Erweiterte Kürzung — розширене зменшення бази промислового податку (Gewerbesteuer): орендний дохід компанії виводять із бази, якщо вона не займається нічим, крім управління власною нерухомістю та її використання, а винятки закон допускає лише у вузьких межах. Без пільги податок за коефіцієнта 400 % забирає 14 % промислового доходу, а втратити пільгу можна за весь рік через одну недопустиму діяльність — наприклад, здачу холодильного обладнання в оренду разом із будівлею.
Що це таке
GmbH є платником промислового податку вже через саму свою правову форму (§ 2 абз. 2 GewStG). Проте компанія, яка виключно управляє власною нерухомістю й використовує її, а крім неї — хіба що власними фінансовими активами, може подати заяву про пільгу. Тоді з промислового доходу вираховують частину, що припадає на управління цією нерухомістю та її використання (§ 9 п. 1 реч. 2 GewStG). Допускаються два побічні види діяльності; кожен зіставляють із річними надходженнями від здачі нерухомості в оренду, а прибуток від нерухомості визначають окремо:
- постачання електроенергії з установок відновлюваної енергетики (кінцевим споживачам — лише якщо це орендарі компанії) або із зарядних станцій для електромобілів і електровелосипедів — до 20 % (реч. 3 літ. b);
- інші прямі договори з орендарями — до 5 % (реч. 3 літ. c).
Пільгу виключено, якщо нерухомість повністю або частково слугує підприємству учасника (реч. 5 п. 1). Федеральний фінансовий суд (BFH) додає два правила:
- якщо разом із будівлею в оренду здають виробниче обладнання (Betriebsvorrichtungen), яке під час оцінки майна не вважається нерухомістю, це порушує вимогу виключності й повністю позбавляє пільги (BFH, рішення від 25 вересня 2025 року, IV R 31/23). Виняток суд визнав для вантажного ліфта: міцно змонтоване обладнання допустиме, якщо воно потрібне для розумного управління нерухомістю й не виходить за кількісні межі допоміжної діяльності;
- умови мають виконуватися впродовж усього податкового періоду: компанія, яка продала всю нерухомість із переходом на початку дня 31 грудня, втратила пільгу за цей рік (BFH, рішення від 17 жовтня 2024 року, III R 1/23).
Чому це важливо інвестору
Без пільги промисловий податок за місцевого коефіцієнта 400 % забирає 14 % промислового доходу, а разом із податком на прибуток підприємств (Körperschaftsteuer) — приблизно 25–33 % прибутку GmbH (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). У прикладі з частини 11 GmbH, яку фінансують власним капіталом, без пільги за такого коефіцієнта сплачувала б приблизно на 25 000 € на рік більше.
У договорах оренди супермаркетів є свої пастки: холодильне обладнання, рампи чи стелажі, здані в оренду разом із будівлею; продаж сонячної електроенергії та послуг зарядки понад допустимі 20 % (частина 3); послуги орендареві понад 5 %. Чи підпадає договір під пільгу, податковий консультант має підтвердити до підписання, а не після першого податкового повідомлення-рішення (частина 9).
Що перевірити
• Перелік усього, що здають в оренду разом із будівлею, з поділом на нерухомість і виробниче обладнання.
• Надходження компанії від електроенергії, зарядки та послуг орендарям порівняно з межами 20 % і 5 %.
• Чи не використовує підприємство учасника якусь частину нерухомості.
• У разі виходу з інвестиції — дата переходу в угоді з продажу, спланована разом із податковим консультантом.
Див. також: Gewerbesteuer (промисловий податок) · GmbH (німецьке товариство з обмеженою відповідальністю) · Körperschaftsteuer (податок на прибуток підприємств)
Джерела: § 2 абз. 2, § 9 п. 1, § 11 абз. 2, § 36 абз. 4b GewStG; BFH, рішення від 25 вересня 2025 року, IV R 31/23; BFH, рішення від 17 жовтня 2024 року, III R 1/23; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3, 9 і 11. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.