Auflassungsvormerkung — попередній запис у земельній книзі (Grundbuch), який забезпечує вимогу покупця про передачу об'єкта на час між підписанням договору та реєстрацією покупця як власника (§ 883 BGB). Ні подальші продажі й обтяження, ні навіть банкрутство продавця не позбавляють покупця цієї вимоги, тому строк оплати ціни в німецькій угоді настає лише після внесення запису.
Що це таке
Попередній запис (Vormerkung) забезпечує вимогу про надання або припинення права на земельну ділянку; у покупця це вимога про передачу права власності за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу. Забезпечити можна й майбутню чи умовну вимогу (§ 883 абз. 1 BGB). Запис вносять до розділу II аркуша земельної книги продавця (§ 10 абз. 1 GBV), зазвичай на підставі згоди, яку продавець дає в договорі купівлі-продажу (§ 885 абз. 1 BGB).
Будь-яке подальше розпорядження ділянкою недійсне щодо покупця тією мірою, якою воно зірвало б його вимогу або завдало б їй шкоди (§ 883 абз. 2 BGB). Це стосується й розпорядження в порядку примусового виконання чи з боку керуючого в справі про банкрутство. Той, хто тим часом набув право на ділянку, зобов'язаний погодитися на реєстрацію чи погашення, необхідні для виконання вимоги (§ 888 абз. 1 BGB), а в разі банкрутства продавця покупець і далі має право вимагати передачі (§ 106 InsO).
Чому це важливо інвестору
Саме попередній запис робить оплату безпечною. У німецькій угоді строк оплати ціни настає лише після того, як нотаріус підтвердить, що запис внесено, а інші умови виконано (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). За договором із забудовником, на який поширюється Положення про маклерів і забудовників (MaBV), перший транш забудовник отримує лише після того, як запис внесено з погодженою черговістю (§ 3 абз. 1 MaBV). Раніше він може отримати гроші тільки під гарантію (§ 7 абз. 1 MaBV; частина 6).
Не менш важливі його межі. Запис забезпечує вимогу про передачу землі, а не сплачені гроші. Покупець, який виходить із завмерлої купівлі на етапі будівництва, втрачає цей захист і залишається з незабезпеченою вимогою про повернення грошей, якщо її не покриває гарантія (частина 6). Запис вартий рівно стільки, скільки договір, на якому він ґрунтується: якщо договір нікчемний, бо побічну домовленість не включено до нотаріального акта (частина 8), забезпечувати йому нічого. Нарешті, він не витісняє заставних прав, внесених раніше за нього: їх треба зняти, тому до настання строку оплати нотаріус збирає ще й згоди на погашення земельних боргів продавця (частина 8).
Що перевірити
• Письмове підтвердження нотаріуса, що запис внесено й попереду нього стоять лише обтяження, які ви прийняли.
• Згоди на погашення кожного земельного боргу з вищою черговістю — у нотаріуса до оплати.
• Повний нотаріальний акт з усіма побічними домовленостями, щоб забезпечена вимога справді існувала.
• У разі купівлі на етапі будівництва — гарантія на сплачені транші.
• Погоджений порядок погашення запису на випадок розірвання договору: зазвичай для цього потрібна згода покупця (§ 19 GBO).
Див. також: Auflassung (угода про передачу права власності) · Grundbuch (земельна книга) · MaBV (Положення про маклерів і забудовників)
Джерела: §§ 883, 885, 888 BGB; § 106 InsO; § 19 GBO; § 10 Grundbuchverfügung (GBV); §§ 3, 7 MaBV; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 6 і 8. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.