2026-10-10 11:21

Скільки коштує купити комерційну нерухомість у Німеччині?

Понад ціну покупець комерційної нерухомості в Німеччині зазвичай сплачує ще від 4,5 до 11 % її суми; у нашому прикладі із супермаркетом за 10 млн € у Нижній Саксонії — 9,45 %. Найбільше важать податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) — від 3,5 % у Баварії до 6,5 % у чотирьох федеральних землях — і комісія брокера, якщо її сплачує покупець. Нотаріус і земельна книга обходяться в частки відсотка за встановленим законом тарифом.

Податок на придбання залежить від федеральної землі й виникає під час підписання

Таблиця 1. Та сама угода на 10 млн € обкладається податком від 350 000 до 650 000 €

Ставка	Федеральні землі	Податок із 10 млн €
3,5 %	Баварія	350 000 €
5,0 %	Баден-Вюртемберг, Нижня Саксонія, Рейнланд-Пфальц, Саксонія-Ангальт, Тюрингія	500 000 €
5,5 %	Бремен, Гамбург, Саксонія	550 000 €
6,0 %	Берлін, Гессен, Мекленбург-Передня Померанія	600 000 €
6,5 %	Бранденбург, Саар, Північний Рейн-Вестфалія, Шлезвіг-Гольштейн	650 000 €

Податок виникає в момент підписання договору, якщо угода не залежить від умови чи дозволу (§§ 1, 14 GrEStG). Його база — усе зустрічне задоволення, тобто ціна разом із прийнятими покупцем зобов'язаннями (§§ 8, 9 GrEStG); виробниче обладнання (Betriebsvorrichtungen) до ділянки не належить (§ 2 абз. 1 GrEStG). Перед податковою службою відповідають обидві сторони, але договір зазвичай покладає податок на покупця (§ 13 GrEStG). Строк сплати — місяць після повідомлення (§ 15 GrEStG), і без довідки податкової служби покупця не внесуть до земельної книги (§ 22 GrEStG).

Нотаріус і земельна книга коштують частки відсотка, і тариф не обговорюється

Збори встановлено законом, домовитися про іншу суму не можна (§ 125 GNotKG); за загальним правилом їх несе покупець (§ 448 абз. 2 BGB). Нотаріус бере за договір 2,0 збору за таблицею B GNotKG і ще по 0,5 — за виконання угоди та контроль умов оплати, плюс 19 % ПДВ. Земельна книга бере 0,5 збору за попередній запис і 1,0 — за реєстрацію власника. Збори зростають повільніше за ціну:

Таблиця 2. Зі зростанням ціни частка зборів падає з 0,8 % до 0,4 %

Ціна	Нотаріус із ПДВ	Земельна книга	Разом, % ціни
3 млн €	17 600 €	7400 €	0,8 %
5 млн €	29 000 €	12 200 €	0,8 %
10 млн €	41 000 €	17 000 €	0,6 %
20 млн €	62 100 €	26 100 €	0,4 %

Розрахунок Gordon Real Estate Group за таблицею B, округлено, без дрібних витрат. Якщо купівлю фінансують кредитом, земельний борг (Grundschuld) для банку оплачують окремо: на 6 млн € — близько 19 000 €.

Брокер і комплексна перевірка — статті, про які можна домовлятися

Комісію брокера під час купівлі комерційної нерухомості погоджують вільно (§ 652 BGB), і нерідко її сплачує продавець. Правила про її поділ між сторонами діють лише для квартир і односімейних будинків (§§ 656a–656d BGB). Комплексна перевірка (due diligence) одного супермаркету, з нашого досвіду, обходиться в 30 000–50 000 € (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

У прикладі з частини 11 витрати на купівлю магазину за 10 млн € у Нижній Саксонії становили 945 000 €. Це 500 000 € податку, 41 000 € нотаріусові, 17 000 € земельній книзі, 357 000 € брокерові (3 % плюс ПДВ) і 30 000 € на перевірку. Близько 63 500 € із них — ПДВ на послуги нотаріуса й брокера, який GmbH може відрахувати як вхідний податок, якщо за власним вибором оподатковує орендну плату ПДВ (частини 7 і 11).

Що це означає для інвестора

1. Рахуйте бюджет за ставкою землі, де розташований об'єкт. Угода на 10 млн € обходиться в 350 000 € податку в Баварії та в 650 000 € — у землях зі ставкою 6,5 %, а виникає податок уже під час підписання.

2. Торгуйтеся щодо комісії брокера й бюджету перевірки, а не щодо тарифу нотаріуса. Комісію під час купівлі комерційної нерухомості погоджують вільно, і нерідко вона лягає на продавця, а збори нотаріуса й земельної книги встановлено законом.

3. Вирішіть питання ПДВ з орендної плати до підписання. У прикладі з частини 11 GmbH може відрахувати близько 63 500 € ПДВ на послуги нотаріуса й брокера, лише якщо за власним вибором оподатковує орендну плату ПДВ.

Що перевірити:
• ставку податку в землі, де розташований об'єкт, і всю базу — ціну плюс прийняті покупцем зобов'язання;
• хто платить брокерові: це вирішує договір, а не закон;
• окремий рядок у договорі для виробничого обладнання, якщо воно продається разом із будівлею;
• опціон на ПДВ з орендної плати: від нього залежить, чи поверне GmbH ПДВ нотаріуса й брокера;
• збори за земельний борг, якщо купівлю фінансують кредитом.

Див. також: Grunderwerbsteuer (податок на придбання нерухомості); як відбувається угода в нотаріуса в Німеччині; чи може нерезидент отримати кредит у німецькому банку на комерційну нерухомість; скільки часу триває купівля комерційної нерухомості в Німеччині.

Джерела: §§ 1, 2, 8, 9, 11, 13, 14, 15, 22 GrEStG; закони федеральних земель про ставку податку на придбання нерухомості (станом на жовтень 2026 року); §§ 34, 125 GNotKG, таблиця B, KV 14110, 14121, 14150, 21100, 21200, 22110, 22200; §§ 448, 652, 656a–656d BGB; розрахунок Gordon Real Estate Group, жовтень 2026 року; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 7 і 11. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.

Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон