Земельна книга (Grundbuch) — офіційний земельний реєстр Німеччини: вона показує, кому належить кожна ділянка і які права її обтяжують, а право власності переходить до покупця лише після запису в книзі (§ 873 абз. 1 BGB). Для інвестора в супермаркети це найнадійніший документ у кімнаті даних, але публічно-правові обтяження, записи про забруднені ділянки й сам договір оренди до неї не потрапляють.
Що це таке
Земельну книгу ведуть дільничні суди (Amtsgerichte) як відомства земельної книги (§ 1 абз. 1 GBO). Кожна ділянка має власний аркуш, якщо тільки кілька ділянок одного власника не зведено на один аркуш (§ 3 абз. 1, § 4 абз. 1 GBO). Кожен аркуш складається з переліку ділянок і трьох розділів (§§ 4, 6, 9–11 GBV). У розділі I зазначено власника та підставу набуття. У розділі II — обтяження й обмеження, наприклад сервітути, права переважної купівлі, спадкові права забудови та попередні записи; у розділі III — іпотеки й земельні борги (Grundschulden).
Зазвичай землю передають або обтяжують за угодою сторін із подальшою реєстрацією (§ 873 абз. 1 BGB), а черговість визначає порядок записів (§ 879 абз. 1 BGB). Закон припускає, що записи в книзі правильні (§ 891 BGB), і покупець, який набуває право за правочином, може на них покладатися, якщо в книзі немає заперечення і він не знає про неправильність запису (§ 892 абз. 1 BGB). Доступ обмежено: для ознайомлення потрібен правомірний інтерес (§ 12 абз. 1 GBO).
Чому це важливо інвестору
Купівлю завершує реєстрація, а не підписання чи оплата: лише тоді покупець стає власником, а вступаючи в чинні договори оренди, — і орендодавцем (§§ 566, 578 BGB; див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Оскільки на земельну книгу можна покладатися, у разі прямої купівлі об'єкта (asset deal) у Німеччині страхування титулу застосовують рідко (частина 8). У нашому прикладі з ціною 10 млн € збори відомства земельної книги за попередній запис і перехід права власності становили 17 000 € (частина 11).
Ризик — у тому, чого в книзі немає (частина 7). Публічно-правові обтяження (Baulasten) для під'їзду, автостоянки чи відступів від меж ділянки ведуть в окремих реєстрах — у всіх федеральних землях, крім Баварії. Публічні платежі, наприклад внески на облаштування доріг, до книги зазвичай не вносять (§ 54 GBO). Забруднені ділянки обліковують в іншому місці, а сам договір оренди не реєструють.
Розділ II до того ж оманливо стислий: запис може просто посилатися на документ, який визначає право (§ 874 BGB). Право проїзду через автостоянку чи право переважної купівлі сусіда стає зрозумілим лише з цього документа. Право на ознайомлення поширюється і на такі документи, і на заяви, які ще не розглянуто (§ 12 абз. 1 GBO).
Що перевірити
• Актуальний витяг, який нотаріус ще раз перевіряє безпосередньо перед підписанням, зокрема заяви, які ще не розглянуто.
• Розділ I: продавець — зареєстрований власник, або його право на продаж підтверджено документами.
• Розділ II: документ, що стоїть за кожним записом, — з перевіркою, як він впливає на під'їзд, автостоянку й можливе розширення.
• Розділ III: кожен земельний борг і згода його кредитора на погашення запису в обмін на виплату з ціни.
• Номери й площі ділянок, що збігаються з планом ділянки, дозволом на будівництво та договором оренди.
Див. також: Auflassungsvormerkung (попередній запис) · Baulast (публічно-правове обтяження) · Grundschuld (земельний борг)
Джерела: §§ 566, 578, 873, 874, 879, 891, 892 BGB; §§ 1, 3, 4, 12, 54 GBO; §§ 4, 6, 9–11 Grundbuchverfügung (GBV); Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 7, 8 і 11. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.