כש-Mein Real סגרה במרץ 2024 את 49 ההיפרמרקטים האחרונים שלה, Kaufland ביקשה עד 23 מהם: אפילו היורשת הטבעית ביותר, שכבר קלטה יותר מ-100 חנויות Real לשעבר, רצתה פחות ממחציתם. כשוכר, Kaufland עצמה חזקה — מכירות של €36.7 מיליארד בחנויות בשנת הכספים שהסתיימה בפברואר 2026, 790 חנויות בגרמניה — והיא דורשת לפחות 2,500 מ״ר שטח מכירה בכל אתר חדש (2026). משקיע בחנות של Kaufland קונה אפוא את תקופת החוזה ואת חוזק המיקום לא פחות מאשר את האיתנות.
עיקרי הדברים
• Kaufland מפעילה בגרמניה 790 מתוך יותר מ-1,600 החנויות שלה (2026); יחד עם Lidl, קבוצת Schwarz מחזיקה בכ-25% מקמעונאות המזון בגרמניה (Bundeskartellamt, נתוני 2025), ואינה מפרסמת נתוני רווח.
• Kaufland מעדיפה להחזיק באתרים שלה בבעלות: לפי Lebensmittel Zeitung, הערך בספרים של הנדל״ן שלה עמד על כ-€4.1 מיליארד (2020). את חוזי השכירות שלה היא מחדשת כל מקרה לגופו — מבעוד מועד בזלו ב-2026, אבל לא בפלבאך ב-2025, שם נכשל המשא ומתן עם הבעלים.
• Kaufland היא גם משכירה, לא רק שוכרת: באתרים שלה בשמונה מדינות היא משכירה 13,700 יחידות בשטח כולל של יותר מ-1.4 מיליון מ״ר (2026). היכן ש-Kaufland עצמה שוכרת, השכירויות האלה עלולות להסתיים יחד עם החוזה שלה.
• הסיכון שיש לתמחר הוא ההשכרה מחדש: בגרמניה יש 689 היפרמרקטים (BNP Paribas Real Estate, 2025). רשות התחרות (Bundeskartellamt) בוחנת השתלטויות חנות אחר חנות; ב-2020 ויתרה Kaufland על תשע מתוך 101 חנויות Real שביקשה.
ל-Kaufland אותם בעלים כמו ל-Lidl, אותו היקף ואותה שתיקה בעניין הרווחים
Kaufland היא רשת ההיפרמרקטים והסופרמרקטים הגדולים של קבוצת Schwarz. מחזור החברות בקבוצה הגיע ל-€185.6 מיליארד בשנת הכספים שהסתיימה בפברואר 2026, כולל מיחזור וייצור, מכ-14,500 חנויות ב-33 מדינות; מכירות החנויות של Kaufland עלו ב-4.3%. הקבוצה מוחזקת באמצעות קרן Dieter Schwarz, ובאופן מסורתי אינה מפרסמת נתוני רווח (Börsen-Zeitung, 2019).
טבלה 1. Kaufland משלבת את חוסן הקבוצה עם הסיכון של פורמט גדול: חנויות מ-2,500 מ״ר
השוכר הוא שותפות בקבוצה — ולעיתים קרובות גם משכיר בעצמו
מרשם המסחר מונה שותפויות ממוספרות רבות בשם Kaufland Vertrieb … GmbH & Co. KG, שמושבן בנקרזולם — חלקן כבר נמחקו — לצד חברות נדל״ן נפרדות (2026). מניסיוננו, השוכר ששמו מופיע בחוזה שכירות של Kaufland הוא אחת מחברות הקבוצה האלה ולא הקבוצה עצמה — והאיתנות היא של החברה הזאת, לא של המותג.
Kaufland גם משכירה שטחים: 13,700 יחידות בשטח כולל של יותר מ-1.4 מיליון מ״ר, ביותר מ-1,600 אתרי החנויות שלה בשמונה מדינות (2026). היכן ש-Kaufland היא עצמה שוכרת, השכירויות האלה תלויות בחוזה שלה. בפברואר 2025 הודיעה Kaufland שהחנות שלה בפלבאך תיסגר במאי, לאחר שהמשא ומתן עם הבעלים על הארכת החוזה לא הניב הסכמה. מאפייה ששכרה מ-Kaufland בשכירות משנה מסרה שגם החוזה שלה יסתיים (Stuttgarter Zeitung).
Kaufland רוצה 2,500 מ״ר — ומעדיפה להחזיק בקרקע שמתחתיהם
Kaufland מפרסמת את הדרישות שלה בגרמניה (2026): מיקום מרכזי או פריפריאלי ביישובים של כ-10,000 תושבים ומעלה, ומגרשים של 6,000 מ״ר ומעלה, בנויים או פנויים. היא מחפשת מבנים מתוכננים או קיימים של היפרמרקטים או סופרמרקטים גדולים, עם שטחי מכירה של 2,500 מ״ר ומעלה, ובמידת האפשר גם זכויות תכנון לקמעונאות מזון בהיקף גדול. היא קונה, שוכרת וחותמת על זכויות בנייה תורשתיות (Erbbaurecht).
Lebensmittel Zeitung דיווח על העדפה לבעלות. ב-2017 הייתה Kaufland מוכנה לקנות אתרים ממשכירים כדי להאיץ את המודרניזציה של החנויות, וב-2020 עמד הערך בספרים של הנדל״ן שלה על כ-€4.1 מיליארד. Kaufland אינה מפרסמת איזה חלק מהחנויות נמצא בבעלותה, והיא גם שוכרת: באתרי Real לשעבר שביקשה ב-2024, היא הייתה נכנסת כשוכר חדש (dpa).
