המחוז הגרמני שבו כוח הקנייה הגבוה ביותר אינו ברלין, פרנקפורט או המבורג. זהו שטרנברג, מחוז של אגמים וכפרים מדרום-מערב למינכן, שבו כוח הקנייה — ההכנסה הפנויה לנפש, כפי ש-NIQ מודדת אותה — מגיע ל-€42,751, גבוה ב-37% מהממוצע הארצי. העיר מינכן מדורגת רק במקום השלישי, אחרי המחוז המקיף אותה; ברלין, הבירה, נמצאת מתחת לממוצע הארצי. למשקיעים בנדל״ן קמעונאות מזון זה יותר מקוריוז. במדינה שאין בה מטרופולין דומיננטי, חלק מההכנסות הבטוחות ביותר מסופרמרקטים מופקות לא בערים הגדולות, אלא בעיירות אזוריות משגשגות — בתנאי שהמשקיע מבין את כללי התכנון שעומדים מאחוריהן, ואת גבולותיהם.
עיקרי הדברים
• כוח הקנייה בגרמניה מבוזר: מחוזות פרבריים וכפריים אמידים מקדימים לעיתים קרובות את הערים הגדולות — מחוז הוכטאונוס שבשולי פרנקפורט מקדים אותה בכמעט חמישית לנפש.
• שבע הערים מדרג A מציעות נזילות במחיר פרמיה: התשואה בנכסים המובחרים, 5.00% ברבעון השלישי של 2026 — לפי ניסיוננו הרצפה לחנויות במטרופולינים — גבוהה רק בכ-1.5 נקודות אחוז מתשואת אג״ח ממשלת גרמניה לעשר שנים, מרווח שמשקיעים רבים לטווח ארוך רואים בו צר מדי.
• דיני התכנון הגרמניים מגבילים חנויות קמעונאות בהיקף גדול, שיש להן השפעות שאינן זניחות על סביבתן, לאזורי ליבה או לאזורים מיוחדים, והתוכניות האזוריות מכוונות אותן אל יישובים מרכזיים שנקבעו בתכנון האזורי. לסופרמרקט בעל מגוון מלא שכבר מחזיק באתר כזה יש יתרון שקשה לשחזר — אם כי לא מונופול מעוגן בחוק.
• במיקומים קטנים יותר מוותרים על נזילות תמורת הכנסה — פשרה שמשתלמת רק עם חנות דומיננטית, חוזה שכירות ארוך ואזור משיכה יציב או צומח.
כוח הקנייה מגיע לשיאו במחוזות המשגשגים, לא בבירה
גרמניה היא מדינה פדרלית מתוך תכנון מכוון, וכלכלה מבוזרת מכוח ההיסטוריה. ספינות הדגל של התעשייה שלה מנוהלות ממקומות כמו וולפסבורג, ואלדורף, הרצוגנאוראך ואינגולשטאט; ה-Mittelstand שלה — החברות הבינוניות המשפחתיות ששולטות בנישות עולמיות — פזור במאות עיירות קטנות. ההכנסה הולכת בעקבות התעסוקה, והתעסוקה פרוסה על פני כל המפה.
נתוני כוח הקנייה מאשרים את הדפוס. לפי NIQ (לשעבר GfK), חמשת המחוזות המובילים בכוח הקנייה מבין 400 המחוזות של גרמניה הם שטרנברג, מחוז מינכן, העיר מינכן, מחוז הוכטאונוס שמצפון לפרנקפורט ואברסברג — ארבעה מהם באזור מינכן, ורק אחד מהם עיר. הממוצע הארצי ל-2026 עומד על €31,193 לנפש.
טבלה 1. מבין המדינות המוצגות, בבוואריה כוח הקנייה הגבוה ביותר ומס הרכישה הנמוך ביותר
מקורות: NIQ, Kaufkraft Deutschland 2026 (ינואר 2026); חוקי מס הרכישה של המדינות הפדרליות, נכון לאוקטובר 2026. מדינות נבחרות.
עמודת מס הרכישה היא עלות כניסה, לא הערת שוליים: בחנות של €10 מיליון, מס הרכישה מסתכם ב-€350,000 בבוואריה וב-€650,000 בנורדריין-וסטפאליה — פער של €300,000 שהתשואה של המיקום צריכה קודם כול להחזיר.
