בספטמבר 2014 קבעה רשות התחרות הגרמנית כי ארבע קבוצות קמעונאות מחזיקות בכ-85% משוק קמעונאות המזון במדינה. ב-28 בספטמבר 2026 פרסמה אותה רשות נתון חדש: יותר מ-90%. EDEKA, קבוצת Schwarz, REWE ו-ALDI גורפות כיום יותר מתשעה מכל עשרה אירו שעוברים בקופות של קמעונאי המזון בגרמניה. למשקיע בנדל״ן סופרמרקטים, הריכוזיות הזאת היא אבן היסוד של תזת ההשקעה — והעובדה המרכזית בכל משא ומתן על חוזה שכירות.
עיקרי הדברים
• בידי EDEKA (כ-30%), קבוצת Schwarz (כ-25%), REWE (כ-22%) ו-ALDI (כ-15%) מרוכזים יחד יותר מ-90% מקמעונאות המזון בגרמניה (Bundeskartellamt, נתוני 2025).
• אף אחת מהארבע אינה נסחרת בבורסה: שתיים הן קואופרטיבים של סוחרים עצמאיים, שתיים שייכות לקרנות שהקימו משפחות המייסדים, וכל הארבע משקיעות באופק שנמדד בעשורים.
• הריכוזיות מעניקה למשכירים שוכרים בעלי איתנות פיננסית נדירה — ומעניקה לשוכרים האלה את היד העליונה במשא ומתן על חוזה השכירות.
• רשות התחרות בוחנת כיום כל מהלך התרכזות נוסף אתר אחר אתר; ומאחר שגם דיני התכנון מגבילים הקמת חנויות גדולות חדשות (חלק 3), קשה להחליף חנויות קיימות שממוקמות היטב.
הריכוזיות ממשיכה לעלות, וארבע הגדולות מתחרות במיקום, בגודל ובנגישות
טבלה 1. ארבע קבוצות שאינן נסחרות בבורסה מחזיקות ביותר מ-90% מקמעונאות המזון בגרמניה
מקורות: הודעה לעיתונות של Bundeskartellamt מ-28 בספטמבר 2026; דוחות החברות והעיתונות המקצועית. הכנסות הקבוצות הן עולמיות אלא אם צוין אחרת, וכוללות פעילויות שאינן מזון במקומות שבהם הדבר צוין.
הריכוזיות עדיין עולה, ורשות התחרות עוקבת אחריה כעת חנות אחר חנות. נתון 2014 של הרשות נשען על בדיקה ענפית שערכה בנושא כוח הרכש של קמעונאי המזון; נתון 2026 מקורו בהחלטת מיזוג. בספטמבר 2026 אישרה הרשות את רכישתם של 178 סניפים של הרשת האזורית tegut בידי EDEKA, רק לאחר ש-EDEKA התחייבה שלא לרכוש 24 סניפים אחרים במשך ארבע שנים; לולא ההתחייבות, קבעה הרשות, העסקה הייתה פוגעת פגיעה משמעותית בתחרות ב-34 שווקים אזוריים.
אותה בדיקת מיזוג מסבירה גם מדוע המיקום חשוב כל כך לארבע הגדולות: התחרות על הקונים, מציינת הרשות, מתנהלת בראש ובראשונה ברמה המקומית. הרשות גם מצאה שהקבוצות עוקבות זו אחר זו מקרוב, ושבחלק ממגוון המוצרים מחיריהן זהים במידה רבה — שינויי מחירים יצאו לא פעם מ-ALDI, ולאחרונה גם מ-Lidl. כשהמחירים מתכנסים, הקמעונאים מתחרים במה שמתחרה אינו יכול להעתיק בן לילה: המיקום, גודל החנות והקלות שבה הלקוחות מגיעים אליה.
היקף, תזרים יציב ובעלים סבלניים הופכים את ארבע הגדולות לשוכרים איתנים
מבחינת המשכיר, ארבע הקבוצות מאגדות את התכונות שהופכות שוכר ליקר ערך לאורך חוזה של 15 שנה: רשתות סניפים ארציות, תזרים מזומנים גדול ויציב, ובעלים שאינם חיים מרבעון לרבעון. הקבוצות עמדו במבחן שוב ושוב: הן צלחו רפורמות מטבע, מיתונים, את איחוד גרמניה ומגפה. שורשיה של EDEKA נטועים בקואופרטיבי הרכש של שנות ה-1890, REWE נוסדה ב-1927, ALDI צמחה מחנות משפחתית שנפתחה ב-1913, וראשיתה של קבוצת Schwarz ב-1930.