מניסיוננו, חוזי השכירות של Kaufland ארוכים וצמודים
Kaufland אינה מפרסמת את תנאי השכירות שלה; מה שלהלן הוא ניסיונה של Gordon Real Estate Group, והוא כללי. החוזים נכתבים לפי החוזה האחיד של Kaufland, בדרך כלל ל-15 שנה עם אופציות לשוכר; BNP Paribas Real Estate מדווחת שבחנויות מזון שהורחבו נחתמים ברוב המקרים חוזים של 15 שנה (2025). ההצמדה חלה בדרך כלל רק כשהאינפלציה חוצה סף מסוים, ולעיתים קרובות מגלגלת לדמי השכירות רק חלק ממנה. הגג והשלד (Dach und Fach) נשארים באחריות המשכיר (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). זכותו של השוכר להשכיר בשכירות משנה חשובה כאן יותר מהרגיל, משום ש-Kaufland משכירה שטחים לאחרים באתרים שלה.
החידוש נקבע אתר אחר אתר. בספטמבר 2026 דיווחה קרן של Dr. Peters ש-Kaufland האריכה מבעוד מועד את חוזה השכירות שלה על כ-5,100 מ״ר בזלו, עד מרץ 2033 לפחות.
הסיכון שיש לתמחר: השכרה מחדש של היפרמרקט
פירוק Real הראה עד כמה צר השוק למבנים גדולים. מתוך 276 חנויות Real, אישרה רשות התחרות (Bundeskartellamt) ב-22 בדצמבר 2020 ל-Kaufland לקחת עד 92, ו-24 ל-Globus, לאחר שבחנה כל חנות מול האזור שבו מתגוררים 90% מלקוחותיה. Kaufland ויתרה על תשע מתוך 101 החנויות שכללה בהודעת המיזוג שלה.
המחליפים מעטים. BNP Paribas Real Estate מונה בגרמניה 689 היפרמרקטים, עם שטח להשכרה של 7,892 מ״ר בממוצע, ו-1,300 סופרמרקטים גדולים, עם 3,869 מ״ר בממוצע (2025). מחליף עשוי להגיע מחוץ לענף המזון: באאלן, שבה הסתיים ב-2025 בהסכמה הדדית חוזה השכירות של Kaufland על 4,000 מ״ר, שקל הבעלים קמעונאי אופנה (Schwäbische, ינואר 2025). השאלה אם תוכנית בניין העיר (תב״ע) מגבילה את האתר לקמעונאות מזון היא שקובעת כמה רחב מעגל המחליפים.
המשמעות למשקיעים
1. תמחרו את המבנה, לא רק את האיתנות. העריכו את החנות לפי מה שהאתר היה מניב עם מפעיל אחר או בשימוש אחר, לא רק לפי דמי השכירות של Kaufland.
2. התייחסו לכל חידוש כאל משא ומתן, לא כאל עניין טכני. חלק מחוזי Kaufland מוארכים מבעוד מועד, כמו בזלו; אחרים מסתיימים, כמו בפלבאך ובאאלן. יתרת תקופת החוזה היא לב הערך.
3. מפו את ההכנסות שתלויות בחוזה של Kaufland. חוזה של שוכר משנה עלול להסתיים יחד עם החוזה של Kaufland, כפי שציפתה המאפייה בפלבאך ב-2025; העריכו את החנויות האלה בהתאם.
לפני רכישת חנות של Kaufland:
• איזו חברת Kaufland חתמה — מספר רישום, והחברה היורשת אם היה מיזוג — והאם חברה בקבוצה עומדת מאחוריה?
• מה קובעים סעיפי יתרת התקופה, האופציות, ההצמדה, התחזוקה והסיום המיוחד?
• אילו יחידות מסחר תלויות בחוזה הראשי של Kaufland, ומה יקרה להן אם הוא יסתיים?
• מי עוד יכול להפעיל באתר הזה 2,500 מ״ר ומעלה, והאם רשות התחרות (Bundeskartellamt) תאשר זאת?
• האם תוכנית בניין העיר (תב״ע) מגבילה את האתר לקמעונאות מזון, והאם אפשר לחלק את המבנה?
• האם ל-Kaufland יש זכות קדימה או זכות רכישה בנכס?
ראו גם: Lidl כשוכר; REWE כשוכר; EDEKA כשוכר.
מקורות: קבוצת Schwarz, הודעה לעיתונות מ-11 ביוני 2026; LEBENSMITTEL PRAXIS, 4 במאי 2026 (הערכות NIQ Trade Dimensions) ו-28 במרץ 2024; Kaufland, אתר הנדל״ן (נבדק ב-10 באוקטובר 2026); Bundeskartellamt, הודעות לעיתונות מ-22 בדצמבר 2020 ומ-28 בספטמבר 2026; Börsen-Zeitung, 14 במאי 2019; Lebensmittel Zeitung, 2 ביוני 2017 ו-15 במאי 2020; dpa באמצעות FashionUnited, 27 במרץ 2024; Stuttgarter Zeitung, 14 בפברואר 2025; Schwäbische, 14 בינואר 2025; Dr. Peters Group, 21 בספטמבר 2026; מרשם המסחר, באמצעות North Data; BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland Q4 2025; ניסיונה של Gordon Real Estate Group.
צילום: Erim Berk Benli / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. נתוני החברה הם כפי שפרסמה החברה או כפי שדווחו בעיתונות המקצועית במועדים המצוינים.