Глосарій інвестора
2026-10-10 09:49

Ankermieter (якірний орендар): оренда переживе закриття, відвідуваність — ні

Ankermieter, або якірний орендар, — орендар, чий магазин приводить покупців до всього торговельного об'єкта: у німецькому продуктовому ритейлі це зазвичай супермаркет або дискаунтер однієї з груп, які разом контролюють понад 90 % ринку. На його договір припадає більша частина доходу, тому вартість об'єкта значною мірою визначають фінансова надійність якоря, строк договору та свобода закрити магазин, а в ритейл-парку від його покупців залежить ще й заповнюваність невеликих приміщень.

Що це таке

Це поняття ринкової практики, а не закону: права та обов'язки якоря випливають із його договору оренди. Німецьке орендне право зобов'язує орендаря вносити погоджену орендну плату (§ 535 абз. 2 BGB), а якщо користуватися приміщенням йому заважає причина, пов'язана з ним самим, від оплати він не звільняється (§ 537 абз. 1 BGB). Чи зобов'язаний він до того ж тримати магазин відчиненим, залежить від того, чи погоджено в договорі обов'язок вести торгівлю (Betriebspflicht). З реєстрацією в земельній книзі (Grundbuch) покупець вступає в договір якоря на попередніх умовах (§§ 566, 578 BGB; див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Чому це важливо інвестору

Дохід тримається на силі якоря. EDEKA, група Schwarz, REWE та ALDI контролюють понад 90 % продуктового ритейлу Німеччини, і добре розташований магазин, зданий одній із них, — рідкість: антимонопольне право обмежує їхній апетит до майданчиків одна одної (частина 2). Підпис під договором важить не менше, ніж вивіска: в EDEKA та REWE компанія самої групи як сторона договору помітно надійніша за незалежного підприємця (частина 2). З нашого досвіду, найбільше відвідувачів до ритейл-парку з продуктовим якорем притягує дрогері поруч із супермаркетом і дискаунтером (частина 2).
Якорі до того ж ведуть переговори за власними шаблонами договорів: індексація лише понад поріг, покрівля та несучі конструкції — за орендодавцем, право здавати в суборенду в межах групи. А якщо якір іде, реальних наступників в орендодавця небагато: антимонопольне право може виключити найприроднішого з них, як це зробило рішення щодо tegut — на 24 локаціях на чотири роки (частина 2).
Закриття без припинення платежів — менш помітний ризик: орендна плата може надходити й далі, а невеликі орендарі тим часом утрачають покупців. Обов'язок вести торгівлю, право на суборенду та фіксований строк оренди заслуговують не меншої уваги, ніж розмір орендної плати: опціони на продовження належать орендареві (частина 12). Стабільний дохід не означає й стабільної ціни: початкова чиста дохідність першокласних ритейл-парків зросла з 3,50 % наприкінці 2021 року до 4,75 % у вересні 2026 року (частина 12).

Що перевірити

• Компанія, що підписала договір, гарантія групи, якщо вона є, та їхня фінансова звітність.
• Фіксований залишок строку оренди без урахування опціонів орендаря на продовження.
• Обов'язок вести торгівлю, права на суборенду й передачу договору, особливі права на розірвання.
• Умови про захист від конкуренції та ексклюзивність: вони захищають якірного орендаря, але можуть звузити вибір під час повторної здачі в оренду.
• Чи залежать договори невеликих орендарів від якоря й хто міг би замінити його з погляду містобудівного й антимонопольного права.
Див. також: Wertsicherungsklausel (застереження про індексацію) · Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля) · Due Diligence (комплексна перевірка)
Джерела: §§ 535, 537, 566, 578 BGB; дані Федерального антимонопольного відомства (Bundeskartellamt) і BNP Paribas Real Estate, наведені в частинах 2 і 12; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 2, 7 і 12. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.