Grundstückskaufvertrag — нотаріально посвідчений договір, за яким продавець зобов'язується передати земельну ділянку разом із будівлею, а покупець — сплатити ціну (§§ 433, 311b BGB). Сам по собі він власності не переносить, але задає всю механіку угоди, а домовленість щодо угоди, яка лишилася поза нотаріальним актом, може зробити нікчемним увесь договір.
Що це таке
За договором купівлі-продажу продавець зобов'язаний передати річ і право власності на неї без матеріальних і правових недоліків, а покупець — сплатити погоджену ціну (§ 433 BGB). Зазвичай будівля в Німеччині — не самостійний об'єкт, а істотна складова частина ділянки (§ 94 абз. 1 BGB), тому супермаркет продають разом із землею одним договором. Виняток — будівля на спадковому праві забудови (Erbbaurecht): вона належить володільцеві цього права (§ 12 ErbbauRG).
Договір потребує нотаріального посвідчення, інакше він нікчемний. Ваду форми можна усунути, лише якщо далі відбудуться угода про передачу права власності (Auflassung) і реєстрація в земельній книзі (Grundbuch; §§ 125, 311b абз. 1 BGB). Власність переходить тільки з реєстрацією (§§ 873, 925 BGB). Тому в акт закладають і механіку закриття: попередній запис на користь покупця (Auflassungsvormerkung), умови настання строку оплати, звільнення від обтяжень і дату передачі володіння.
Чому це важливо інвестору
Нотаріальна форма поширюється на все, що сторони вважають частиною угоди, — від гарантії орендної плати до окремого листа про ціну. Пропущена домовленість залишає договір нікчемним аж до реєстрації покупця (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Якщо продавець — підприємець, а покупець — приватна особа, яку можуть вважати споживачем, проєкт йому зазвичай надсилають за два тижні до підписання (§ 17 абз. 2a BeurkG).
Частину ризиків закон розподіляє заздалегідь. Зареєстроване право третьої особи продавець зобов'язаний усунути, навіть якщо покупець про нього знав (§ 442 абз. 2 BGB). Внески на облаштування доріг за роботи, розпочаті до підписання, за замовчуванням несе продавець, але за інші публічні обтяження, які не можна внести до земельної книги, він не відповідає (§ 436 BGB). Застереження, що виключає відповідальність за недоліки, не захищає продавця, якщо він навмисно змовчав про недолік або дав гарантію характеристик об'єкта (§ 444 BGB).
Підпис запускає й витрати. Податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) за загальним правилом виникає вже з укладенням договору (§§ 1 абз. 1 п. 1, 14 GrEStG). Нотаріальні й реєстраційні збори, якщо договір не передбачає іншого, несе покупець (§ 448 абз. 2 BGB). У прикладі з частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» за ціни 10 млн € це 41 000 € нотаріусові та 17 000 € за записи в земельній книзі.
Що перевірити
• усі домовленості щодо угоди, від гарантій до угод про обладнання, включено до акта;
• умови оплати ціни перелічено повністю: попередній запис, відмова муніципалітету від переважного права купівлі, згоди на погашення земельних боргів (Grundschuld);
• договір поіменно називає права із земельної книги, які ви берете на себе, — решту продавець зобов'язаний погасити;
• довідка муніципалітету про внески на облаштування доріг та їх розподіл у договорі;
• погоджено дату переходу володіння, орендної плати й витрат і порядок розрахунків з орендарями до реєстрації.
Див. також: Fälligkeitsmitteilung (повідомлення про строк оплати) · Lastenfreistellung (звільнення від обтяжень) · Auflassung (угода про передачу права власності)
Джерела: §§ 94, 125, 311b, 433, 436, 442, 444, 448, 873, 925 BGB; § 12 ErbbauRG; § 17 BeurkG; §§ 1, 14 GrEStG; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 8 і 11. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.