ב-2025, בשעה שהתעשייה הגרמנית ספגה עוד שנה של קיפאון והכינוי הישן "האיש החולה של אירופה" שב ונשמע, הסתכם מחזור המכירות של קמעונאי המזון בגרמניה ב-€217.8 מיליארד לפני מע״מ — עלייה של 3.8% לעומת השנה הקודמת. ברשת קנו הגרמנים מזון בכ-€4.1 מיליארד בלבד — פחות מ-2% מהסכום הזה, בכל השוואה על בסיס זהה. מעט שווקים בעולם משלבים היקף כזה, יציבות כזאת ונאמנות עיקשת כל כך לחנות הפיזית. למשקיעי נדל״ן ההשלכה ישירה: מאחורי סופרמרקט גרמני מושכר היטב עומד אחד מתזרימי המזומנים הצרכניים הצפויים ביותר באירופה. סדרה זו, בת שנים עשר חלקים, מסבירה כיצד משקיעים בינלאומיים מחזיקים בנתח מהתזרים הזה — ומה עליהם לדעת לפני שהם עושים זאת.
עיקרי הדברים
• מחזור קמעונאות המזון בגרמניה הסתכם ב-2025 ב-€217.8 מיליארד (EHI); לפי המדד הכלל-אירופי של Eurostat, גרמניה עקפה ב-2024 את צרפת והפכה לשוק המזון הגדול באיחוד האירופי — בפער של כ-1%.
• המסחר המקוון במזון נותר שולי, כ-€4.1 מיליארד בשנה, והסטארט-אפים של המשלוחים המהירים, שהבטיחו להחליף את הסופרמרקט, עזבו את גרמניה ברובם.
• סופרמרקטים וחנויות דיסקאונט מובחרים הניבו ברבעון השלישי של 2026 תשואה של 5.0% (BNP Paribas Real Estate) — יותר ממשרדים או מנכסי לוגיסטיקה מובחרים וכ-1.5 נקודות אחוז מעל תשואת אג״ח ממשלת גרמניה לעשר שנים — והתשואות במגמת עלייה מתונה.
• ארבע קבוצות קמעונאות מחזיקות ביותר מ-90% מהשוק: שוכרים בעלי איתנות פיננסית יוצאת דופן — וכוח מיקוח בהתאם.
קמעונאות המזון צומחת גם כשהתעשייה דורכת במקום
קמעונאות המזון שמרה על קצב משלה לאורך עשור קשה לכלכלה הגרמנית: משבר אנרגיה, עליית הריבית החדה ביותר מזה דור, וחולשה מתמשכת בבנייה, בכימיה ובתעשיית הרכב.
טבלה 1. המחזור צמח ריאלית ב-2025, המסחר המקוון נותר שולי
המנוע הוא הכרח, לא אופוריה: ב-2025 גדלו הכמויות במונחים ריאליים גם כשהכלכלה בכללותה גמגמה.
בתוך הענף, הסופרמרקטים של גרמניה — חנויות REWE ו-EDEKA העומדות במרכז הסדרה הזאת — מחזירים לעצמם נתח שוק מידי חנויות הדיסקאונט. הסופרמרקטים בעלי המגוון המלא הגדילו את מחזורם ב-6.5%, ואילו חנויות הדיסקאונט, שצברו נתח שוק במשך שנים, צמחו ב-2.7% (EHI). חלקם המשותף של הסופרמרקטים והסופרמרקטים הגדולים במחזור קמעונאות המזון עלה מ-42.1% ל-43.2%; נתחן של חנויות הדיסקאונט נשחק מ-46.6% ל-46.1%.
גרמניה עקפה את צרפת בקושי, אבל את ההבדל עושה המבנה
לפי המדד של Eurostat הסתכם מחזור המסחר במזון בגרמניה ב-2024 ב-€276.6 מיליארד, מעט לפני צרפת (€273.6 מיליארד); ב-2022 וב-2023 עוד הובילה צרפת. שני השווקים משחקים בליגה משלהם: כל אחד מהם גדול בערך פי שניים מהשוק האיטלקי. ההשוואה של Eurostat בין המדינות נשענת על מחזור החנויות הלא מתמחות שעיקר מכירותיהן מזון — סופרמרקטים, חנויות דיסקאונט והיפרמרקטים, אך לא מאפיות, אטליזים או חנויות מזון מתמחות אחרות. Eurostat סופר את כל מחזור החברות בקטגוריה הזאת, ולא את מכירות החנויות לפי פורמט — אחת הסיבות לכך שהנתון שלו גבוה מהסכום של EHI שהוצג לעיל; מה שחשוב הוא הדירוג, לא המספר המוחלט.
