מדריך למשקיע
2026-10-10 11:03

ALDI Süd כשוכר: קודם כול בעלים, ורק אחר כך שוכר

ALDI Süd מעדיפה להיות המשכירה של עצמה; החנויות השכורות שלה הן המיעוט, ולכל אחת מהן יש סיבה. לפי Lebensmittel Zeitung, כ-65% מחנויותיה בגרמניה היו ב-2023 בבעלותה, ובאותה שנה היא רכשה 76 מחנויותיה מ-Pimco Real Estate. עבור המשקיע, שתי שאלות קובעות את הערך: מדוע החנות הזאת שכורה, ומה תעשה ALDI Süd כשהחוזה יסתיים?
עיקרי הדברים
• ALDI Süd מפעילה כ-2,000 חנויות בדרום גרמניה ובמערבה (2026); NIQ Trade Dimensions מעריכה את מכירותיה בגרמניה ב-2025 ב-€20.5 מיליארד, כולל מע״מ. יחד עם ALDI Nord היא מחזיקה בכ-15% מקמעונאות המזון בגרמניה (Bundeskartellamt, נתוני 2025).
• קרן Siepmann היא בעלת הקבוצה (Handelsblatt, 2018); נתון ההכנסות העולמיות העדכני ביותר שמצאנו בדיווחים הוא €83 מיליארד (2023). לא מצאנו דירוג אשראי פומבי.
• חנות עצמאית סטנדרטית שלה צריכה מגרש של 5,000 מ״ר לפחות, וחנות בקניון — לפחות 1,000 מ״ר שטח שימושי (2026).
• מתוך 24 חברות אזוריות, רק 12 ישמרו על מינהלה עצמאית (Lebensmittel Zeitung, מאי 2026): בדקו מי חתם על החוזה ומי מנהל אותו כעת.

קרן מחזיקה ב-ALDI Süd, וחברות אזוריות עצמאיות מנהלות אותה

קרן Siepmann מחזיקה ב-100% מ-ALDI Süd (Handelsblatt, 2018). זו הדרומית מבין שתי הקבוצות ש-Karl ו-Theo Albrecht ייסדו ב-1961. ממילהיים אן דר רור היא מפעילה כ-2,000 חנויות בדרום גרמניה ובמערבה, עם כ-50,000 עובדים (2026); הקבוצה פועלת ב-11 מדינות בארבע יבשות. ALDI Nord מכסה את הצפון ואת המזרח, ושתיהן פועלות בנורדריין-וסטפאליה ובהסן.
בגרמניה, ALDI Süd היא "Gleichordnungskonzern": חברות עצמאיות מבחינה משפטית תחת הנהלה משותפת, שאף אחת מהן אינה תלויה באחרת (§ 18(2) AktG). כל אחת מהחברות האזוריות, כמו ALDI SE & Co. KG בבינגן אם ריין, מפעילה 50 עד 100 חנויות באזור מוגדר (2026). NIQ Trade Dimensions מעריכה את המכירות בגרמניה ב-2025 ב-€20.5 מיליארד, כולל מע״מ; Supermarkt Inside דיווח על €18.8 מיליארד נטו ממספר חנויות שלא השתנה, 2,022, כלומר כ-€9.3 מיליון לחנות.
טבלה 1. ALDI Süd מפעילה כ-2,000 חנויות בגרמניה (2026), ורובן בבעלותה
⁧פירוט⁩
⁧פריט⁩
⁧חברות אזוריות עצמאיות מבחינה משפטית (למשל ALDI SE & Co. KG); בבעלות מלאה (100%) של קרן Siepmann (2018)⁩
⁧צורה משפטית ובעלות⁩
⁧€83 מיליארד ברחבי העולם (2023); €112 מיליארד יחד עם ALDI Nord (2023)⁩
⁧הכנסות הקבוצה⁩
⁧€20.5 מיליארד כולל מע״מ (2025, הערכת NIQ Trade Dimensions)⁩
⁧הכנסות בגרמניה⁩
⁧כ-2,000 בגרמניה (2026); 11 מדינות⁩
⁧סניפים⁩
⁧ALDI Süd ו-Nord יחד: כ-15% (Bundeskartellamt, נתוני 2025)⁩
⁧נתח שוק⁩
⁧כ-65% בבעלות החברה (2023)⁩
⁧בעלות על החנויות⁩
⁧לא מתפרסם; בדקו בחוזה⁩
⁧החותם הטיפוסי על חוזה השכירות⁩
⁧חנות עצמאית סטנדרטית, קניון, עירוני, מבנים מיוחדים, שימושים מעורבים⁩
⁧פורמטים⁩
⁧לא נמצא⁩
⁧דירוג אשראי פומבי⁩