מבנה הבעלות מחזק זאת: אף אחת מהארבע אינה זקוקה לבורסה, וכולן משקיעות בחנויותיהן באופק שנמדד בעשורים. EDEKA ו-REWE הן קואופרטיבים: חלק גדול מהסופרמרקטים שלהן — ב-EDEKA הרוב המכריע — מופעלים בידי סוחרים עצמאיים, החברים בקבוצה ותלויים במותגים, ברכש ובלוגיסטיקה שלה. קבוצת Schwarz ושתי קבוצות ALDI שייכות לקרנות שהקימו משפחות המייסדים.
הריכוזיות מעניקה לשוכרים את היד העליונה במשא ומתן
הריכוזיות היא חרב פיפיות: שוכר השולט ברבע מהשוק הארצי מנהל משא ומתן מעמדת כוח. חוזי שכירות לחנויות חדשות נכתבים במידה רבה על בסיס החוזה האחיד של הקמעונאי: הצמדה למדד המחירים לצרכן שחלה רק כשהאינפלציה חוצה סף מסוים, ולעיתים קרובות מגלגלת לדמי השכירות רק חלק ממנה; גג ושלד (Dach und Fach) שנותרים באחריות המשכיר (חלק 10); זכות להשכיר בשכירות משנה בתוך הקבוצה, כולל לסוחר העצמאי שמפעיל את החנות; ולעיתים גם זכויות מיוחדות לסיום החוזה. לכל קבוצה חוזה אחיד משלה ולכל חנות משא ומתן משלה — ומשום כך אין בשוק הגרמני חוזה שכירות סטנדרטי לקמעונאות מזון (חלק 7), והניסוח חשוב לא פחות מהלוגו.
במיוחד בחנויות של EDEKA ושל REWE, על המשקיעים לבדוק מי בדיוק השוכר: חוזה עם חברת הקבוצה מגובה באיתנות גבוהה בהרבה מזו של חוזה עם סוחר יחיד. חוזי השכירות נחתמים לעיתים קרובות בידי חברה של הקבוצה — ב-EDEKA אחת משש החברות האזוריות שלה, ב-REWE בדרך כלל חברת החנויות הארצית שלה, REWE Markt GmbH — שמשכירה לאחר מכן את החנות בשכירות משנה לסוחר העצמאי שמפעיל אותה.
דיני התחרות יוצרים מחסור באתרים ומצמצמים את אפשרויות המשכיר
רשות התחרות הגרמנית ריסנה שוב ושוב את תיאבונן של הקבוצות הגדולות לחנויות של המתחרות. כש-EDEKA ביקשה לרכוש את Kaiser's Tengelmann, אסרה הרשות על העסקה ב-2015; היא יצאה לפועל רק אחרי שניתן לה היתר שר מיוחד ב-2016, ובמסגרת הסדר שהעביר חלק מהחנויות ל-REWE. כשרשת ההיפרמרקטים Real פורקה ב-2020–2021, הותר לרוכשים, ובהם Kaufland, EDEKA ו-Globus, לרכוש חנויות רק אחרי בדיקה של כל אתר לגופו: הרשות בחנה כל חנות מול האזור שבו מתגוררים 90% מלקוחותיה, ו-Kaufland ויתרה על תשע מתוך 101 החנויות שביקשה. החלטת tegut מ-2026 נשענת על אותו היגיון.
עבור המשקיעים, הדבר הופך חנות ממוקמת היטב המושכרת לאחת מארבע הגדולות ליותר מהכנסה: זו עמדה נדירה, שהשוכר שלה אינו יכול להחליף בקלות. מאחר שהקבוצות המובילות אינן יכולות פשוט לקנות את המיקומים של המתחרות, הן צומחות באמצעות בניית חנויות חדשות, הגדלת חנויות קיימות וחידוש חוזי שכירות באתרים שבהם הן כבר פועלות.
התלות היא דו-כיוונית: למשכיר שהשוכר שלו עוזב יש מעט מחליפים ריאליים, ודיני התחרות עלולים לפסול דווקא את המועמד הטבעי ביותר. החלטת tegut ממחישה עד כמה זה מרחיק לכת: במשך ארבע שנים, אף גורם בקבוצת EDEKA — כולל החברות האזוריות והסוחרים העצמאיים — אינו רשאי לרכוש את 24 האתרים שהוחרגו, או לחתום לגביהם על חוזה שכירות או על חוזה המשך. עבור המשכירים של האתרים האלה, מובילת השוק ירדה מרשימת המתמודדים.