מה שמייחד את גרמניה הוא המבנה, לא הגודל לבדו — וכל אחד ממאפייני המבנה מגן על ההכנסה של חנות קיימת וממוקמת היטב. אוכלוסייתה פרוסה על פני רשת צפופה של ערים בינוניות ואינה מרוכזת בבירה אחת (חלק 5), בשוק הקמעונאות שלה שולט קומץ קבוצות בעלות עוצמה פיננסית (חלק 2), ודיני התכנון שלה מקשים על הקמתן של חנויות גדולות חדשות (חלק 3).
קונים נאמנים ושולי רווח צרים מותירים את המזון המקוון בנישה
הסטארט-אפים של המשלוחים המהירים עזבו את גרמניה ברובם, והקמעונאים הוותיקים רכשו אחזקות במסחר המקוון במזון במקום להידחק מפניו. בין 2020 ל-2022 זרמו כספי הון סיכון לתחום המשלוחים המהירים בגרמניה: Gorillas, Getir ו-Flink הבטיחו מצרכים עד הדלת בתוך דקות. הנסיגה הייתה מהירה: Getir רכשה את Gorillas בדצמבר 2022, ועד אמצע מאי 2024 יצאו שתיהן מגרמניה. Flink שרדה — ו-REWE נמנית עם בעלי המניות הגדולים שלה.
הקונים בגרמניה נותרים נאמנים לחנות הפיזית מסיבות מעשיות: החנויות קרובות, המחירים נמוכים בשוק שבו חנויות הדיסקאונט מחזיקות בכמעט מחצית ממכירות קמעונאות המזון, תוצרת טרייה נקנית בתדירות גבוהה, ומחוץ לערים הגדולות, הקנייה השבועית — בנסיעה ברכב לסופרמרקט עם חניה בשפע — היא הרגל מושרש עמוק. שום דבר מזה אינו חקוק בסלע, אבל זה מסביר מדוע המסחר המקוון במזון, אחרי עשרים שנות מסחר אלקטרוני, נותר נישה.
שולי הרווח הצרים מסבירים את השאר. כשבחנה בספטמבר 2026 את רכישת הרשת האזורית tegut בידי EDEKA, מצאה רשות התחרות הגרמנית (Bundeskartellamt) ששולי הרווח הממוצעים בקמעונאות המזון בגרמניה, אחרי עלויות, נעים באחוזים חד-ספרתיים נמוכים — סנטים ספורים על כל אירו של מכירות. זה מותיר מעט מקום לממן שליח, מחסן עירוני ייעודי והבטחה למשלוח בתוך עשר דקות על כל סל קטן.
סופרמרקטים מניבים יותר ממשרדים ומלוגיסטיקה, אך נשענים על שוכר אחד
לפי נתוני BNP Paribas Real Estate, התשואה בסופרמרקטים ובחנויות דיסקאונט בודדים מובחרים גבוהה מזו של משרדים ושל נכסי לוגיסטיקה מובחרים (חברות תיווך אחרות מודדות אחרת: CBRE מעמידה את התשואה בחנויות מזון מובחרות על 4.6%, מתחת ל-4.9% שהיא מייחסת למרכזים מסחריים פתוחים). לדעתנו הדבר משקף את גודל העסקה יותר משהוא משקף סיכון: חנות בודדת היא עסקה קטנה, שרוב הגופים המוסדיים אינם יכולים לרכוש ביעילות (חלק 4), וכך נותר מקום למשקיעים פרטיים בעלי הון סבלני. אלא שהפרמיה הזאת אינה לגמרי ארוחת חינם: חנות בודדת תלויה בשוכר יחיד, ובשוק שבו ארבע קבוצות מחזיקות בתשע עשיריות מהמכירות, מאגר השוכרים החלופיים מצומצם (חלק 2).
טבלה 2. סופרמרקטים מניבים יותר ממרכזים מסחריים פתוחים, מלוגיסטיקה, ממשרדים ומאג״ח ממשלתיות
מקורות: BNP Paribas Real Estate, Investment and Retail Investment Market Germany Q3 2026; Deutsche Bundesbank.
חנויות מזון וחנויות מתמחות גדולות משכו כמעט מחצית מתוך €6.5 מיליארד שהושקעו ב-2025 בנדל״ן קמעונאי בגרמניה — כ-€3.1 מיליארד (BNP Paribas Real Estate) — ורוכשים זרים היו אחראים ל-51% מהיקף ההשקעות הזה בחנויות מזון ובחנויות מתמחות גדולות.
שנת 2026 קשה יותר עד כה: בתשעת החודשים הראשונים היה היקף ההשקעות בנדל״ן קמעונאי נמוך ברבע מאשר בתקופה המקבילה אשתקד, חלקם של הרוכשים הזרים בו ירד מ-50% ל-31%, והתשואות בנכסים המובחרים טיפסו מעט — בסופרמרקטים מ-4.90% בסוף 2025 ל-5.00% — ו-BNP Paribas Real Estate צופה עליות נוספות עד סוף השנה.
