Fälligkeitsmitteilung — письмове повідомлення нотаріуса про те, що виконано всі умови договору, після яких покупець має сплатити ціну. Від його отримання зазвичай відлічують строк оплати в 10–14 днів, і запізнення може обійтися у відсотки за прострочення без жодного нагадування з боку продавця.
Що це таке
Обов'язок надіслати повідомлення випливає не із закону, а з договору купівлі-продажу: сторони доручають нотаріусові перевірити умови платежу й повідомити про них. Такий супровід угоди належить до функцій нотаріуса (§ 24 абз. 1 BNotO), і за перевірку та повідомлення він стягує збір у розмірі половини повного тарифу (0,5; KV 22200 GNotKG). За нашим розрахунком, для ціни 10 млн € це 5692,50 € без ПДВ. У прикладі з частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» цей збір входить до 41 000 € нотаріальних витрат.
Типові умови такі (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»):
- попередній запис на користь покупця (Auflassungsvormerkung) зареєстровано з погодженою черговістю;
- нотаріус має згоди на погашення записів, яких покупець не переймає, із дорученнями, які можна виконати за рахунок ціни;
- муніципалітет підтвердив, що переважного права купівлі немає або що він ним не скористається (§ 28 абз. 1 BauGB);
- отримано необхідні дозволи — наприклад, згоду на продаж приміщення, якщо її вимагає декларація про поділ (§ 12 WEG).
Чому це важливо інвестору
Повідомлення фіксує момент, коли захист покупця вже діє, а ціну ще не сплачено. Платити раніше немає причин, платити пізніше — дорого. Якщо договір визначає строк оплати кількістю днів після повідомлення, покупець, який не заплатив у цей строк, і без жодного нагадування вважається таким, що прострочив платіж (§ 286 абз. 2 п. 2 BGB). Відсотки за прострочення — базова ставка плюс 9 відсоткових пунктів річних, якщо в угоді не бере участі споживач, і плюс 5 пунктів, якщо бере (§ 288 абз. 1, 2 BGB). А якщо покупець погодився в акті на негайне примусове виконання щодо ціни, продавцеві для стягнення не потрібне судове рішення (§ 794 абз. 1 п. 5 ZPO).
Висновок практичний: фінансування треба забезпечити до підписання, а не до повідомлення, і заздалегідь домовитися з банком про підтвердження безготівкового переказу для нотаріуса. Заяву про реєстрацію покупця нотаріус подає, лише отримавши переконливе підтвердження безготівкової оплати або безуспішно його запросивши (§ 16a абз. 3 GwG).
Що перевірити
• повний перелік умов оплати в договорі та хто підтверджує кожну з них;
• строк оплати після повідомлення й реквізити одержувачів — банків продавця та самого продавця;
• суми погашення, зазначені в повідомленні, порівняно з ціною;
• наслідки прострочення: відсотки, право продавця відмовитися від договору, згода на примусове виконання;
• готовність фінансування й банківських підтверджень оплати для нотаріуса.
Див. також: Notaranderkonto (депозитний рахунок нотаріуса) · Löschungsbewilligung (згода на погашення запису) · Vorkaufsrecht der Gemeinde (переважне право купівлі муніципалітету)
Джерела: §§ 286, 288 BGB; § 24 BNotO; § 28 BauGB; § 12 WEG; § 16a GwG; § 794 ZPO; §§ 34, 113 GNotKG і KV 22200; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 8 і 11. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Peter Herrmann / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.