הערים מדרג A מציעות נזילות, אך התחרות בין הקונים דוחסת את התשואות
אנליסטי הנדל״ן של bulwiengesa מסווגים את ערי גרמניה לפי חשיבותן הכלכלית. שבע הערים מדרג A — ברלין, דיסלדורף, פרנקפורט, המבורג, קלן, מינכן ושטוטגרט — הן השווקים בעלי החשיבות הלאומית והבינלאומית. ערים מדרג B הן ערים גדולות בעלות חשיבות לאומית ואזורית; ערים מדרג C הן מרכזים אזוריים חשובים עם השפעה לאומית מסוימת; ערים מדרג D הן ערים קטנות יותר, בעלות מיקוד אזורי, שמשמשות עוגן לסביבתן הקרובה.
למשקיע בסופרמרקטים, ערים מדרג A מציעות שני יתרונות: אוכלוסייה צפופה ושווקי השקעות עמוקים ונזילים, שבהם אפשר למכור נכס טוב במהירות. המחיר של היתרונות האלה גבוה: התחרות בין הקונים עזה, הקרקע יקרה, והמוכרים מגלמים "פרמיה מטרופולינית" בכל חנות דיסקאונט ובכל סופרמרקט שהם מביאים לשוק. התשואות נדחסות בהתאם: BNP Paribas Real Estate מעמידה את התשואה בנכסים המובחרים — הסופרמרקטים וחנויות הדיסקאונט הבודדים הטובים ביותר — על 5.00% ברבעון השלישי של 2026. לפי ניסיוננו, זו הרצפה שבה נסחרות חנויות במטרופולינים, והיא גבוהה רק בכ-1.5 נקודות אחוז מתשואת אג״ח ממשלת גרמניה לעשר שנים (3.55% ב-7 באוקטובר 2026).
לכן אנו רואים משקיעים מוסדיים ופרטיים רבים מרחיבים את החיפוש לערים מדרגים B, C ו-D, ומעבר להן לערי מחוז ולאזורים כפריים אמידים.
החפיר של העיירה האזורית הוא דיני התכנון, לא כוח הקנייה
כוח הקנייה קובע מה חנות מוכרת יותר מאשר כמה היא מוכרת. משקי בית מוציאים על מזון חלק הולך וקטן מהכנסה עולה — חוק אנגל — ולכן מחוז אמיד אינו ממלא את קופות הסופרמרקט מהר יותר, באופן יחסי, ממחוז ממוצע; האמידות ניכרת בעיקר בפורמט ובסל הקנייה, והיא מטה את הכף לטובת חנויות בעלות מגוון מלא וקווי מוצרי פרימיום, על חשבון הדיסקאונט. הנפח הולך בעקבות האנשים: צפיפות כוח הקנייה שמחשבת NIQ, באירו לקמ״ר, היא הגבוהה ביותר במינכן ובברלין. מה שהופך אזור משיכה להכנסה עמידה הוא היעדרו של מתחרה — וכאן נכנסים לתמונה דיני התכנון.
בגרמניה, חנות ששטח המכירה שלה עולה על 800 מ״ר נחשבת לחנות קמעונאות בהיקף גדול, כפי שפסק בית המשפט המינהלי הפדרלי (BVerwG, 24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04); אם עלולות להיות לה השפעות שאינן זניחות על התכנון האזורי או על התפתחותה של העיר, מותר להקים אותה רק באזור ליבה או באזור מיוחד שיועד לה (Kerngebiet, Sondergebiet; § 11(3) משפט 1 BauNVO). השפעות כאלה — על התנועה, על האספקה המקומית ועל מרכזי הערים, באותה רשות מקומית או ברשויות שכנות — מוחזקות ככלל כקיימות כששטח הבנייה הכולל (Geschossfläche) עולה על 1,200 מ״ר; ניתן לסתור את החזקה לשני הכיוונים, בהתחשב בגודל הרשות המקומית, באספקה המקומית ובמגוון המוצרים של החנות (§ 11(3) משפטים 2–4 BauNVO).
תוכניות הפיתוח של המדינות הפדרליות ושל האזורים, המחייבות את הרשויות המקומיות כשהן קובעות ייעודי קרקע (§ 1(4) BauGB), מוסיפות מסנן שני: הן מתעלות את הקמעונאות בהיקף גדול אל "יישובים מרכזיים" — ערים שיועדו לספק את צורכי סביבתן — ומגינות על מרכזי הערים מפני תחרות מחוץ לעיר. יש מדינות שמקלות בכך לטובת האספקה היומיומית: בוואריה מתירה בכל רשות מקומית חנויות לאספקה מקומית בשטח מכירה של עד 1,200 מ״ר (LEP Bayern, יעד 5.3.1).
למשקיע, ההשלכה מוחשית: עיר מחוז בת 10,000 תושבים עשויה לשרת אזור משיכה של 30,000 תושבים ויותר. חמשת עד עשרת הכפרים שסביבה קטנים מדי — לפי התוכנית האזורית ולפי החשבון של הקמעונאים עצמם — כדי לקיים סופרמרקט בעל מגוון מלא משלהם, ורובם כנראה לא יזכו לכזה לעולם. בכפרים האלה יש בדרך כלל לכל היותר חנות דיסקאונט קטנה — חנות עם כמה אלפי מק״טים — ואילו חנויות REWE ו-EDEKA הגדולות בעלות המגוון המלא שאנו מוכרים מציעות 15,000 עד 40,000. לקנייה השבועית, התושבים נוסעים לעיר.
משקיע שמחזיק בחנות הדומיננטית בעלת המגוון המלא בעיר כזאת — מיקום מרכזי, שטח המכירה הגדול ביותר, החניה הטובה ביותר — מחזיק בעמדה שמתחרים חדשים יתקשו לשחזר. את היתרון הזה יש לאמת אתר אחר אתר, והוא אינו זכות מוקנית בחוק: דיני התכנון הגרמניים ניטרליים כלפי התחרות, ולשחקן הקיים אין זכות לדרוש הגנה מפני מתחרה חדש (BVerwG, 10 ביולי 2020, 4 BN 50.19). מה שהחוק מגן עליו הוא מרכז העיר והאספקה המקומית; החנות שכבר משמשת להם עוגן נהנית מכך כתופעת לוואי — לאורך זמן, אך לא ללא תנאים.
דוגמה: "השוליים" שלא היו שוליים
בקיץ 2024 הסמיכה קבוצת ייזום ותיקה את Gordon Real Estate Group למכור סופרמרקט חדש בעל מגוון מלא בשולי כפר בן 7,500 תושבים ליד הנובר. על המפה, האתר נראה פריפריאלי. במציאות, הכפר הוא המרכז המקומי של תשעה כפרים שסביבו, שאף אחד מהם אינו גדול מספיק כדי לקיים חנות בעלת מגוון מלא משלו. השוכר, אחד מארבעת קמעונאי המזון הגדולים בגרמניה, פעל באותו מגרש כבר עשרים שנה — וחתם על חוזה שכירות חדש ל-20 שנה, ולא ל-15 השנים המקובלות, עם זכות קדימה לחידוש. מעט אותות לאיכות מיקום חזקים יותר מהתחייבות של קמעונאי לאותו אתר לארבעה עשורים.
כשהחפיר כולא את הבעלים
אותם כללים יכולים גם לפעול נגד הבעלים. ההגנה על המצב הקיים (Bestandsschutz) חלה על החנות כפי שאושרה, לא על החנות הגדולה יותר שהשוכר ירצה בחידוש הבא — והקמעונאים רוצים יותר שטח: "הרזרבה השקטה" של כ-450 מ״ר לכל סופרמרקט וכ-250 מ״ר לכל חנות דיסקאונט, ש-BNP Paribas Real Estate מזהה (חלק 3), משתלמת רק אם האתר יכול לגדול. הרחבה מעבר למה שמתיר ייעוד הקרקע של האתר — תקרת שטח מכירה בתוכנית האזור המיוחד, או ספי הקמעונאות בהיקף גדול באזור רגיל — מחייבת תב״ע חדשה או מתוקנת שמתיישבת עם התוכנית האזורית. אם המגרש אינו יכול לגדול, הרשות המקומית עשויה לייעד לשוכר אתר חדש בצד השני של העיר, והבעלים מגלה שהחפיר מגן על האספקה המקומית בעיר, לא על הבניין. השאלה אם האתר יכול להכיל את הפורמט הבא צריכה להופיע בכל רשימת בדיקה של סופרמרקט בעיירה קטנה.
