Grunderwerbsteuer הוא המס על רכישת מקרקעין בגרמניה, בשיעור של בין 3.5% ל-6.5% מהמחיר, לפי המדינה הפדרלית. בדוגמה שלנו — סופרמרקט של €10 מיליון בסקסוניה התחתונה — זו עלות הרכישה הגדולה ביותר, €500,000 מתוך €945,000, והחבות בו נוצרת ככלל עם החתימה, לא עם העברת הבעלות.
מה זה
החבות במס נוצרת עם חוזה רכישה או עסקה אחרת שמקנה זכות לדרוש את העברתה של חלקה בגרמניה (§ 1(1) מס׳ 1 GrEStG). כשהחוזה תלוי בתנאי או באישור, היא נוצרת כשהתנאי מתקיים או כשהאישור ניתן (§ 14 GrEStG). זכויות בנייה תורשתיות (Erbbaurechte) נחשבות לחלקות (§ 2(2) מס׳ 1 GrEStG); מכונות ומתקנים תפעוליים אחרים (Betriebsvorrichtungen) — לא (§ 2(1) משפט 2 מס׳ 1 GrEStG). בסיס המס הוא התמורה: מחיר הרכישה, כולל התחייבויות אחרות שהקונה נוטל על עצמו (§§ 8(1), 9(1) מס׳ 1 GrEStG). השיעור הפדרלי הוא 3.5% (§ 11(1) GrEStG), אך כל מדינה רשאית לקבוע שיעור משלה (סעיף 105(2a) משפט 2 GG).
טבלה 1. השיעורים נעים בין 3.5% בבוואריה ל-6.5% בארבע מדינות
הקונה והמוכר חבים שניהם במס כלפי משרד המס (§ 13 מס׳ 1 GrEStG), אף שהחוזים מטילים אותו בדרך כלל על הקונה. המס מגיע לפירעון חודש לאחר שנמסרה הודעת השומה (§ 15 GrEStG). ככלל, אפשר לרשום את הקונה כבעלים רק לאחר שמשרד המס מאשר שאין מניעה מבחינת המס (§ 22 GrEStG).
למה זה חשוב למשקיעים
בחנות של €10 מיליון, המס מסתכם ב-€350,000 בבוואריה וב-€650,000 בנורדריין-וסטפאליה: €300,000 שהתשואה של המיקום צריכה קודם כול להחזיר (ראו חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). בעסקת נכס הוא אינו מנוכה מיד אלא מהוון יחד עם המחיר, ורק החלק המיוחס לבניין מופחת (חלק 11). אם העסקה מבוטלת לאחר החתימה, ההקלה מחייבת בקשה ועמידה בתנאי § 16 GrEStG — למשל ביטול שהוסכם בתוך שנתיים ממועד היווצרות החבות ולפני שהבעלות עברה.
רכישת החברה במקום הנכס אינה פוטרת אוטומטית מהמס: עסקאות מניות ממוסות מסף של 90%, לפי כללים שתוקנו בתוקף מ-3 ביולי 2026 (חלק 9).
מה לבדוק
• השיעור העדכני במדינה שבה שוכן הנכס, מוחל על התמורה המלאה;
• חלוקת המס בחוזה ותשלום מהיר, משום שהרישום ממתין לאישור המסים;
• תנאים מתלים ואישורים, המזיזים את מועד היווצרות החבות במס;
• בעסקת מניות: כל אחד ממבחני ה-90%, וחובת הדיווח בתוך חודש (§ 19(3) GrEStG).
מונחים קשורים: Share Deal · Auflassung · AfA
מקורות: GrEStG §§ 1, 2, 8, 9, 11, 13, 14, 15, 16, 19, 22; סעיף 105(2a) GG; חוקי מס הרכישה של המדינות הפדרליות, נכון לאוקטובר 2026; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 5, 9 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Alex Block / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.