Notarielle Beurkundung היא דרישת הצורה המחמירה ביותר בדין הגרמני: נוטריון מעגן את הצהרות הצדדים בשטר, מקריא להם אותו ודואג שיאשרו אותו ויחתמו עליו. חוזים לרכישת מקרקעין בגרמניה או מניות ב-GmbH מחייבים אותה, והסכמה שנשארה מחוץ לשטר עלולה להותיר את הרכישה כולה בטלה.
מה זה
הנוטריון מעגן את ההצהרות בשטר (Niederschrift, § 8 BeurkG). יש להקריא אותו בקול בנוכחות הנוטריון, והצדדים צריכים לאשר אותו ולחתום עליו — בכתב יד, או, בשטר אלקטרוני, בחתימה אלקטרונית (§§ 13(1), 13a BeurkG). מסמכים שהשטר מפנה אליהם ושמצורפים אליו הם חלק ממנו (§ 9(1) BeurkG). הצורה נדרשת בחוזים להעברת מקרקעין או לרכישתם (§ 311b(1) BGB), בהעברת מניות GmbH ובהסכמים להעבירן (§ 15(3), (4) GmbHG), ובחוזים ליצירה או לרכישה של זכות בנייה תורשתית (§ 11(2) ErbbauRG). בלעדיה החוזה בטל (§ 125 BGB); רכישת מקרקעין נרפאת רק בהסכם העברת בעלות (Auflassung) וברישום (§ 311b(1) משפט 2 BGB).
זה הרבה יותר מאימות חתימה (öffentliche Beglaubigung, § 129 BGB) — הצורה הקלה יותר, שמספיקה לייפוי כוח המוגש ללשכת רישום המקרקעין (§ 29 GBO).
למה זה חשוב למשקיעים
הנוטריון, נושא משרה ציבורית עצמאי, משרת את כל הצדדים ללא משוא פנים (§§ 1, 14(1) BNotO) ומסביר את המשמעות המשפטית של העסקה (§ 17(1) BeurkG). אבל הוא אינו מנהל משא ומתן בשם אף צד, ולכן כל צד זקוק לעורך דין משלו (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
דרישת הצורה חלה על העסקה כולה. ערבות לדמי השכירות או מכתב צד שלא נכללו בשטר עלולים להותיר את החוזה כולו בטל עד שהקונה יירשם (חלק 8).
באופן עקרוני יש להקריא גם את הנספחים: בסופרמרקט חדש, לפי ניסיוננו, 150 עד 200 עמודים ויותר. ריכוזם בשטר ייחוס נוטריוני (Bezugsurkunde) שנערך מראש מאפשר לצדדים לוותר על הקראה חוזרת, אם הם מצהירים שתוכנו ידוע להם (§ 13c BeurkG). באחד ממעמדי החתימה שליווינו, שטר ייחוס שנשכח הוסיף ארבע שעות (חלק 8). בחוזה מקרקעין בין עוסק לצרכן, הטיוטה צריכה ככלל להגיע לצרכן שבועיים לפני החתימה (§ 17(2a) BeurkG).
שכר הנוטריון נקבע לפי תעריף שבחוק ואינו נתון למשא ומתן (§ 125 GNotKG); לפי ברירת המחדל, הקונה נושא בו (§ 448(2) BGB) — €41,000 כולל מע״מ בדוגמה שלנו של €10 מיליון (חלק 11).
מה לבדוק
• נוסח סופי שאישר עורך הדין שלכם;
• כל הסכמה שהיא חלק מהעסקה, מערבויות ועד מכתבי צד, כלולה בשטר;
• שטר ייחוס שנערך מראש — וקראתם אותו;
• אם הגרמנית שלכם אינה טובה דיה: תרגום של השטר עבורכם, ולבקשתכם גם בכתב (§ 16 BeurkG);
• ייפויי כוח ומסמכי חברה העומדים בדרישות הצורה של לשכת רישום המקרקעין (§ 29 GBO).
מונחים קשורים: Auflassung · Share Deal · Transparenzregister
מקורות: BGB §§ 125, 129, 311b, 448; BeurkG §§ 8, 9, 13, 13a, 13c, 16, 17; BNotO §§ 1, 14; GmbHG § 15; ErbbauRG § 11; GBO § 29; GNotKG § 125; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 8 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Peter Herrmann / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.