הפחת לצורכי מס בגרמניה, AfA (Absetzung für Abnutzung), הוא ניכוי עלות הבניין — לא עלות הקרקע — מההכנסה החייבת, בחלקים שנתיים קבועים: ככלל 3% לשנה בסופרמרקט שבבעלות חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH). זהו הניכוי הלא-תזרימי הגדול ביותר של בעל הנכס, ויחד עם הריבית על הלוואת הבעלים הוא הסיבה ש-GmbH יכולה לדווח על הפסדים לצורכי מס במשך שנים — אבל כל אירו שנוכה מקטין את ערך הספרים שמולו ימוסה הרווח במכירה עתידית.
מה זה
לפי הכלל הבסיסי, עלות הרכישה או ההקמה של נכס המשמש יותר משנה אחת נפרסת באופן שווה על פני אורך חייו השימושיים (§ 7(1) EStG). בבניינים, החוק קובע במקום זאת שיעורים שנתיים קבועים (§ 7(4) משפט 1 EStG):
3% לבניינים המוחזקים כנכס עסקי, שאינם משמשים למגורים ושבקשת היתר הבנייה שלהם הוגשה אחרי 31 במרץ 1985 — ככלל, זה השיעור לסופרמרקט שבבעלות GmbH (מס׳ 1);לבניינים אחרים, כמו חנות בבעלות פרטית: 3% אם הושלמו אחרי 31 בדצמבר 2022, 2% אם הושלמו בשנים 1925–2022, ו-2.5% אם הושלמו לפני כן (מס׳ 2).
במקום זאת אפשר לדרוש פחת לפי אורך חיים שימושיים קצר יותר בפועל — לגבי שיעור ה-3%, אם הוא קצר מ-33 שנה (§ 7(4) משפט 2 EStG). פחת לפי שיטת היתרה הפוחתת זמין כיום בבניינים רק לבנייני מגורים חדשים (§ 7(5a) EStG), ולא לסופרמרקטים.
למה זה חשוב למשקיעים
פחת הוא הוצאה שאינה תזרימית, אבל יש לו השפעה תזרימית. בדוגמה שבחלק 11, הבניין מהווה 75% מהעלות הכוללת, כולל עלויות העסקה שהוונו. פחת של 3% על החלק הזה מסתכם ב-€246,300 בשנה, והופך עודף מזומנים של €98,000 להפסד של €148,300 לצורכי מס. השיעור גם מבחין בין מבני ההחזקה: בחנות שהושלמה לפני 2023, יחיד מפחית 2% לשנה, ו-GmbH ככלל 3%. בבניין של €7.5 מיליון, מדובר ב-€75,000 יותר בניכויים מדי שנה (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
בשלוש נקודות נוטים לטעות. ראשית, על קרקע אין פחת, ולכן החלוקה בין הקרקע לבניין היא שקובעת את גובה הניכוי. לפי ניסיוננו, חלקה של הקרקע בסופרמרקט נע בדרך כלל בין 15% ל-30% מהמחיר, ושומה צריכה לתמוך בו (חלק 11). שנית, עבודות שיפוץ ומודרניזציה בתוך שלוש שנים מהרכישה, שעלותן בניכוי מע״מ עולה על 15% מעלות הרכישה של הבניין, מתווספות לעלות הזו במקום להיות מנוכות מיד (§ 6(1) מס׳ 1a EStG).
שלישית, ב-GmbH — בניגוד להחזקה פרטית שנמכרת אחרי יותר מעשר שנים (§ 23 EStG) — הפחת דוחה את המס ואינו מבטל אותו. הרווח במכירה עתידית נמדד מול ערך הספרים המופחת (חלקים 9 ו-11).
מה לבדוק
• מועד השלמת הבניין ומועד הגשת בקשת היתר הבנייה, שקובעים את השיעור;
• חלוקה של מחיר הרכישה בין הקרקע לבניין, הנתמכת בשומה;
• העבודות המתוכננות לשלוש השנים הראשונות, מול רף ה-15%;
• מי הבעלים של מתקנים כמו מערכות הקירור — שאלה שנוגעת לפחת ולהפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים (חלק 9);
• מודל של המס על מכירה עתידית, המחושב מול ערך הספרים המופחת.
מונחים קשורים: Körperschaftsteuer · Gesellschafterdarlehen · Zinsschranke
מקורות: EStG §§ 6(1) מס׳ 1a, 7(1), 7(4), 7(5a), 23; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 9 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Annie Spratt / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.