Налог на покупку недвижимости в Баварии составляет 3,5 % от цены объекта — самая низкая ставка в Германии. Покупательная способность жителей — 33 666 € на человека в год, это 1-е место среди 16 земель Германии.
Бавария — единственная земля, сохранившая ставку налога 3,5 %. Все остальные земли со временем её повысили. При этом здесь самая высокая покупательная способность в стране. Поэтому конкуренция инвесторов за хорошие объекты здесь особенно высока, что обычно означает более высокие цены и более низкую доходность.
Ключевые цифры
- Налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer): 3,5 % — без изменений
- Население: 13,25 млн человек (31.12.2024)
- Покупательная способность: 33 666 € на человека в год, индекс 107,9 (Германия = 100), 1-е место из 16
- Столица земли: Мюнхен
- Сеть ALDI в регионе: ALDI Süd
Сколько стоит покупка: пример на 5 млн €
При покупке объекта за 5 000 000 € в Баварии налог на покупку составит 175 000 €. Нотариус и регистрация в поземельной книге (Grundbuch) обычно добавляют ещё около 1,5–2 % от цены, то есть 75 000 €–100 000 €. Итого без комиссии брокера и расходов на проверку объекта — примерно 250 000 €–275 000 €.
Разница между землями существенна: с той же суммы налог колеблется от 175 000 € в Баварии до 325 000 € в Северном Рейне — Вестфалии. Ставки во всех 16 землях.
Налог входит в стоимость приобретения. Если объект принадлежит компании (например, GmbH), часть стоимости, приходящаяся на здание, амортизируется по ставке 3 % в год. Подробнее о налогах и чистом доходе — в статье «Чистый доход инвестора».
Города для инвестиций в Баварии
Аналитическая компания bulwiengesa делит города Германии на категории A, B, C и D по их значению для рынка недвижимости. Города Баварии в этой классификации:
- Категория A: Мюнхен
- Категория B: Нюрнберг
- Категория C: Аугсбург, Регенсбург, Эрланген
- Категория D: Ингольштадт, Вюрцбург, Фюрт, Бамберг, Байройт, Ландсхут, Розенхайм, Кемптен, Пассау
Консервативным инвесторам мы советуем смотреть не только на крупные города. В городах категорий B, C и D и в районных центрах новый супермаркет, сданный в долгосрочную аренду крупной сети, часто занимает ключевое положение в своей зоне охвата: конкуренция ниже, а оборот стабильнее. Подробнее — в статье «Города категории A против городов B, C, D».
Продуктовый ритейл в Баварии
В Баварии находятся штаб-квартиры дискаунтеров Netto Marken-Discount (Максхютте-Хайдхоф) и Norma (Нюрнберг). Магазины ALDI здесь работают под брендом ALDI Süd.
Крупнейшие продуктовые сети — EDEKA, REWE, ALDI, Lidl и Kaufland — работают во всех землях. Для инвестора важнее всего, кто будет арендатором и на какой срок заключён договор аренды: новые супермаркеты обычно сдаются на 15 лет с правом продления. О том, как устроен рынок, — в статье «Монополия „большой четвёрки“».
Частые вопросы
Какой налог на покупку недвижимости в Баварии?
3,5 % от цены покупки (Grunderwerbsteuer). Бавария — единственная земля, которая ни разу не повышала ставку с 2006 года, когда земли получили право устанавливать её сами. С объекта за 1 млн € налог составит 35 000 €.
Может ли иностранец купить коммерческую недвижимость в Баварии?
Да. В Германии нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Договор купли-продажи заверяет нотариус, а покупатель проходит идентификацию и проверку происхождения средств по закону о противодействии отмыванию денег (GwG). Оплата наличными при покупке недвижимости запрещена. Для граждан и резидентов России без вида на жительство в ЕС действуют ограничения ЕС, например лимит банковских депозитов в 100 000 €. Перед сделкой рекомендуем консультацию юриста.
Кто платит налог на покупку недвижимости?
По закону покупатель и продавец отвечают за налог солидарно, но в договоре купли-продажи его почти всегда возлагают на покупателя. После подписания договора налоговая служба присылает уведомление, срок оплаты — один месяц. Пока налог не оплачен, покупателя не вносят в поземельную книгу (Grundbuch) как нового собственника.
Ищете объект в Баварии?
Gordon Group подбирает новые супермаркеты с долгосрочной арендой у крупнейших продуктовых сетей и сопровождает сделку до регистрации в поземельной книге. Телефон: +49 761 384 28 00, e-mail: info@gordon-group.de. Связаться с нами.
Автор: Илья Гордон, Gordon Real Estate Group, лицензии по § 34c GewO с 2005 года. Источники: ставки налога — законы федеральных земель (по состоянию на октябрь 2026 года); население — Destatis, 31.12.2024; покупательная способность — NIQ, январь 2026 года; категории городов — bulwiengesa. Материал носит информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Фото: EDEKA.