מדריך למשקיע
2026-10-10 11:40

איך עובדת הצמדת דמי השכירות למדד בגרמניה?

דמי שכירות מסחריים נקשרים למדד המחירים לצרכן של הלשכה הפדרלית לסטטיסטיקה (Destatis) באמצעות סעיף הצמדה (Wertsicherungsklausel). הצמדה אוטומטית מותרת רק אם המשכיר מחויב לפחות ל-10 שנים, או אם השוכר רשאי להאריך את החוזה ל-10 שנים (§ 3 לחוק סעיפי המחיר, PrKG). הנוסח קובע כמה מהאינפלציה מגיע למשכיר: בקמעונאות המזון, דמי השכירות משתנים בדרך כלל רק אחרי שנחצה סף, ומשקפים רק חלק מעליית המדד.

החוק מתיר הצמדה אוטומטית רק בחוזי שכירות ארוכים

ככלל, אסור לקשור חוב כספי במישרין ובאופן אוטומטי למחירים של סחורות או שירותים שאינם בני השוואה (§ 1(1) PrKG). לתשלומים חוזרים החוק קובע חריג (§ 3(1) מס׳ 1 PrKG). הוא חל אם החוזה נמשך לפחות 10 שנים, אם הנושה ויתר על זכות הסיום הרגילה ל-10 שנים, או אם החייב רשאי להאריך את החוזה ל-10 שנים. נקודת הייחוס חייבת להיות מדד מחירים לצרכן של Destatis, של לשכה סטטיסטית של מדינה פדרלית או של Eurostat.
הסעיף חייב להיות מוגדר דיו, ואסור שיקפח אחד הצדדים באופן בלתי סביר — למשל, אם הוא מעלה את דמי השכירות כשהמחירים עולים אבל אינו מוריד אותם כשהם יורדים (§ 2 PrKG). גם סעיף אסור נשאר בתוקף עד שפסק דין חלוט קובע את ההפרה, אלא אם הצדדים הסכימו שייעשה בטל מוקדם יותר (§ 8 PrKG). חוזי שכירות למגורים כפופים למשטר נפרד (§ 557b BGB).

הסף, שיעור הגלגול והתזמון קובעים מה המשכיר מקבל

טבלה 1. הנוסח מכריע: בגלגול של 70%, דמי השכירות מגיעים ל-€566,600 עד השנה העשירית, לא ל-€597,500
⁧המשמעות למשכיר⁩
⁧נוסח מקובל⁩
⁧רכיב בסעיף⁩
⁧Destatis צופה לעבור לבסיס ⁦2025 = 100⁩ ב-2028⁩
⁧מדד המחירים לצרכן של Destatis, בסיס ⁦2020 = 100⁩⁩
⁧מדד⁩
⁧במדד של 125.8 (אוגוסט 2026), 10 נקודות הן רק 7.9%⁩
⁧עלייה של 5% או 10% במדד — או של "10 נקודות"⁩
⁧סף⁩
⁧באינפלציה של 2%, דמי שכירות של €500,000 צומחים עד השנה העשירית ל-€566,600 במקום ל-€597,500⁩
⁧100% מעליית המדד או חלק ממנה, למשל 70%⁩
⁧שיעור הגלגול⁩
⁧סף שנחצה בלי שאיש שם לב פירושו שכירות שאבדה לתמיד⁩
⁧אוטומטי, או מהחודש שאחרי דרישה בכתב⁩
⁧תזמון⁩
⁧סעיף חד-כיווני מקפח את השוכר באופן בלתי סביר⁩
⁧עדכון לשני הכיוונים⁩
⁧כיוון⁩
בקמעונאות המזון, הנוסח מגיע בדרך כלל מהחוזה האחיד של הקמעונאי (ראו חלק 2 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). ב-2023 הציגה הקרן המתמחה Habona את הנוסחה "2/10/70" כדוגמה לנוסחה שנהוגה בשוק. פירושה שנתיים עד שלוש שנים בלי הצמדה מתחילת החוזה, ואחר כך עדכון ברגע שהמדד עלה ב-10% לפחות, בגלגול של ⁦65–75%⁩ — 70% בממוצע בקרן. בדוגמה שבחלק 11, שיעור גלגול כזה הופך אינפלציה של 2% לצמיחה של 1.4% בשנה בדמי השכירות. עד השנה העשירית מקבל הבעלים כ-€31,000 בשנה פחות מאשר בהצמדה מלאה (לפי חישובנו).
הלשכה הסטטיסטית עצמה רואה בספים הנקובים בנקודות בעייתיים: בסיס המדד מתעדכן כל חמש שנים, ולכן צריך לחשב את הנקודות מחדש. משום כך Destatis ממליצה על ספים באחוזים או על מועדי עדכון קבועים. באינפלציה של 3.3%, כמו בספטמבר 2026 (Destatis, נתונים ראשוניים), סף של 10% נחצה בתוך פחות משלוש שנים; באינפלציה של 2% — בתוך כמעט חמש (לפי חישובנו).