מעבר לארבע הגדולות, רשתות הפארם משלימות את התמהיל היציב ביותר
לפי ניסיוננו, השילוב שמושך את מספר המבקרים הגדול ביותר למרכז מסחרי פתוח עם עוגן מזון — ומניב את הכנסות השכירות היציבות ביותר — הוא חנות פארם לצד סופרמרקט וחנות דיסקאונט.
קמעונאות המזון בגרמניה אינה מסתכמת בארבעה שמות: רשתות אזוריות כמו Globus ו-Norma, רשתות מתמחות במזון אורגני כמו Alnatura, ובעיקר שתי רשתות הפארם המובילות, משלימות את התמונה. מחזור המכירות של dm הגיע ל-€19.2 מיליארד, כולל מע״מ, בשנת הכספים שהסתיימה בספטמבר 2025, מכ-4,200 סניפים ב-14 מדינות, 2,154 מהם בגרמניה; מחזורה של Rossmann הגיע ל-€16.6 מיליארד ב-2025, מ-5,209 סניפים, 2,342 מהם בגרמניה.
המשמעות למשקיעים
1. העדיפו חנויות שהשוכר אינו יכול להחליף בקלות. רשות התחרות מרסנת את תיאבונן של ארבע הגדולות לחנויות של המתחרות, ולכן הן צומחות באמצעות בניית חנויות חדשות, הגדלת חנויות קיימות וחידוש חוזי שכירות באתרים שבהם הן כבר פועלות. חנות ממוקמת היטב המושכרת לאחת מהן היא אפוא עמדה נדירה.
2. בחנו את החוזה ואת מי שחתם עליו, לא את הלוגו. חוזה השכירות של כל חנות נקבע במשא ומתן נפרד, במידה רבה על בסיס החוזה האחיד של הקמעונאי, ובחנויות של EDEKA ושל REWE חוזה עם חברת הקבוצה מגובה באיתנות גבוהה בהרבה מזו של חוזה עם סוחר יחיד.
3. שאלו מי יוכל להחליף את השוכר. למשכיר שהשוכר שלו עוזב יש מעט מחליפים ריאליים, ודיני התחרות עלולים לפסול דווקא את המועמד הטבעי ביותר — כפי שעשתה החלטת tegut ב-24 אתרים למשך ארבע שנים.
הערכת השוכר בסופרמרקט גרמני:
• איזו קבוצה מפעילה את החנות, ואיזו ישות משפטית חתמה בפועל על חוזה השכירות?
• ב-EDEKA וב-REWE: האם השוכר הוא חברה של הקבוצה או הסוחר העצמאי — ואם זה הסוחר, האם הקבוצה עומדת מאחורי החוזה?
• כמה זמן פועלת הקבוצה באתר הזה, ואיך מדורגת החנות בין המתחרות באזור המשיכה שלה?
• מה קובעים סעיפי ההצמדה, חלוקת העלויות, שכירות המשנה וההגנה מפני תחרות?
• האם יש שוכרים שכנים — חנות פארם, חנות דיסקאונט, מאפייה — שמגבירים את תנועת הקונים?
מקורות: Bundeskartellamt, הודעות לעיתונות מ-24 בספטמבר 2014 (בדיקה ענפית), מ-1 באפריל 2015 (EDEKA/Kaiser's Tengelmann), מ-22 בדצמבר 2020 (Real: Kaufland, Globus) ומ-28 בספטמבר 2026 (EDEKA/tegut); המשרד הפדרלי לכלכלה, היתר שר (מרץ 2016); הנתונים השנתיים של EDEKA, REWE Group, Schwarz Gruppe, ALDI Nord, Rossmann ו-dm, כפי שדווחו בידי החברות וב-LEBENSMITTEL PRAXIS (2025–2026); תולדות החברות כפי שפרסמו EDEKA, REWE Group, ALDI וקבוצת Schwarz; הנתון המשולב של ALDI ל-2023, כפי שדווח ב-Supermarkt Inside (יוני 2024); BNP Paribas Real Estate, Grocery Investment Market Germany Q4 2025 (תנאי חוזי שכירות); ניסיונה של Gordon Real Estate Group.
צילום: Michael Förtsch / Unsplash
המאמר מובא כמידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות. נתוני החברות הם כפי שפורסמו בידי החברות או דווחו בעיתונות המקצועית במועדים המצוינים.