Підписання в нотаріуса триває один день, але найдовший і найменш передбачуваний — етап до нього: комплексна перевірка, фінансування та, якщо потрібно, створення GmbH. Після підписання строки визначають закон і банки: муніципалітет має до трьох місяців на рішення щодо права переважної купівлі, а ціну сплачують, як правило, протягом 10–14 днів після листа нотаріуса. Орендну плату покупець отримує від дати передачі, зазвичай від оплати ціни, хоча власником стає лише з реєстрації.
До підписання швидкість вирішує, чи дістанеться вам об'єкт
Найкращі пропозиції поза відкритим ринком, з нашого досвіду, розходяться за дні, а не за тижні, і дістаються покупцям, які заздалегідь підготували структуру, документи про походження коштів і фінансування (див. частину 12 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Строк комплексної перевірки (due diligence) варто погодити в листі про наміри разом з ексклюзивністю.
Три формальності не можна залишати на останній тиждень. GmbH, яка купує об'єкт, має бути зареєстрована до підписання: доки її немає в торговельному реєстрі, ті, хто діє від її імені, відповідають особисто (§ 11 абз. 2 GmbHG). Іноземна компанія-покупець має заздалегідь внести своїх кінцевих бенефіціарів до Реєстру прозорості (Transparenzregister), інакше нотаріус зобов'язаний відмовити в посвідченні (§§ 10 абз. 9, 20 абз. 1 GwG). Якщо покупець — споживач, нотаріус, як правило, надсилає йому проєкт договору за два тижні до підписання (§ 17 абз. 2a BeurkG); між компаніями строки визначає домовленість.
Після підписання строки визначають закон і банки
Таблиця 1. Після підписання найдовший строк визначає муніципалітет — до трьох місяців
Муніципалітет зобов'язаний невідкладно видати довідку про те, що права переважної купівлі немає або що він ним не скористається (§ 28 абз. 1 BauGB), — запросіть її одразу після підписання. Без неї та без довідки податкової про сплату податку на придбання (§ 22 GrEStG) відомство земельної книги не зареєструє покупця, а без переконливого підтвердження безготівкової оплати нотаріус не подасть заяву про реєстрацію (§ 16a GwG). Під час однієї з наших угод забутий базовий нотаріальний акт (Bezugsurkunde) додав до півторагодинного читання договору ще чотири години (частина 8).
Реєстрація може настати пізніше, а дохід — раніше
Між оплатою й реєстрацією минає час, але економічно об'єкт уже ваш: із надходженням ціни до покупця переходять володіння, орендна плата, ризики й поточні витрати, а продавець передає йому все, що отримає до реєстрації (частина 8). Права покупця захищає попередній запис у земельній книзі (Auflassungsvormerkung): подальші розпорядження продавця об'єктом не мають сили щодо покупця (§ 883 абз. 2 BGB).
Купівля магазину, що ще будується, триває довше: дохід починається з відкриття — з нашого досвіду, через 9–15 місяців після підписання (частина 6).
Що це означає для інвестора
1. Підготуйте структуру, документи й фінансування до пошуку об'єкта. Найкращі пропозиції поза відкритим ринком, з нашого досвіду, розходяться за дні, а не за тижні.
2. Завершіть формальності за кілька тижнів до підписання, а не напередодні. Доки GmbH немає в торговельному реєстрі, ті, хто діє від її імені, відповідають особисто, а іноземній компанії без запису в Реєстрі прозорості нотаріус зобов'язаний відмовити в посвідченні.
3. Запросіть довідку муніципалітету одразу після підписання. Без неї та без довідки податкової покупця не зареєструють, хоча дохід він отримує вже від дати передачі — зазвичай від оплати ціни.
Що перевірити:
• GmbH, яка купує об'єкт, зареєстрована, а запис у Реєстрі прозорості зроблено до візиту до нотаріуса;
• базовий нотаріальний акт посвідчено заздалегідь, і ви його прочитали;
• довідку муніципалітету щодо права переважної купівлі запитують одразу після підписання;
• банківські підтвердження кожного платежу готові до строку оплати;
• податок на придбання сплачують протягом місяця після повідомлення.
Див. також: як відбувається угода в нотаріуса в Німеччині; чи потрібно особисто бути присутнім у нотаріуса під час купівлі нерухомості в Німеччині; як перевірити комерційну нерухомість перед купівлею (due diligence); скільки коштує купити комерційну нерухомість у Німеччині.
Джерела: §§ 13, 17 BeurkG; § 11 GmbHG; §§ 10, 16a, 20 GwG; § 28 BauGB; §§ 15, 22 GrEStG; §§ 446, 883 BGB; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 6, 8 і 12; досвід угод Gordon Real Estate Group. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.