Справочник инвестора
Расчёт расходов на покупку недвижимости
2026-10-02 12:00

Налог на покупку недвижимости в Германии в 2026 году: ставки во всех 16 землях

Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) платится при каждой покупке земельного участка или здания в Германии. Ставку с 2006 года устанавливает каждая федеральная земля сама. В 2026 году она составляет от 3,5 % в Баварии до 6,5 % в Бранденбурге, Северном Рейне — Вестфалии, Сааре и Шлезвиг-Гольштейне.

Ставки по землям на 2026 год

Последние изменения: Бремен повысил ставку с 5,0 до 5,5 % с 1 июля 2025 года, Тюрингия снизила её с 6,5 до 5,0 % с 1 января 2024 года, Гамбург (с 4,5 %) и Саксония (с 3,5 %) повысили ставку до 5,5 % с 1 января 2023 года.

Как рассчитывается налог

Базой служит цена покупки по договору, включая обязательства покупателя, которые он принимает на себя вместо оплаты, например долг продавца. Движимое имущество, отдельно указанное в договоре, налогом не облагается. Пример: с объекта за 5 000 000 € налог в Баварии составит 175 000 €, а в Северном Рейне — Вестфалии — 325 000 €. Разница — 150 000 € только из-за выбора земли.

Кто платит и когда

По закону покупатель и продавец отвечают за налог солидарно, но в договоре купли-продажи его почти всегда возлагают на покупателя. После подписания договора налоговая служба присылает уведомление, срок оплаты — один месяц. Пока налог не оплачен, покупателя не вносят в поземельную книгу (Grundbuch) как нового собственника.

Покупка через компанию: share deal

Если вместо самого объекта покупаются доли компании, которой он принадлежит, налог тоже может возникнуть. С 1 июля 2021 года он взимается, если в течение 10 лет к новым владельцам переходит не менее 90 % долей (раньше — 95 % за 5 лет). Структуру сделки стоит выбирать вместе с налоговым консультантом.

Налог и доходность

Налог на покупку включается в стоимость приобретения. Если объект принадлежит компании (например, GmbH), часть стоимости, приходящаяся на здание, вместе с налогом амортизируется по ставке 3 % в год; земля не амортизируется. Как это влияет на чистый доход, мы разбираем в статьях «Чистый доход инвестора» и «Налоговая оптимизация».

Другие расходы при покупке

  • Нотариус и регистрация в поземельной книге: обычно около 1,5–2 % от цены покупки.
  • Комиссия брокера: по договорённости.
  • Проверка объекта (due diligence): юридическая, техническая, финансовая и налоговая — подробнее в статье «Due Diligence».

Частые вопросы

Где самый низкий налог на покупку недвижимости в Германии?

В Баварии: 3,5 %. Это единственная земля, которая не повышала ставку с 2006 года. Подробнее о Баварии.

Где самый высокий налог?

6,5 % — в Бранденбурге, Северном Рейне — Вестфалии, Сааре и Шлезвиг-Гольштейне.

Может ли иностранец купить недвижимость в Германии?

Да. В Германии нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Договор купли-продажи заверяет нотариус, а покупатель проходит идентификацию и проверку происхождения средств по закону о противодействии отмыванию денег (GwG). Оплата наличными при покупке недвижимости запрещена. Для граждан и резидентов России без вида на жительство в ЕС действуют ограничения ЕС, например лимит банковских депозитов в 100 000 €. Перед сделкой рекомендуем консультацию юриста.

Можно ли не платить налог на покупку?

Для инвестора — как правило, нет. Освобождения предусмотрены для небольших сделок (до 2500 €), сделок между супругами и близкими родственниками, а также при наследовании и дарении.

Нужна помощь с покупкой?

Gordon Group подбирает новые супермаркеты с долгосрочной арендой у крупнейших продуктовых сетей Германии и сопровождает сделку от проверки объекта до регистрации в поземельной книге. Телефон: +49 761 384 28 00, e-mail: info@gordon-group.de. Связаться с нами.
Автор: Илья Гордон, Gordon Real Estate Group, лицензии по § 34c GewO с 2005 года. Источники: ставки налога — законы федеральных земель (по состоянию на октябрь 2026 года); население — Destatis, 31.12.2024; покупательная способность — NIQ, январь 2026 года; категории городов — bulwiengesa. Материал носит информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией.