הסכם העברת הבעלות (Auflassung) הוא ההסכמה בין המוכר לקונה שהבעלות בקרקע תעבור, והוא מוצהר בפני נוטריון כששני הצדדים נוכחים; יחד עם רישום הקונה בפנקס המקרקעין (Grundbuch), הוא מעביר את הבעלות. לכן, לקונה של סופרמרקט, הרישום הוא רגע הרכישה האמיתי: עד אז המוכר נשאר הבעלים והמשכיר — גם אחרי שהמחיר שולם.
מה זה
הדין הגרמני מפריד בין חוזה המכר, שיוצר התחייבויות וחייב להיערך בשטר נוטריוני (§ 311b(1) BGB), לבין העברת הבעלות עצמה. בעלות במקרקעין עוברת רק מכוח הסכם בין הצדדים שהיא תעבור, בצירוף רישום הקונה (§ 873(1) BGB). את ההסכם הזה — ה-Auflassung — יש להצהיר בפני נוטריון או בפני רשות מוסמכת אחרת, כששני הצדדים, או נציגיהם, נוכחים בו-זמנית (§ 925(1) BGB). הוא חסר תוקף אם הותנה בתנאי או הוגבל בזמן (§ 925(2) BGB). הנוטריון אמור לקבל אותו רק אם חוזה הרכישה מוצג לו או נערך בשטר באותו מעמד (§ 925a BGB).
משנערך בשטר נוטריוני, ההסכם מחייב את הצדדים עוד לפני הרישום (§ 873(2) BGB). לשכת רישום המקרקעין רושמת את הקונה רק על פי בקשה שהגיש נוטריון (§ 13(1) משפט 3 GBO) ושמוכיחה את ה-Auflassung (§§ 20, 29 GBO). ככלל, היא עושה זאת רק לאחר שמשרד המס אישר שאין מניעה לרישום מבחינת מס הרכישה (§ 22 GrEStG).
למה זה חשוב למשקיעים
מאחר שאי אפשר להתנות את ה-Auflassung, החוזים קושרים אותו לתשלום דרך סדר הפעולות. בדרך כלל הוא מוצהר בשטר הרכישה עצמו, והנוטריון מגיש אותו לרישום רק לאחר שהמוכר אישר שקיבל את המחיר (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). עד אז, הקונה מוגן בהערת האזהרה. בחוזים שנכרתו מאז 1 באפריל 2023, על הנוטריון גם לבדוק לפני ההגשה הוכחה לכך שהתשלום בוצע שלא במזומן — אלא אם התשלום עבר בחשבון נאמנות של הנוטריון (§ 16a(3), (5) GwG). הוכחה חסרה מעכבת את הרישום ועלולה להוביל לדיווח על פעולה חשודה.
את הפער בין התשלום לרישום מגשר החוזה. דמי השכירות והעלויות השוטפות עוברים לקונה במועד ההעברה שנקבע בחוזה, בדרך כלל עם תשלום המחיר, אבל הקונה הופך מכוח החוק למשכיר רק עם הרישום (§§ 566, 578 BGB; חלק 8). עד אז, הצדדים מסכימים שדמי השכירות שייכים לקונה ושהמוכר יעביר לו כל סכום שיקבל.
מה לבדוק
• הסכם העברת הבעלות בשטר, עם הוראה לנוטריון להגיש אותו לרישום רק לאחר שהמוכר אישר את קבלת התשלום;
• הוכחה לתשלום שלא במזומן, מוכנה לנוטריון — שכן ההגשה ממתינה לה;
• תשלום מס הרכישה בלי דיחוי, שכן הרישום ממתין לאישור של משרד המס;
• חלוקה של דמי השכירות, של העלויות ושל הזכות לפעול מול השוכרים לתקופה שבין מועד ההעברה לרישום;
• לאחר הרישום, נסח עדכני שמציג את הקונה במדור I, ושבו כבר נמחקו הערת האזהרה והשעבודים של המוכר.
מונחים קשורים: Auflassungsvormerkung · Notarielle Beurkundung · Grunderwerbsteuer
מקורות: BGB §§ 311b, 566, 578, 873, 925, 925a; GBO §§ 13, 20, 29; GrEStG § 22; GwG § 16a; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 8. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Alex Block / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.