Застереження про індексацію (Wertsicherungsklausel) автоматично прив'язує орендну плату до індексу споживчих цін; у комерційній оренді німецьке право допускає його, лише якщо орендодавець зв'язаний договором щонайменше 10 років або орендар може продовжити строк до 10 років. Скільки інфляції орендодавець отримає насправді, у продуктовій роздрібній торгівлі вирішують формулювання самої мережі — пороги, часткове перенесення, строки.
Що це таке
Автоматичні цінові застереження за загальним правилом заборонені: розмір грошового боргу не можна прямо й автоматично визначати ціною або вартістю непорівнянних товарів чи послуг (§ 1 абз. 1 PrKG). Для довгострокових договорів Закон про цінові застереження (Preisklauselgesetz) допускає їх, якщо (§ 3 абз. 1 п. 1 літ. d, e PrKG):
- платежі вносять щонайменше десять років — від укладення договору до останнього платежу, — або орендодавець відмовляється від звичайного розірвання щонайменше на десять років, або орендар має право продовжити строк щонайменше до десяти років; і
- орендна плата слідує за індексом цін на вартість життя, який обчислює Федеральне статистичне відомство або статистичне відомство федеральної землі, чи за індексом споживчих цін статистичного відомства ЄС.
Застереження має бути достатньо визначеним і не повинно необґрунтовано ущемлювати жодну зі сторін — наприклад, підвищуючи орендну плату в разі зростання цін, але не знижуючи її в разі їх падіння (§ 2 абз. 1, 3 PrKG). Застереження, за якими розмір зміни встановлюють на справедливий розсуд, під заборону не підпадають (§ 1 абз. 2 п. 1 PrKG). Застереження, що порушує закон, утрачає силу лише після того, як суд остаточно встановить порушення, — якщо сторони не домовилися про ранішу недійсність. Доти воно діє (§ 8 PrKG).
Чому це важливо інвестору
У довгостроковому договорі з продуктовою мережею орендна плата встигає за інфляцією завдяки індексації, а деталі відповідають шаблону мережі. Застереження часто спрацьовує, лише коли інфляція перетинає поріг, і тоді переносить на орендну плату тільки її частину (див. частину 2 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). У прикладі з частини 11 перенесення 70 % інфляції на рівні 2 % піднімає орендну плату з 500 000 € до 566 600 € на десятий рік. За повного перенесення вона сягнула б приблизно 597 500 € (наш розрахунок) — близько 31 000 € на рік більше з того самого магазину.
Строки теж коштують грошей. З нашого досвіду, деякі застереження підвищують орендну плату лише з місяця, наступного за письмовою вимогою орендодавця, тож непомічений поріг — це орендна плата, втрачена безповоротно (частина 10).
Що перевірити
• Чи сягають фіксований строк, відмова від розірвання або опціони орендаря мінімуму в десять років.
• Який зазначено індекс, які поріг і частка перенесення та чи працює застереження в бік зниження.
• Чи перераховується плата автоматично чи на письмову вимогу — і чи не було поріг уже пройдено без вимоги.
• Чи не передбачає договір оренди ранішої недійсності, ніж § 8 PrKG.
Див. також: Schriftform (письмова форма, § 550 BGB) · Betriebskosten (експлуатаційні витрати) · Ankermieter (якірний орендар)
Джерела: §§ 1, 2, 3, 8 Preisklauselgesetz (PrKG); Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 2, 10 і 11. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Peter Herrmann / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.