У німецькому містобудівному праві великоформатна роздрібна торгівля (großflächiger Einzelhandel) — це магазини з торговельною площею понад 800 м²; якщо вони можуть більш ніж незначно впливати на навколишню територію, їх можна будувати лише в центральній або відведеній під них спеціальній зоні. Для інвестора це правило робить ділянки з відповідним зонуванням рідкістю — і вирішує, чи зможе його магазин рости.
Що це таке
Де можна будувати великоформатний магазин, визначає § 11 абз. 3 реч. 1 п. 2 BauNVO. Якщо магазин за видом, розташуванням або розміром може більш ніж незначно впливати на цілі регіонального планування чи на містобудівний розвиток, його допускають лише в центральних зонах (Kerngebiete) і у відведених для таких магазинів спеціальних зонах (Sondergebiete). Перевірка відбувається у два кроки.
Розмір. Магазин стає великоформатним, коли його торговельна площа перевищує 800 м² (BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04). До торговельної площі входять зони прилавків, куди покупцям заходити не можна, касова зона з місцем для пакування покупок і вхідний тамбур; склади й окремі приміщення для підготовки товару не враховують. Того самого дня суд зарахував до торговельної площі продуктового магазину пекарню та газетний кіоск, що працюють окремо в тій самій будівлі, але не магазин напоїв поруч із дискаунтером.
Вплив. Зважають на наслідки для транспорту, місцевого забезпечення та центральних зон забезпечення, зокрема в інших муніципалітетах (§ 11 абз. 3 реч. 2 BauNVO). Зазвичай закон припускає такий вплив, якщо загальна площа поверхів (Geschossfläche) перевищує 1200 м². Цю презумпцію можна спростувати в обидва боки з урахуванням розміру та структури муніципалітету, місцевого забезпечення й асортименту магазину (реч. 3 і 4).
Чому це важливо інвестору
Роками чимало дискаунтерів будували трохи нижче цієї межі: цифра 799 м² раз у раз трапляється в німецьких планах забудови (Bebauungspläne). Сучасні формати її переросли, і розширення старого магазину зазвичай потребує нового дозволу на будівництво, а часто й нового плану забудови (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Тому ділянка, план якої вже допускає великий сучасний магазин, коштує дорожче.
Дефіцит захищає магазин, що вже працює, лише як побічний ефект. Містобудівне право нейтральне щодо конкуренції, і наявний магазин не має права вимагати захисту від нового суперника (BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19). Спеціальна зона, яка не пускає конкурентів, зазвичай обмежує й торговельну площу самого магазину, а часто і його асортимент.
Що перевірити
• Зонування ділянки — центральна, спеціальна чи інша зона — та обмеження торговельної площі або асортименту.
• Дозволена торговельна площа, перерахована так, як її визначає суд, — порівняно з тим, як магазин торгує сьогодні.
• Чи вписується в план розширення, якого орендар захоче під час продовження договору, чи знадобиться новий план.
• Статус міста як центрального місця в регіональному плані, якому мають відповідати плани забудови (§ 1 абз. 4 BauGB).
Див. також: Bebauungsplan (план забудови) · Bestandsschutz (захист наявного стану) · Ankermieter (якірний орендар)
Джерела: § 11 абз. 3 BauNVO; § 1 абз. 4 BauGB; BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04, і прес-реліз № 63/2005; BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3 і 5. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Peter Herrmann / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.