התשואות הגבוהות בעיירות הקטנות משתלמות רק בשלושה תנאים
סופרמרקטים בעיירות קטנות מתומחרים בדרך כלל לפי תשואה נטו התחלתית גבוהה מזו של חנויות דומות במטרופולינים — מעל רף התשואה של הנכסים המובחרים, ולא ברמתו — משום שהקרקע זולה יותר ופחות קונים מתחרים עליהם. ההכנסה הנוספת הזאת היא פיצוי על משהו ממשי: מאגר דל יותר של קונים בעת המימוש, מעט שוכרים חלופיים אם השוכר הקיים יעזוב, ובאזורים מסוימים — דעיכה דמוגרפית.
לכן הפשרה הזאת משתלמת רק בשלושה תנאים. החנות חייבת להיות חנות המזון הדומיננטית באזור המשיכה שלה. חוזה השכירות חייב להיות ארוך וחתום עם שוכר מהשורה הראשונה. ואוכלוסיית אזור המשיכה חייבת להיות יציבה או צומחת. חלקים נרחבים של בוואריה, באדן-וירטמברג, הסן וחבל הריין עומדים בתנאי השלישי בנוחות; מחוזות כפריים מסוימים במזרח גרמניה ובצפונה — לא.
המשמעות למשקיעים
1. הרחיבו את החיפוש אל מעבר לערים מדרג A. התשואה בנכסים המובחרים, 5.00%, היא לפי ניסיוננו הרצפה לחנויות במטרופולינים; בעיירות קטנות יותר, חנויות דומות מתומחרות בדרך כלל מעל הרף הזה.
2. קנו את המעמד התכנוני, לא את כוח הקנייה. בדקו, אתר אחר אתר, שהחנות היא חנות המזון הדומיננטית ביישוב שהוגדר בתכנון כיישוב מרכזי, עם חוזה שכירות ארוך מול שוכר מהשורה הראשונה ובאזור משיכה יציב או צומח.
3. ודאו שהאתר יכול להכיל את הפורמט הבא. ההגנה על המצב הקיים חלה על החנות כפי שאושרה, לא על החנות הגדולה יותר שהשוכר ירצה בחידוש; אם המגרש אינו יכול לגדול, הרשות המקומית עשויה לייעד לשוכר אתר חדש בצד השני של העיר.
בחינת סופרמרקט בעיירה קטנה:
• מעמדה של העיירה כיישוב מרכזי בתוכנית הפיתוח של המדינה הפדרלית או בתוכנית האזורית;
• מגמת האוכלוסייה והתחזית לעיירה ולאזור המשיכה שלה;
• התחרות במרחק נסיעה של עשר דקות, וכל חנות חדשה שמתוכננת או שכבר אושרה;
• שטח המכירה של החנות, החניה ומיקומה ביחס למרכז העיירה;
• ייעוד הקרקע של האתר — אזור ליבה או אזור מיוחד, תקרת שטח מכירה אם יש — והאם הוא מתיר את ההרחבה שהשוכר ירצה בחידוש;
• יתרת תקופת השכירות, האופציות וההשקעה של השוכר עצמו בחנות.
מקורות: NIQ, Kaufkraft Deutschland 2026 (הודעה לעיתונות, 14 בינואר 2026); סיווג הערים של bulwiengesa; BNP Paribas Real Estate, Retail-Investmentmarkt Deutschland Q3 2026 ו-Grocery-Investmentmarkt Deutschland 2025; § 11(3) BauNVO; § 1(4) BauGB; תוכנית הפיתוח של מדינת בוואריה (LEP Bayern), יעד 5.3.1; BVerwG, פסק דין מ-24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04; BVerwG, החלטה מ-10 ביולי 2020, 4 BN 50.19; עקום התשואות של Deutsche Bundesbank (7 באוקטובר 2026); חוקי מס הרכישה של המדינות הפדרליות (אוקטובר 2026); ניסיון העסקאות של Gordon Real Estate Group.
צילום: Waldemar Brandt / Unsplash
המאמר מובא כמידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות. התשואות ותנאי השוק משתנים ממיקום למיקום ולאורך זמן.