Продуктова роздрібна торгівля Німеччини зростає здебільшого завдяки цінам: оборот 2025 року збільшився на 3,8 %, до 217,8 млрд € без ПДВ (EHI Retail Institute), а реальні продажі продуктів — лише на 1,1 % (Destatis). Онлайн-продажі продуктів становили близько 4,1 млрд €, а чотири групи — EDEKA, Schwarz, REWE та ALDI — контролюють понад 90 % ринку (Bundeskartellamt). Джерела рахують за різними методиками, тож кожну цифру варто читати разом із її джерелом.
Ринок зростає здебільшого завдяки цінам, онлайн залишається нішею
Зростання завдяки цінам має для власника магазину два боки: індексована орендна плата йде за споживчими цінами, а не за обсягами продажів, але разом із цінами зростають і витрати ритейлера. З 2023 по 2025 рік оборот продуктової роздрібної торгівлі зріс із 204,5 до 217,8 млрд €, а реальні продажі продуктів 2025 року — лише на 1,1 %.
Таблиця 1. Оборот зріс на 3,8 % номінально, реальні продажі — на 1,1 %, онлайн — лише 4,12 млрд €
Джерела: EHI Retail Institute (у викладі Lebensmittel Rundschau від 3 вересня 2026 року та LEBENSMITTEL PRAXIS); Destatis, прес-реліз № 038 від 2 лютого 2026 року і статистика населення; bevh/EHI; HDE Online Monitor 2026; Євростат, структурна статистика підприємств (NACE 47.11).
Онлайн-дані bevh включають ПДВ, а дані EHI — ні, тому частка онлайну близько 1,9 % — лише орієнтир (див. частину 1 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Супермаркети зростають більш ніж удвічі швидше за дискаунтери
Таблиця 2. Дискаунтери тримають 46,1 % ринку, але супермаркети зростають швидше: +6,5 % проти +2,7 %
Джерела: EHI Retail Institute — оборот, зростання й частки (значення зі знаком ≈ розраховано нами за даними EHI). Кількість магазинів — BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу за IV квартал 2025 року, на основі HDE Zahlenspiegel (великі супермаркети в BNP — Verbrauchermärkte).
Супермаркети повного асортименту — насамперед магазини REWE та EDEKA — відвойовують частку в дискаунтерів: разом із великими супермаркетами їхня частка за рік зросла з 42,1 до 43,2 %. Середня орендна площа супермаркету — 1850 м², дискаунтера — 1250 м², а у вимогах ритейлерів до нових об'єктів закладено близько 2300 і 1500 м² (BNP Paribas Real Estate). Різниця — близько 450 і 250 м² на магазин — і є «прихованим резервом» (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»): він окупається, лише якщо ділянці є куди рости.
Чотири групи контролюють понад 90 % продажів
Таблиця 3. Концентрація зросла з 85 % у 2014 році до понад 90 % у 2025-му
Джерело: Bundeskartellamt, прес-релізи від 28 вересня 2026 року (справа EDEKA/tegut) і від 24 вересня 2014 року (галузеве розслідування).
Для орендодавця концентрація працює в обидва боки: орендарі фінансово сильні, але вибір заміни вузький. Федеральне антимонопольне відомство (Bundeskartellamt) встановило й інше: середня маржа в продуктовій роздрібній торгівлі після вирахування витрат становить лише кілька відсотків. У вересні 2026 року відомство дозволило EDEKA купити 178 магазинів tegut лише за умови, що група чотири роки не придбаватиме ще 24 точки. Умова поширюється й на договори оренди щодо цих точок (див. частину 2 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Що це означає для інвестора
1. Оцінюйте орендну плату за реальними продажами, а не за номінальним оборотом. Оборот зріс на 3,8 %, реальні продажі — на 1,1 %: індексована орендна плата йде за цінами, але разом із ними зростають і витрати ритейлера.
2. Перевіряйте ділянку, перш ніж платити за зростання. Середньому супермаркету до вимог ритейлерів бракує близько 450 м², дискаунтерові — близько 250 м², але окупається цей резерв, лише якщо ділянці є куди рости.
3. Оцінюйте коло наступників до купівлі. Чотири групи контролюють понад 90 % продажів: орендарі фінансово сильні, але вибір заміни вузький, а угоди груп обмежує Bundeskartellamt — як у випадку EDEKA і tegut.
Що перевірити:
• Відокремлюйте нетто від брутто: EHI рахує оборот без ПДВ, bevh — з ПДВ, тож частки онлайну зіставні лише приблизно.
• Не плутайте реальне й номінальне зростання: Destatis публікує темпи зростання, а не суми в євро.
• Перевіряйте, чи йдеться про Німеччину: виручка груп REWE і Schwarz включає закордонний і непродовольчий бізнес.
• З'ясуйте, хто підписав договір оренди, — компанія групи чи незалежний підприємець під її брендом.
Див. також: яка дохідність комерційної нерухомості в Німеччині у 2026 році; інвестиції в торговельну нерухомість Німеччини: 2025–2026; оренда супермаркетів у Німеччині: строки, індексація, розподіл витрат.
Джерела: EHI Retail Institute (Lebensmittel Rundschau, 3 вересня 2026 року; LEBENSMITTEL PRAXIS); Destatis, прес-реліз № 038 від 2 лютого 2026 року, статистика населення на 31 грудня 2025 року; bevh/EHI (Lebensmittel Rundschau, 30 січня 2026 року); HDE Online Monitor 2026 (3 червня 2026 року); Євростат, sbs_ovw_act (NACE 47.11), оновлення від 30 вересня 2026 року; Bundeskartellamt, прес-релізи від 24 вересня 2014 року і 28 вересня 2026 року; BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland, IV квартал 2025 року. Дані — станом на жовтень 2026 року.
Фото: Didier Weemaels / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.