Нові й розширені продуктові магазини в Німеччині здають в оренду, як правило, на 15 років; орендна плата прив'язана до індексу споживчих цін, але підвищується зазвичай лише після досягнення порогу й нерідко не на всю інфляцію. Витрати розподіляють за моделлю «подвійного нетто» (double net): покрівля та несучі конструкції залишаються за орендодавцем, і, з нашого досвіду, невідшкодовувані витрати власника нового магазину становлять 8–15 % чистої орендної плати. Єдиного ринкового стандарту немає — економіку об'єкта визначають формулювання конкретного договору.
Строк — 15 років, а опціони на продовження належать орендареві
Договори оренди нових і розширених продуктових магазинів здебільшого укладають на 15 років. BNP Paribas Real Estate фіксує такий строк для розширень, і він збігається з нашим досвідом нового будівництва (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). На стратегічних для ритейлера ділянках трапляються й договори на 20 років.
Опціони на продовження належать орендареві, тому під час оцінки об'єкта враховують лише фіксований залишок строку. Кількість і тривалість опціонів залежать від договору: у дискаунтера Netto в Мангеймі, наприклад, до 15-річного договору додавалися три опціони по п'ять років (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Строк тримається, лише якщо дотримано форми. Договір комерційної оренди на строк понад рік, укладений не в текстовій формі, вважається укладеним на невизначений строк, і будь-яка сторона може розірвати його, попередивши приблизно за шість місяців (§§ 550, 578 абз. 1, 580a абз. 2 BGB). Тому кожну зміну договору — навіть підвищення орендної плати — треба оформлювати щонайменше в текстовій формі.
Індексація вимагає десяти років і зазвичай спрацьовує після порогу
Таблиця 1. Закон вимагає зв'язаності договором щонайменше на 10 років, а поріг у 10 % і перенесення 65–75 % інфляції задає типова форма ритейлера
Джерела: Закон про цінові застереження (Preisklauselgesetz, PrKG), § 2 абз. 3, § 3 абз. 1; Habona Invest, презентація фонду Habona Nahversorgungsfonds Deutschland від 8 листопада 2023 року (формула «2/10/70» як приклад ринкової практики).
За нашим розрахунком у спрощеній моделі щорічного зростання (як у частині 11 циклу), перенесення 70 % інфляції замість повного до десятого року коштує власникові 31 000 € орендної плати на рік. За інфляції 2 % орендна плата в 500 000 € на рік до десятого року зростає до 566 600 €, а за повного перенесення зросла б приблизно до 597 500 €. З нашого досвіду, деякі застереження підвищують орендну плату лише з місяця, наступного за письмовою вимогою орендодавця, тож непомічений поріг — це безповоротно втрачена орендна плата.
Орендар несе основну частину витрат, орендодавець — покрівлю та несучі конструкції
Таблиця 2. Податок і страхування орендар зазвичай відшкодовує, а покрівля, конструкції та облік GmbH — близько 8000–12 000 € на рік — залишаються за орендодавцем
Джерела: за матеріалами частини 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»; BGH, рішення від 6 квітня 2005 року (XII ZR 158/01) і від 9 грудня 2009 року (XII ZR 109/08); досвід Gordon Real Estate Group.
У комерційній оренді витрати розподіляє договір, а не закон: Федеральний верховний суд визнав чинною навіть типову умову, що перекладає на орендаря витрати на управління без зазначення суми. Нормативи оцінки (додаток 3 до ImmoWertV) дають для магазину з орендною платою 12 € за м² на місяць близько 11–12 % орендної плати (наш розрахунок). Вони закладають 3 % валової орендної плати на управління, 4 % на ризик втрати орендної плати і, якщо покрівлю й конструкції утримує орендодавець, 5,85 € за м² на рік на утримання — у цінах 2021 року з індексацією. Кожні 10 % орендної плати, що йдуть на витрати, віднімають 0,6 відсоткового пункту від заявленої дохідності в 6,0 %.
Що це означає для інвестора
1. Оцінюйте лише фіксований залишок строку. Опціони на продовження належать орендареві, а сам строк тримається, лише якщо договір і кожну зміну до нього оформлено щонайменше в текстовій формі.
2. Переводьте індексацію в євро й стежте за порогом. За перенесення 70 % інфляції замість повного власник до десятого року недоотримує 31 000 € орендної плати на рік (наш розрахунок).
3. Віднімайте витрати до порівняння дохідностей. Кожні 10 % орендної плати, що йдуть на витрати, віднімають 0,6 відсоткового пункту від заявленої дохідності в 6,0 %.
Що перевірити:
• З'ясуйте, хто підписав договір — компанія групи чи незалежний підприємець, — і чи є гарантія групи.
• Порахуйте фіксований залишок строку без урахування опціонів орендаря.
• Перевірте індекс, поріг і частку перенесення — і чи не пропущено вже пройдений поріг.
• Звірте перелік відшкодовуваних витрат і розподіл ремонту: покрівля, конструкції, інженерні системи, автостоянка.
• Запросіть повний ланцюжок змін до договору й переконайтеся, що кожну з них оформлено щонайменше в текстовій формі.
Див. також: продуктовий ритейл Німеччини в цифрах: 2026; ціна і дохідність: таблиця мультиплікаторів; скільки коштує заснувати GmbH і утримувати її.
Джерела: §§ 550, 578, 580a BGB; §§ 2, 3 PrKG; BGH, рішення від 6 квітня 2005 року, XII ZR 158/01, і від 9 грудня 2009 року, XII ZR 109/08; ImmoWertV, додаток 3; BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland, IV квартал 2025 року; Habona Invest, презентація фонду (Die Fondsplattform, 8 листопада 2023 року); цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3, 7, 10 і 11; досвід Gordon Real Estate Group. Законодавство — станом на жовтень 2026 року.
Фото: Didier Weemaels / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.