ALDI Süd אינה מגלה מי חותם בשמה, והאזורים שלה מתאחדים

ALDI Süd אינה מפרסמת איזו חברה חותמת על חוזי השכירות שלה, והמבנה הארגוני שלה משתנה. ב-2024 דיווח Lebensmittel Zeitung שלא כל חברה אזורית תשמור על מחלקת נדל״ן משלה, ושההתרחבות תתמקד באזורים המטרופוליניים. במאי 2026 הוא דיווח שרק 12 מתוך 24 החברות האזוריות ישמרו על מינהלה עצמאית. הצעות נכסים מופנות כיום לצוותים של מינכן, שטוטגרט, קלן/דיסלדורף ופרנקפורט/אופנבאך, ולמשרד שיתוף פעולה בראשטאט.
השוכר הוא חברה של ALDI, שכן ALDI מפעילה את חנויותיה בעצמה ולא באמצעות סוחרים עצמאיים (ראו חלק 2 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). אבל בקבוצה של חברות עצמאיות, האיתנות היא של החברה ששמה מופיע בחוזה, לא של מכירות הקבוצה. לאחר הארגון מחדש, ודאו שהחברה ששמה מופיע בחוזה עדיין קיימת, מי מנהל את החוזה, והאם ערבות מכסה אותו.

ALDI Süd מחזיקה ברוב חנויותיה ורוצה מגרשים גדולים

בעמודי הנדל״ן של ALDI Süd נכתב שרוב החנויות בבעלותה, אף ששכירות וזכויות בנייה תורשתיות (Erbbaurecht) נפוצות גם הן (2026). חנות עצמאית סטנדרטית שלה צריכה 5,000 מ״ר קרקע לפחות, וחנות בקניון — לפחות 1,000 מ״ר שטח שימושי. במיקומים עירוניים אטרקטיביים, לדבריה, שטח חדש יכול להשתלם גם כשדמי השכירות או מחירי הקרקע גבוהים.
בתחילת 2023 החזיקה ALDI Süd ב-1,283 חנויות, כ-65%, ומאז 2019 השקיעה בהן יותר מ-€1 מיליארד (Lebensmittel Zeitung). מאוחר יותר באותה שנה רכשה 76 חנויות מ-Pimco Real Estate. חלק מחוזי השכירות נולדו בעסקאות מכירה והשכרה חוזרת (sale-and-leaseback): ב-2010 מכרה חברת הנדל״ן של ALDI ל-Allianz כ-80 חנויות של ALDI Süd, בשטח ממוצע של 900 מ״ר, ו-ALDI Süd שכרה אותן בחזרה לטווח ארוך (TextilWirtschaft).
החנות המודרנית גדולה יותר. בנירנברג החליפה ALDI Süd ב-2025 חנות שנפתחה ב-1987 בבניין בן חמש קומות: 1,150 מ״ר שטח מכירה, 56 דירות ו-112 מקומות חניה תת-קרקעיים לדיירים וללקוחות.

מניסיוננו, תנאי השכירות תואמים את החוזה האחיד המקובל בענף

מניסיוננו בחוזי שכירות בקמעונאות המזון בגרמניה, קמעונאי המזון הגדולים, ALDI Süd בכללם, מנהלים משא ומתן על בסיס חוזים אחידים משלהם (ראו חלק 2 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). החוזים האחידים שאנו פוגשים קובעים תקופה ראשונה של כ-15 שנה עם אופציות הארכה לשוכר, והצמדה שחלה רק כשהאינפלציה חוצה סף מסוים, ולעיתים קרובות מתגלגלת לדמי השכירות רק בחלקה. הם גם מותירים את הגג והשלד (Dach und Fach) באחריות המשכיר (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), ומתירים שכירות משנה או המחאת החוזה בתוך הקבוצה. בעסקת מכירה והשכרה חוזרת, ALDI, כמוכרת, הייתה שותפה לקביעת דמי השכירות (ראו חלק 4 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

