Коммерческая недвижимость в Северном Рейне — Вестфалии: налог на покупку 6,5 %, города и продуктовый ритейл

Налог на покупку недвижимости в Северном Рейне — Вестфалии составляет 6,5 % от цены объекта — максимальная ставка в Германии (такая же действует ещё в трёх землях). Покупательная способность жителей — 30 461 € на человека в год, это 7-е место среди 16 земель Германии.

Самая населённая земля Германии: более 18 млн жителей и плотная сеть городов в Рурской области и Рейнской области. Gordon Group сопровождала здесь продажу супермаркета REWE XL у границы с Бельгией, объекта ALDI Nord с арендаторами Telekom, SIXT и Subway и супермаркета REWE.

При покупке объекта за 5 000 000 € в Северном Рейне — Вестфалии налог на покупку составит 325 000 €. Нотариус и регистрация в поземельной книге (Grundbuch) обычно добавляют ещё около 1,5–2 % от цены, то есть 75 000 €–100 000 €. Итого без комиссии брокера и расходов на проверку объекта — примерно 400 000 €–425 000 €.

Разница между землями существенна: с той же суммы налог колеблется от 175 000 € в Баварии до 325 000 € в Северном Рейне — Вестфалии. Ставки во всех 16 землях.

Налог входит в стоимость приобретения. Если объект принадлежит компании (например, GmbH), часть стоимости, приходящаяся на здание, амортизируется по ставке 3 % в год. Подробнее о налогах и чистом доходе — в статье «Чистый доход инвестора».

Аналитическая компания bulwiengesa делит города Германии на категории A, B, C и D по их значению для рынка недвижимости. Города Северного Рейна — Вестфалии в этой классификации:

Консервативным инвесторам мы советуем смотреть не только на крупные города. В городах категорий B, C и D и в районных центрах новый супермаркет, сданный в долгосрочную аренду крупной сети, часто занимает ключевое положение в своей зоне охвата: конкуренция ниже, а оборот стабильнее. Подробнее — в статье «Города категории A против городов B, C, D».

В Северном Рейне — Вестфалии находятся штаб-квартиры REWE Group и Penny (Кёльн), ALDI Nord (Эссен) и ALDI Süd (Мюльхайм-на-Руре). Граница зон двух ALDI проходит прямо через землю.

Крупнейшие продуктовые сети — EDEKA, REWE, ALDI, Lidl и Kaufland — работают во всех землях. Для инвестора важнее всего, кто будет арендатором и на какой срок заключён договор аренды: новые супермаркеты обычно сдаются на 15 лет с правом продления. О том, как устроен рынок, — в статье «Монополия „большой четвёрки“».

6,5 % от цены покупки (Grunderwerbsteuer). Ставка действует с 01.01.2015. С объекта за 1 млн € налог составит 65 000 €.

Да. В Германии нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Договор купли-продажи заверяет нотариус, а покупатель проходит идентификацию и проверку происхождения средств по закону о противодействии отмыванию денег (GwG). Оплата наличными при покупке недвижимости запрещена. Для граждан и резидентов России без вида на жительство в ЕС действуют ограничения ЕС, например лимит банковских депозитов в 100 000 €. Перед сделкой рекомендуем консультацию юриста.

По закону покупатель и продавец отвечают за налог солидарно, но в договоре купли-продажи его почти всегда возлагают на покупателя. После подписания договора налоговая служба присылает уведомление, срок оплаты — один месяц. Пока налог не оплачен, покупателя не вносят в поземельную книгу (Grundbuch) как нового собственника.

Gordon Group подбирает новые супермаркеты с долгосрочной арендой у крупнейших продуктовых сетей и сопровождает сделку до регистрации в поземельной книге. Телефон: +49 761 384 28 00, e-mail: info@gordon-group.de. Связаться с нами.

Автор: Илья Гордон, Gordon Real Estate Group, лицензии по § 34c GewO с 2005 года. Источники: ставки налога — законы федеральных земель (по состоянию на октябрь 2026 года); население — Destatis, 31.12.2024; покупательная способность — NIQ, январь 2026 года; категории городов — bulwiengesa. Материал носит информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Фото: Gordon Group.