Письмова форма (Schriftform) — вимога § 550 BGB до договору оренди строком понад рік: без неї договір діє безстроково, і його можна розірвати з дотриманням установленого законом строку. Для комерційної оренди тепер досить текстової форми — вистачить і обміну електронними листами, — але одна істотна домовленість поза текстовою формою, як і раніше, може зруйнувати фіксований строк, на якому тримається ціна супермаркету.
Що це таке
Договір оренди на строк понад рік, укладений без потрібної форми, вважається укладеним на невизначений строк; розірвання може набрати чинності не раніше ніж через рік після передання приміщення (§ 550 BGB). Для договорів комерційної оренди, укладених з 1 січня 2025 року, досить текстової форми (§ 578 абз. 1 реч. 2 BGB у редакції Четвертого закону про зменшення бюрократичного навантаження). Це заява в придатному для читання вигляді на довговічному носії, у якій названо особу, що її зробила (§ 126b BGB). Для старіших договорів письмова форма — власноручні підписи сторін на документі договору (§ 126 BGB) — продовжувала діяти по 1 січня 2026 року включно або до зміни, погодженої 1 січня 2025 року чи пізніше. Відтоді й для них досить текстової форми (ст. 229 § 70 абз. 1 EGBGB).
Договір із вадою форми можна розірвати із законним строком повідомлення для комерційних приміщень: не пізніше третього робочого дня календарного кварталу — до кінця наступного кварталу (§ 580a абз. 2 BGB), тобто приблизно за шість місяців.
Чому це важливо інвестору
Правило задумане заради покупця, який за законом вступає в договір оренди (§§ 566, 578 BGB): умови договору він має бачити з документів (BGH, рішення від 27 вересня 2017 року, XII ZR 114/16). У тому самому рішенні суд зазначив: застереження, що зобов'язують сторони усувати вади форми, самі собою розірванню не перешкоджають. Але сторона не може посилатися на ваду форми пізнішої домовленості, вигідної лише їй самій, щоб вийти з договору. Ваду форми може використати будь-яка сторона, зокрема орендар, — це відомий важіль, щоб знову відкрити питання про орендну плату (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Текстова форма пом'якшує стару пастку відсутніх підписів і непідшитих додатків, але не усуває її. Зміна орендної плати, погоджена лише телефоном, і далі робить 15-річний договір — і ціну в 20 річних орендних плат, як у частині 11, — вразливим до розірвання з повідомленням приблизно за пів року.
Що перевірити
• Повний ланцюжок документів з оренди: сам договір і кожне доповнення, лист-угода та зміна електронною поштою.
• Кожна зміна істотної умови — орендної плати, строку, приміщень, індексації, розподілу витрат — зафіксована щонайменше в текстовій формі.
• Для договору, укладеного до 2025 року, — будь-яке розірвання через ваду форми, заявлене не пізніше 1 січня 2026 року, доки ще діяла письмова форма.
• Дата передання приміщення, від якої залежить найраніша можлива дата розірвання.
Див. також: Due Diligence (комплексна перевірка) · Wertsicherungsklausel (застереження про індексацію) · Ankermieter (якірний орендар)
Джерела: §§ 126, 126b, 550, 566, 578, 580a BGB; ст. 229 § 70 EGBGB; Viertes Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) 2024 року; BGH, рішення від 27 вересня 2017 року, XII ZR 114/16; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 7 і 11. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Peter Herrmann / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.