Auflassung — угода продавця й покупця про перехід права власності на землю, яку заявляють перед нотаріусом за присутності обох сторін (§ 925 BGB). Право переходить лише разом із реєстрацією покупця в земельній книзі (Grundbuch), тому до неї власником і орендодавцем супермаркету залишається продавець, навіть якщо ціну вже сплачено.
Що це таке
Німецьке право відокремлює договір купівлі-продажу, який породжує зобов'язання й потребує нотаріального посвідчення (§ 311b абз. 1 BGB), від самої передачі. Право власності на землю переходить лише за угодою сторін про перехід і з реєстрацією покупця (§ 873 абз. 1 BGB). Цю угоду — Auflassung — заявляють перед нотаріусом або іншим компетентним органом за одночасної присутності обох сторін чи їхніх представників (§ 925 абз. 1 BGB). Укладена під умовою або із застереженням про строк, вона недійсна (§ 925 абз. 2 BGB), а приймати її нотаріусові слід, лише якщо одночасно подано або посвідчується договір купівлі-продажу (§ 925a BGB).
Посвідчена нотаріусом угода зв'язує сторони ще до реєстрації (§ 873 абз. 2 BGB). Відомство земельної книги вносить покупця лише за заявою, яку подав нотаріус (§ 13 абз. 1 реч. 3 GBO) і яка документально підтверджує Auflassung (§§ 20, 29 GBO). Зазвичай воно чекає й на підтвердження податкової служби, що перешкод із боку податку на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) немає (§ 22 GrEStG).
Чому це важливо інвестору
Auflassung не допускає умов, тому договори пов'язують перехід права з оплатою процедурно (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Угоду зазвичай включають до самого договору купівлі-продажу, а нотаріус подає її на реєстрацію, лише коли продавець підтвердить отримання ціни. До цього покупця захищає попередній запис у земельній книзі (Auflassungsvormerkung). За договорами, укладеними з 1 квітня 2023 року, нотаріус перед поданням перевіряє ще й підтвердження безготівкової оплати, якщо тільки гроші не пройшли через депозитний рахунок нотаріуса (§ 16a абз. 3, 5 GwG). Без підтвердження реєстрацію відкладають, а справа може дійти до повідомлення про підозрілу операцію.
Проміжок між оплатою та реєстрацією договір закриває окремо. Орендна плата й поточні витрати переходять до покупця в дату переходу, визначену договором, — зазвичай із моменту сплати ціни, але орендодавцем за законом покупець стає лише з реєстрацією (§§ 566, 578 BGB; частина 8). На цей проміжок сторони домовляються, що орендна плата належить покупцеві, а все отримане продавець йому передає.
Що перевірити
• Нотаріальний акт містить Auflassung, а нотаріусові доручено подати заяву про реєстрацію лише після того, як продавець підтвердить оплату.
• Підтвердження безготівкової оплати готове для нотаріуса: без нього заяву не подадуть.
• Податок на придбання нерухомості сплачено без зволікання: реєстрація чекає на довідку податкової служби.
• Орендну плату, витрати й право вести справи з орендарями розподілено на період між датою переходу та реєстрацією.
• Після реєстрації — свіжий витяг, де покупець значиться в розділі I, а попередній запис і земельні борги продавця погашено.
Див. також: Auflassungsvormerkung (попередній запис у земельній книзі) · Notarielle Beurkundung (нотаріальне посвідчення) · Grunderwerbsteuer (податок на придбання нерухомості)
Джерела: §§ 311b, 566, 578, 873, 925, 925a BGB; §§ 13, 20, 29 GBO; § 22 GrEStG; § 16a GwG; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 8. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.