Teileigentum — право власності на нежитлове приміщення в будівлі, невіддільне від частки в спільній ділянці та спільних частинах будівлі. Для інвестора це супермаркет без окремої ділянки й без повного контролю: рішення про покрівлю, фасад, а іноді й про автостоянку ухвалює спільнота власників, де у власника магазину за законом такий самий голос, як у власника квартири.
Що це таке
Закон про власність на квартири (WEG) розрізняє власність на квартиру та власність на нежитлові приміщення — Teileigentum; до неї застосовують ті самі правила (§ 1 абз. 1, 3, 6 WEG). Окрему власність на приміщення не можна продати чи заставити без частки в спільній власності, до якої вона належить (§ 6 абз. 1 WEG); спільна власність — це ділянка та ті частини будівлі, які не належать комусь окремо (§ 1 абз. 5 WEG). На кожне приміщення ведуть окремий аркуш земельної книги (Grundbuch), так званий Teileigentumsgrundbuch (§ 7 абз. 1, 5 WEG), а межі приміщення та правила спільноти визначає декларація про поділ (Teilungserklärung).
Чому це важливо інвестору
Своїм приміщенням власник розпоряджається в межах закону й правил спільноти — може здати його в оренду чи використовувати інакше (§ 13 абз. 1 WEG), але спільним майном управляє спільнота. Рішення ухвалюють більшістю поданих голосів, і в кожного власника один голос, якщо не погоджено інше (§ 25 абз. 1, 2 WEG). Рішення, якщо воно не нікчемне, діє, доки суд його не скасує, а оскаржити його можна лише протягом місяця (§§ 23 абз. 4, 45 WEG). Перед кредиторами спільноти кожен власник відповідає пропорційно своїй частці (§ 9a абз. 4 WEG).
Звідси наслідки для оренди. Договір із мережею не може дати орендареві більше, ніж дозволяють декларація та рішення зборів: наприклад, розширення магазину за рахунок спільних частин будівлі потребує рішення власників (§ 20 абз. 1 WEG). Платежі спільноті орендар відшкодовує лише тією мірою, якою договір оренди чітко називає ці види витрат (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Є й перевага: у разі продажу такого приміщення муніципалітет не має переважного права купівлі (§ 24 абз. 2 BauGB), а отже, не треба й чекати його рішення.
Що перевірити
• декларація про поділ: призначення приміщення, частка, розподіл витрат, правила голосування;
• розмір резерву на утримання спільного майна (§ 19 абз. 2 п. 4 WEG) і плани ремонту покрівлі та фасаду;
• протоколи зборів за кілька років та оскаржені рішення;
• заборгованість продавця перед спільнотою та судові спори;
• сумісність договору оренди з правилами спільноти — завантаження, вивіски, розширення.
Див. також: Teilungserklärung (декларація про поділ) · Vorkaufsrecht der Gemeinde (переважне право купівлі муніципалітету) · Betriebskosten (експлуатаційні витрати)
Джерела: §§ 1, 6, 7, 9a, 13, 19, 20, 23, 25, 45 WEG; § 24 BauGB; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 10. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.