לרוב ל-15 שנה בתקופה קבועה: כך מתארת BNP Paribas Real Estate את החוזים שנחתמים כשחנויות מזון מורחבות, וזה תואם את ניסיוננו בבנייה חדשה. באתרים שהקמעונאי רואה בהם אסטרטגיים, יש גם חוזים ל-20 שנה. אופציות ההארכה שבידי השוכר בדרך כלל, נוסף על כך, הן זכות ולא חובה — ולכן שווי הנכס נשען קודם כול על יתרת התקופה הקבועה.
חמש עשרה שנה מתאימות לבנק, למשכיר ולקמעונאי
כל הצדדים צריכים את התקופה הארוכה. הבנק מממן את הבנייה כנגד חוזה שכירות שעליו חתום קמעונאי מוביל (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). למשכיר, התקופה פותחת את הדרך להצמדה אוטומטית של דמי השכירות. הצמדה כזאת מותרת רק אם המשכיר מחויב לפחות ל-10 שנים, או אם לשוכר יש זכות להאריך את החוזה ל-10 שנים (§ 3(1) מס׳ 1 PrKG).
לאורך כל התקופה הקבועה הקמעונאי מוגן מפני סיום רגיל: אף צד אינו רשאי לסיים את החוזה בהודעה מוקדמת רגילה. החוזה מסתיים עם תום התקופה, אלא אם הסתיים מוקדם יותר במקרה שהחוק קובע או הוארך (§ 542(2) BGB). החוק קובע גם את הגבול העליון: חוזה שכירות ליותר מ-30 שנה כל צד רשאי לסיים אחרי שחלפו 30 שנה ממסירת הנכס (§ 544 BGB).
פורמט החנות מתיישן מהר יותר מהבניין. לפי BNP Paribas Real Estate, הסופרמרקט הגרמני הממוצע קטן בכ-450 מ״ר ממה שהסטנדרטים הנוכחיים של הקמעונאים דורשים. הרחבה מביאה איתה ככלל חוזה שכירות חדש — בדרך כלל, שוב ל-15 שנה (חלק 3).
טבלה 1. ערכו של חוזה השכירות טמון בתקופה הקבועה שלו — לרוב 15 שנה — ולא באופציות
האופציות מאריכות את החוזה רק אם השוכר רוצה בכך
אופציית הארכה היא זכות חד-צדדית של השוכר, ולכן קונה מתמחר את יתרת התקופה הקבועה ומתייחס לאופציות רק כאפשרות (חלק 12). התנהגות הקמעונאי אומרת יותר מכל אופציה. קמעונאי שפעל באתר במשך עשרות שנים ומתחייב אליו שוב ל-15–20 שנה משדר את אחד האותות החזקים ביותר לאיכות המיקום (חלק 3). בדוגמה שלנו בחלק 5, קמעונאי שפעל באותו אתר ליד הנובר עשרים שנה חתם על חוזה חדש ל-20 שנה, במקום 15 השנים המקובלות.
התקופה מוגנת רק אם החוזה בצורת טקסט
חוזה שכירות ליותר משנה שלא נכרת בצורת טקסט נחשב כאילו נכרת לתקופה בלתי קצובה (§§ 550, 578(1) BGB). אז אפשר לסיים אותו בהודעה מוקדמת רגילה — לא יאוחר מיום העבודה השלישי ברבעון, לסוף הרבעון שאחריו (§ 580a(2) BGB), כלומר כשישה חודשים. לכן תקופה של 15 שנה מוגנת רק אם כל תיקון — שינוי בדמי השכירות, למשל — נעשה גם הוא בצורת טקסט (חלק 7). מאז שתקופת המעבר הסתיימה ב-1 בינואר 2026, צורת טקסט מספיקה גם לחוזים שנכרתו לפני 2025 (סעיף 229 § 70 EGBGB).
המשמעות למשקיעים
1. שלמו על יתרת התקופה הקבועה, לא על האופציות. אופציה נשארת זכות של השוכר, ולכן שמאות מביאה בחשבון רק את השנים שבהן אי אפשר לסיים את החוזה בהודעה מוקדמת רגילה.
2. ודאו לפני העסקה שהחוזה וכל תיקון שלו בצורת טקסט. בלי צורת טקסט, 15 השנים הופכות לחוזה לתקופה בלתי קצובה, שאפשר לסיים בתוך כשישה חודשים.
3. חפשו הוכחה לאיכות המיקום בהתנהגות הקמעונאי, לא באופציות. קמעונאי שמתחייב לאתר שוב ל-15–20 שנה אחרי עשרות שנים בו משדר את אחד האותות החזקים ביותר לאיכות המיקום. שאלו את המוכר כמה זמן הקמעונאי פועל שם ומתי האריך את החוזה.
מה לבדוק:
• יתרת התקופה הקבועה במועד הרכישה — בנפרד מהאופציות;
• למי שייכות האופציות ועד מתי יש לממש אותן;
• מי חתם על החוזה והאם הוא כולל זכויות מיוחדות לסיום מוקדם;
• האם החוזה וכל התיקונים בצורת טקסט;
• האם התקופה עומדת בתנאי ה-PrKG לסעיף ההצמדה.
ראו גם: איך עובדת הצמדת דמי השכירות למדד בגרמניה? · מה קורה כששוכר של סופרמרקט עוזב? · איך עורכים בדיקת נאותות לנדל״ן מסחרי לפני הרכישה?
מקורות: BGB §§ 542, 544, 550, 578, 580a; EGBGB סעיף 229 § 70; PrKG § 3; BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland, הרבעון הרביעי של 2025; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3, 5, 7 ו-12; הניסיון של Gordon Real Estate Group. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.