Налог на покупку недвижимости в Берлине составляет 6,0 % от цены объекта — выше среднего по стране. Покупательная способность жителей — 30 178 € на человека в год, это 10-е место среди 16 земель Германии.
Берлин — город-земля: вся его территория относится к категории A. Рынок большой и ликвидный, но конкуренция за отдельно стоящие супермаркеты с парковкой очень высока, а свободных участков мало. Покупательная способность ниже средней по Германии.
Ключевые цифры
- Налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer): 6,0 %, действует с 01.01.2014
- Население: 3,69 млн человек (31.12.2024)
- Покупательная способность: 30 178 € на человека в год, индекс 96,7 (Германия = 100), 10-е место из 16
- Столица земли: Берлин
- Сеть ALDI в регионе: ALDI Nord
Сколько стоит покупка: пример на 5 млн €
При покупке объекта за 5 000 000 € в Берлине налог на покупку составит 300 000 €. Нотариус и регистрация в поземельной книге (Grundbuch) обычно добавляют ещё около 1,5–2 % от цены, то есть 75 000 €–100 000 €. Итого без комиссии брокера и расходов на проверку объекта — примерно 375 000 €–400 000 €.
Для сравнения: с той же суммы в Баварии налог составил бы 175 000 €, а в Северном Рейне — Вестфалии — 325 000 €. Ставки во всех 16 землях.
Налог входит в стоимость приобретения. Если объект принадлежит компании (например, GmbH), часть стоимости, приходящаяся на здание, амортизируется по ставке 3 % в год. Подробнее о налогах и чистом доходе — в статье «Чистый доход инвестора».
Города для инвестиций в Берлине
Берлин — город-земля, и весь он относится к категории A по классификации bulwiengesa. Для консервативного инвестора в продуктовый ритейл это означает высокую ликвидность, но и самые высокие цены. Многие инвесторы поэтому смотрят на районные центры в соседних землях, где новый супермаркет с долгосрочной арендой часто занимает ключевое положение в своей зоне охвата.
Продуктовый ритейл в Берлине
Магазины ALDI в Берлине работают под брендом ALDI Nord. Городская застройка плотная, поэтому продуктовые магазины часто расположены на первых этажах жилых домов.
Крупнейшие продуктовые сети — EDEKA, REWE, ALDI, Lidl и Kaufland — работают во всех землях. Для инвестора важнее всего, кто будет арендатором и на какой срок заключён договор аренды: новые супермаркеты обычно сдаются на 15 лет с правом продления. О том, как устроен рынок, — в статье «Монополия „большой четвёрки“».
Частые вопросы
Какой налог на покупку недвижимости в Берлине?
6,0 % от цены покупки (Grunderwerbsteuer). Ставка действует с 01.01.2014. С объекта за 1 млн € налог составит 60 000 €.
Может ли иностранец купить коммерческую недвижимость в Берлине?
Да. В Германии нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Договор купли-продажи заверяет нотариус, а покупатель проходит идентификацию и проверку происхождения средств по закону о противодействии отмыванию денег (GwG). Оплата наличными при покупке недвижимости запрещена. Для граждан и резидентов России без вида на жительство в ЕС действуют ограничения ЕС, например лимит банковских депозитов в 100 000 €. Перед сделкой рекомендуем консультацию юриста.
Кто платит налог на покупку недвижимости?
По закону покупатель и продавец отвечают за налог солидарно, но в договоре купли-продажи его почти всегда возлагают на покупателя. После подписания договора налоговая служба присылает уведомление, срок оплаты — один месяц. Пока налог не оплачен, покупателя не вносят в поземельную книгу (Grundbuch) как нового собственника.
Ищете объект в Берлине?
Gordon Group подбирает новые супермаркеты с долгосрочной арендой у крупнейших продуктовых сетей и сопровождает сделку до регистрации в поземельной книге. Телефон: +49 761 384 28 00, e-mail: info@gordon-group.de. Связаться с нами.
Автор: Илья Гордон, Gordon Real Estate Group, лицензии по § 34c GewO с 2005 года. Источники: ставки налога — законы федеральных земель (по состоянию на октябрь 2026 года); население — Destatis, 31.12.2024; покупательная способность — NIQ, январь 2026 года; категории городов — bulwiengesa. Материал носит информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Фото: ALDI Nord.