177 BauGB; § 464 BGB; § 66 BNatSchG; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 8. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.