אחרי ההצמדה צריך לעקוב — אחרת היא לא תופעל

סף שנחצה בלי שאיש שם לב הופך לשכירות שאבדה לתמיד. לפי ניסיוננו, יש סעיפים שמעלים את דמי השכירות רק מהחודש שאחרי דרישה בכתב של המשכיר (חלק 10). Destatis מפרסמת את המדד הראשוני בסוף החודש ואת הנתון הסופי כשבועיים אחר כך: הנתונים הסופיים לספטמבר 2026 צפויים ב-13 באוקטובר. הלשכה מציעה מחשבון חינמי לעדכון חוזים, אבל הבעלים או מנהל הנכס מטעמו הם שצריכים לעקוב אחרי הסף ולשלוח לשוכר דרישה בזמן.

המשמעות למשקיעים

1. בנו את מודל ההצמדה לפי הנוסחה שבחוזה, לא לפי האינפלציה. בנוסחה "2/10/70", אינפלציה של 2% מתורגמת לצמיחה של 1.4% בלבד בשנה בדמי השכירות, וסף של 10 נקודות במדד של 125.8 הוא רק 7.9%.
2. ודאו שההצמדה האוטומטית חוקית. היא מותרת רק אם החוזה מחייב את המשכיר לפחות ל-10 שנים — באמצעות התקופה הקבועה, ויתור על זכות הסיום או האופציות של השוכר. אחרת, הסעיף תקף רק עד לפסק דין חלוט.
3. מנו מישהו שיעקוב אחרי הסף. אם הסעיף מופעל בדרישה בכתב, בדקו את מדד Destatis מדי חודש ושלחו את הדרישה מיד: חודשים שהוחמצו לפני הדרישה אי אפשר להשיב.
מה לבדוק:
• האם ההתחייבות של המשכיר מגיעה ל-10 שנים — באמצעות התקופה הקבועה, ויתור על זכות הסיום או האופציות של השוכר;
• איזה מדד ואיזו שנת בסיס נקובים בסעיף, והאם הסף נקבע באחוזים או בנקודות;
• איזה חלק מעליית המדד מגולגל, והאם הסעיף פועל לשני הכיוונים;
• האם העדכון אוטומטי או מחייב דרישה בכתב — והאם כבר הוחמץ סף: השוו את מועדי ההעלאות האחרונות למדד של Destatis;
• האם החוזה קובע בטלות מוקדמת יותר מזו שב-§ 8 PrKG.
ראו גם: לכמה שנים נחתם חוזה שכירות של סופרמרקט בגרמניה?; מהו חוזה שכירות double net?; איזו תשואה מניב סופרמרקט בגרמניה?
מקורות: §§ 1, 2, 3, 8 PrKG; § 557b BGB; Destatis: הודעה לעיתונות מס׳ 348 מ-30 בספטמבר 2026, מדד המחירים לצרכן (⁦2020 = 100⁩) נכון ל-10 בספטמבר 2026, דף מידע על סעיפי סף הנקובים בנקודות (1/2024); Habona Invest, מצגת הקרן Habona Nahversorgungsfonds Deutschland מ-8 בנובמבר 2023; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 2, 10 ו-11; חישובי Gordon Real Estate Group. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.