Lastenfreistellung — звільнення проданої ділянки від обтяжень, яких покупець на себе не бере, насамперед від земельних боргів (Grundschuld) банків продавця. У німецькій угоді це не обіцянка, а механізм: нотаріус збирає згоди на погашення до настання строку оплати, і частина ціни йде безпосередньо кредиторам продавця.
Що це таке
Продавець зобов'язаний передати ділянку без правових недоліків, тобто без прав третіх осіб, крім тих, які покупець узяв на себе в договорі (§§ 433 абз. 1, 435 BGB). Зареєстроване право він має усунути, навіть якщо покупець про нього знав (§ 442 абз. 2 BGB); запис про право, якого насправді немає, теж вважається правовим недоліком (§ 435 BGB).
Технічно звільнення — це згоди правовласників на погашення записів (Löschungsbewilligung) плюс згода власника (§§ 19, 27 GBO). У разі купівлі об'єкта, який забудовник ще будує, закон вимагає більшого. Перший платіж забудовник може прийняти, лише коли забезпечено звільнення від земельних боргів, що стоять у черзі перед попереднім записом покупця або нарівні з ним, — зокрема на випадок, якщо будівництво не завершиться (§ 3 абз. 1 MaBV; див. частину 6 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Чому це важливо інвестору
Звільнення стосується не лише розділу III земельної книги (Grundbuch). Багато прав із розділу II покупцеві треба не погасити, а зберегти — наприклад, сервітут енергетичної компанії під трансформаторну підстанцію, що живить магазин, або сервітут самого орендаря. Тому договір має поіменно перелічити права, які покупець бере на себе: усе інше продавець зобов'язаний погасити. А за публічні обтяження, які до земельної книги не вносять, — наприклад, за публічно-правове обтяження (Baulast) — продавець за законом не відповідає (§ 436 абз. 2 BGB): їх виявляє лише комплексна перевірка (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Гроші рухаються в суворому порядку: нотаріус отримує згоди банків із довірчими дорученнями й повідомляє про настання строку оплати, покупець переказує суми погашення банкам, а залишок — продавцеві (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Якщо продавець винен банкам більше за ціну, звільнити ділянку без додаткових коштів не можна, і з'ясувати це треба до підписання.
Що перевірити
• Перелік прав із розділів II і III, які покупець бере на себе, — поіменно в договорі.
• Згоди на погашення всіх інших записів — у нотаріуса до настання строку оплати.
• Суми погашення за довірчими дорученнями банків порівняно з ціною.
• Довідка муніципалітету про внески на облаштування доріг та їх розподіл у договорі (§ 436 абз. 1 BGB).
• У разі купівлі в забудовника — забезпечення звільнення й на випадок незавершення будівництва (§ 3 абз. 1 MaBV).
Див. також: Löschungsbewilligung (згода на погашення запису) · Grundstückskaufvertrag (договір купівлі-продажу ділянки) · Baulast (публічно-правове обтяження)
Джерела: §§ 433, 435, 436, 442 BGB; §§ 19, 27 GBO; § 3 MaBV; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 6, 7 і 8. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Peter Herrmann / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.