אחד עשר חלקים עונים על מה שמשקיע צריך לדעת לפני הרכישה
טבלה 3. החלקים מלווים את ההשקעה מהשוכר ועד המבחנים האחרונים
המשמעות למשקיעים
1. התמקדו בחנויות קיימות וממוקמות היטב. רשת הערים הבינוניות הצפופה של גרמניה, שוק הקמעונאות הריכוזי ודיני התכנון המגבילים — כל אחד מהם מגן על ההכנסה של חנות שכבר פועלת באתר טוב.
2. נצלו את פרמיית העסקאות הקטנות, אבל בדקו קודם את איתנות השוכר. לדעתנו פרמיית התשואה משקפת את גודל העסקה יותר משהיא משקפת סיכון, אך חנות בודדת תלויה בשוכר יחיד, וכשארבע קבוצות מחזיקות בתשע עשיריות מהמכירות, מאגר השוכרים החלופיים מצומצם (חלק 2).
3. תמחרו לפי התשואות של היום, לא של אשתקד. התשואות בסופרמרקטים מובחרים עלו מ-4.90% בסוף 2025 ל-5.00%, ו-BNP Paribas Real Estate צופה עליות נוספות עד סוף השנה.
איך לקרוא את נתוני השוק הגרמני: EHI מדווח על מחזור קמעונאות המזון בניכוי מע״מ ולפי פורמט חנות; Destatis מפרסמת שיעורי צמיחה, לא סכומים באירו; נתוני המסחר המקוון של bevh כוללים מע״מ, ולכן כל נתח מקוון שמחושב מהם הוא אינדיקטיבי בלבד. ההשוואה הכלל-אירופית של Eurostat נשענת על הגדרה אחרת, המבוססת על נתוני חברות, ומתפרסמת כמעט שנתיים אחרי השנה שהיא מתארת. חברות התיווך מודדות תשואות בשיטות שונות — BNP Paribas Real Estate מעמידה את התשואה בסופרמרקטים מובחרים על 5.00%, ו-CBRE את התשואה בחנויות מזון מובחרות על 4.6% — ולכן יש להשוות תשואות רק בתוך סדרת הנתונים של אותה חברה, ותמיד נכון למועד המצוין.
אודות Gordon Real Estate Group
חברת Gordon Real Estate Group, בית ייעוץ נדל״ן בניהול משפחתי שמרכזו בפרייבורג, מתמחה בנדל״ן קמעונאות המזון בגרמניה עבור לקוחות פרטיים ומשפחות מרחבי העולם. מאז מרץ 2005 היא מחזיקה ברישיון תיווך לפי § 34c(1) משפט 1 מס׳ 1 לחוק הסדרת העסקים הגרמני (GewO), ובפברואר 2017 הורחב הרישיון גם לתיווך הלוואות, למעט הלוואות נדל״ן לצרכנים (§ 34c(1) משפט 1 מס׳ 2 GewO). החברה מאתרת ומתווכת עסקאות רכישה ומכירה של סופרמרקטים, חנויות דיסקאונט ומרכזים מסחריים פתוחים עם עוגן מזון, מסדירה מימון בנקאי, מתאמת בדיקות נאותות משפטיות, טכניות ומיסויות עם יועצים מומחים, ומספקת ללקוחותיה שירותי ניהול נכסים ברחבי גרמניה.
מקורות: EHI Retail Institute (כפי שפורסם ב-Lebensmittel Rundschau, ספטמבר 2026, וב-LEBENSMITTEL PRAXIS); הודעה לעיתונות של Destatis מס׳ 038 מ-2 בפברואר 2026 ונתוני אוכלוסייה (31 בדצמבר 2025); נתוני bevh/EHI על מכירות מזון מקוונות ב-2025; HDE Online Monitor 2026; הסטטיסטיקה העסקית המבנית של Eurostat (NACE 47.11, 2022–2024); WirtschaftsWoche על Getir/Gorillas (2024); Supermarktblog על Flink (מאי 2026); הודעה לעיתונות של Bundeskartellamt מ-28 בספטמבר 2026 (שולי רווח); BNP Paribas Real Estate, דוחות שוק לרבעון הרביעי של 2025 ולרבעון השלישי של 2026; CBRE, השקעות בנדל״ן קמעונאי ברבעון השלישי של 2026; עקום התשואות של Deutsche Bundesbank, 7 באוקטובר 2026; ניסיונה של Gordon Real Estate Group (פרשנות התשואות).
צילום: Mathias Konrath / Unsplash
המאמר מובא כמידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות. נתוני השוק משקפים את המקורות והמועדים המצוינים, והם משתנים עם הזמן.