שוכר שמעדיף בעלות יכול לבנות חנות משלו בסמוך

הסיכון העיקרי אינו כושר הפירעון של ALDI Süd אלא האפשרויות שעומדות לרשותה. לקמעונאי שמחזיק בבעלות כ-65% מחנויותיו, ורכש עוד 76 ב-2023, יש חלופות לחידוש חוזה: לבנות על מגרש משלו בסמוך, או לקנות את הבניין. ALDI Süd גם מציעה למכירה באופן קבוע נכסים ואתרים של חנויות לשעבר (2026): מיקומים ישנים אכן מתפנים.
החנויות הוותיקות והקטנות נושאות את הסיכון הזה יותר מכול. תוכנית ההשקעות של ALDI Süd בגרמניה, בהיקף €3.5 מיליארד עד 2019 — הגדולה בתולדותיה באותה עת (Lebensmittel Zeitung, 2017) — כוונה למודרניזציה של החנויות; החנויות שמחליפות אותן היום הן מבנים גדולים יותר. לדעתנו, חנות ותיקה על מגרש קטן מ-5,000 מ״ר, או כזו שתוכנית בניין העיר (תב״ע) מגבילה את שטח המכירה שלה (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), היא זו ש-ALDI Süd צפויה יותר מכול לעזוב.

המשמעות למשקיעים

1. שאלו מדוע החנות שכורה. עסקת מכירה והשכרה חוזרת, יחידה בקניון ופרויקט מעורב שימושים נושאים סיכונים שונים, והתשובה ממסגרת את בדיקת הנאותות (due diligence).
2. תמחרו את היציאה, לא רק את ההכנסה. ALDI Süd מעדיפה בעלות, ולכן בתום החוזה היא יכולה לעבור למגרש משלה או להציע לקנות. גודל המגרש והמעמד התכנוני קובעים את הערך.
3. ודאו מי החותם לאחר הארגון מחדש. בדקו שהחברה האזורית ששמה מופיע בחוזה עדיין קיימת, והאם ערבות מכסה אותו.
לפני רכישת חנות של ALDI Süd:
• איזו חברת ALDI חתמה, האם היא עדיין קיימת במתכונת הזאת, ומי מנהל את החוזה לאחר הארגון מחדש שדווח עליו ב-2026?
• מדוע ALDI Süd שוכרת כאן במקום להחזיק בבעלות, ומתי נקבעו דמי השכירות?
• האם המגרש מגיע ל-5,000 מ״ר, והאם תוכנית בניין העיר (תב״ע) מתירה שטח מכירה גדול יותר?
• איך שטח המכירה משתווה ל-1,150 מ״ר של החנות ש-ALDI Süd פתחה בנירנברג ב-2025?
• מה קובעים סעיפי התקופה, האופציות, ההצמדה והגג והשלד?
• האם פנקס המקרקעין (Grundbuch) או החוזה כוללים זכות קדימה או אופציית רכישה?
ראו גם: ALDI Nord כשוכר; Lidl כשוכר; Kaufland כשוכר.
מקורות: אתר ALDI SÜD (אודות, ברחבי העולם, נדל״ן; נבדק ב-10 באוקטובר 2026); אתר ALDI Nord (חברות אזוריות); Supermarkt Inside, 30 ביוני 2024 ו-5 במרץ 2026; LEBENSMITTEL PRAXIS, 4 במאי 2026 (הערכות NIQ Trade Dimensions); Lebensmittel Zeitung, 3 בנובמבר 2017, 17 בפברואר 2023, 1 בספטמבר 2023, 17 באוקטובר 2024 ו-20 במאי 2026; TextilWirtschaft, 20 באוגוסט 2010; Handelsblatt, 15 בפברואר 2018; IHK Rheinhessen; § 18(2) AktG; Bundeskartellamt, 28 בספטמבר 2026; ניסיונה של Gordon Real Estate Group.
צילום: Ibrahim guetar / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. נתוני החברה הם כפי שפרסמה החברה או כפי שדווחו בעיתונות המקצועית במועדים המצוינים.