נקודת הייחוס של השוק היא 5.00%: התשואה נטו ההתחלתית ש-BNP Paribas Real Estate קבעה לסופרמרקטים ולחנויות דיסקאונט מובחרים בבניין נפרד ברבעון השלישי של 2026, 0.1 נקודות אחוז יותר מבסוף 2025. אבל זו התשואה על הנכסים הטובים ביותר, בשיטת חברת התיווך — לא מזומן בחשבון של המשקיע. בדוגמה שבסדרה שלנו, חנות ששווקה בתשואה של 5.0% מניבה כ-3.9% על סך ההוצאה, אחרי עלויות שאינן מגולגלות לשוכר ועלויות רכישה.
סופרמרקטים מניבים יותר ממשרדים, מלוגיסטיקה ומאג״ח ממשלתיות
לפי BNP Paribas Real Estate, ברבעון השלישי של 2026 הניבו סופרמרקטים וחנויות דיסקאונט מובחרים (5.00%) יותר ממרכזים מסחריים פתוחים עם עוגן מזון (4.75%), מלוגיסטיקה (4.70%) וממשרדים בשבע הערים הגדולות (4.56%). אג״ח ממשלת גרמניה לעשר שנים הניבו 3.55% ב-7 באוקטובר 2026 (Deutsche Bundesbank), כך שפרמיית הסופרמרקטים עומדת על כ-1.45 נקודות אחוז.
לדעתנו, הפרמיה משקפת את גודל העסקה יותר משהיא משקפת סיכון: חנות בודדת קטנה מדי לרוב המשקיעים המוסדיים, אף שהיא אכן תלויה בשוכר יחיד (ראו חלק 1 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). חברות תיווך אחרות מודדות אחרת — CBRE מעמידה את התשואה בחנויות מזון מובחרות על 4.6% — ולכן השוו תשואות רק של חברת תיווך אחת ולמועד אחד.
כל מדרגה כלפי מטה בסיווג הנכס מוסיפה תשואה — וסיכון
השוק מתמחר חנות במכפילים של דמי השכירות השנתיים: מ-18.5 לנכס מובחר ועד 12.5 לנכס השבחה (value-add).
טבלה 1. מנכס מובחר לנכס השבחה, התשואה ברוטו עולה מ-5.4% ל-8.0%
תשואה גבוהה יותר היא תשלום על סיכון, לא הנחה: בדמי שכירות של €500,000, מכפיל הנכס המובחר נותן מחיר גבוה ב-€1.5 מיליון ממכפיל הליבה-פלוס (חלק 12). סופרמרקטים בעיירות קטנות נמכרים בדרך כלל בתשואות גבוהות יותר מאשר במטרופולינים, אבל הפשרה הזו מוצדקת רק אם החנות שולטת באזור המשיכה שלה, החוזה ארוך והאוכלוסייה אינה מצטמקת (חלק 5).
המשקיע מרוויח כ-3.9%, לא את ה-5.0% שבהצעה
המוכר מחשב את התשואה כדמי השכירות השנתיים חלקי המחיר. המשקיע מנכה את העלויות שאינן מגולגלות לשוכר — לפי ניסיוננו, 8–15% מדמי השכירות נטו (חלק 10) — ומוסיף למחיר את עלויות הרכישה. בדוגמה שבחלק 11 הן מסתכמות ב-9.4%, מהם 5.0% מס רכישה (Grunderwerbsteuer) בסקסוניה התחתונה.
חנות שמחירה פי 20 מדמי השכירות השנתיים ושתשואתה בהצעה היא 5.0% מניבה 4.25% על המחיר אחרי 15% עלויות שאינן מגולגלות לשוכר, וכ-3.9% על סך ההוצאה. במכפיל של 18.5 היא מניבה כ-4.2%. הפער שנותר עד נקודת הייחוס של 5.00% נובע בעיקר מהנחות העלות השמרניות שבחרנו במכוון (חלק 11).
המסים על הרווח הם השלב הבא בחישוב; הם תלויים במבנה ההחזקה ובמדינת המגורים של המשקיע (חלק 9). התשואות שלעיל הן הערכת שוק למועד מסוים, לא הבטחה להכנסה. BNP Paribas Real Estate רואה אפשרות שהתשואות בנדל״ן קמעונאי מובחר יעלו עוד עד סוף 2026 — כלומר, המחירים עשויים לרדת.
המשמעות למשקיעים
1. השוו הצעות לפי התשואה על סך ההוצאה, לא לפי זו שבהצעה. חנות ששווקה בתשואה של 5.0% מניבה כ-3.9% אחרי עלויות שאינן מגולגלות לשוכר ועלויות רכישה; חשבו מחדש כל הצעה בדרך הזו.
2. התאימו את המחיר לסיווג הנכס. נכס מובחר עולה פי 18.5 מדמי השכירות השנתיים, ונכס ליבה-פלוס פי 15.5 — בדמי שכירות של €500,000, הפרש של €1.5 מיליון; תקופת השכירות, המיקום והשוכר חייבים להצדיק את הסיווג.
3. קחו נקודות ייחוס מחברת תיווך אחת ולמועד אחד. BNP Paribas Real Estate מעמידה את התשואה על 5.00% ו-CBRE על 4.6%, ו-BNP רואה עלייה נוספת בתשואות עד סוף 2026 כאפשרית; נתונים מעורבים מעוותים את ההשוואה.
מה לבדוק:
• האם התשואה שהוצגה הומרה לתשואה נטו התחלתית — אחרי עלויות שאינן מגולגלות לשוכר וכולל עלויות הרכישה;
• איך המחיר בדמי שכירות שנתיים משתווה לנקודת הייחוס של סיווג הנכס;
• האם אתם משווים תשואות של חברת תיווך אחת ולמועד אחד;
• יתרת התקופה הקבועה של החוזה ומי חתם עליו: שני אלה קובעים אם הנכס הוא ליבה או ליבה-פלוס.
ראו גם: מהן התשואות בנדל״ן מסחרי בגרמניה ב-2026?; מהו חוזה שכירות double net?; איך עובדת הצמדת דמי השכירות למדד בגרמניה?
מקורות: BNP Paribas Real Estate: שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאי בגרמניה, הרבעון הרביעי של 2025 והרבעון השלישי של 2026; שוק ההשקעות בגרמניה, הרבעון השלישי של 2026; שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאות המזון, הרבעון הרביעי של 2025 (מכפילי מחיר); CBRE, השקעות בנדל״ן קמעונאי, הרבעון השלישי של 2026 (כפי שפורסם ב-konii.de, 6 באוקטובר 2026); Deutsche Bundesbank, עקום התשואות, 7 באוקטובר 2026; חישובי Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 1, 5 ו-9–12.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.