Положення про маклерів і забудовників (MaBV) визначає, коли девелопер, який продає землю з недобудованою будівлею, може брати гроші покупця: після чотирьох заходів захисту й не більш ніж сімома платежами в міру будівництва — або раніше, під гарантію. Під час купівлі супермаркету на етапі будівництва воно обмежує суму під ризиком — після початку земляних робіт це до 30 % ціни, — але завершення будівництва не забезпечує.
Що це таке
Правила MaBV щодо платежів обов'язкові для девелопера, який веде будівельний проєкт від власного імені за гроші покупців і має передати землю (§ 34c абз. 1 реч. 1 п. 3 літ. a GewO). Продавця готового магазину вони не стосуються. Перш ніж узяти бодай якісь гроші, девелопер повинен мати (§ 3 абз. 1 MaBV):
- дійсний договір з усіма потрібними для його виконання дозволами — з письмовим підтвердженням нотаріуса й без договірного права девелопера відмовитися від договору;
- попередній запис у земельній книзі (Auflassungsvormerkung) з погодженою черговістю;
- забезпечене звільнення землі від земельних боргів попередньої черги — зокрема на випадок, якщо будівлю не буде добудовано;
- дозвіл на будівництво.
Після цього він може отримати не більше семи платежів, складених із позицій установленої законом шкали (§ 3 абз. 2 MaBV). Шкала починається з 30 % ціни після початку земляних робіт (20 %, якщо йдеться про спадкове право забудови); далі йдуть частки залишку — від 40 % за коробку будівлі до 5 % після повного завершення. Інший шлях — приймати платежі під гарантію банку чи страховика на всі вимоги про повернення, яка діє до повного завершення будівництва (§ 7 абз. 1 MaBV). Виключити чи обмежити ці обов'язки договором девелопер не може (§ 12 MaBV), а вимагати проміжних платежів має право лише на цій основі (§ 650v BGB). Відмовитися від захисту може тільки юридична особа публічного права або комерсант, внесений до торговельного реєстру чи реєстру кооперативів, — наприклад, GmbH, — і лише окремим документом (§ 7 абз. 2 MaBV).
Чому це важливо інвестору
Шкала зміщує оплату на початок будівництва: до 30 % ціни після початку земляних робіт і до 58 % — коли стоїть коробка. Якщо девелопер збанкрутує, попередній запис збереже силу (§ 106 InsO). Але кредитор девелопера має право замість звільнення землі повернути внесені суми в межах відповідної частки вартості об'єкта (§ 3 абз. 1 реч. 3 MaBV). Попередній запис забезпечує право на землю, а не сплачені гроші: покупець, який відмовляється від завмерлого проєкту, залишається з незабезпеченою вимогою про повернення, якщо її не покриває гарантія за § 7. Деякі девелопери просять покупців-GmbH відмовитися від захисту (див. частину 6 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Що перевірити
• Чи застосовується MaBV: земля й будівля від одного продавця, оплата до завершення будівництва.
• Письмове підтвердження нотаріуса та решта умов § 3 абз. 1 — до першого платежу.
• Графік платежів за § 3 абз. 2 MaBV або гарантія за § 7 абз. 1 до повного завершення.
• Жодної відмови від захисту за § 7 абз. 2 MaBV без рівноцінної гарантії.
• Баланс девелопера та його реалізовані проєкти, а також граничний строк у договорі оренди (частина 6).
Див. також: Bauträger (забудовник) · Auflassungsvormerkung (попередній запис у земельній книзі) · Abnahme (приймання)
Джерела: §§ 3, 7, 12 MaBV (у редакції зі змінами до 28 липня 2026 року); § 34c GewO; § 650v BGB; § 1 AbschlagsV; § 106 InsO; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3 і 6. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.